¿Cuál es el plazo de prescripción para reclamar a la aseguradora la devolución de las cantidades anticipadas en la compraventa de una vivienda?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

El Pleno del Tribunal Supremo ha dado solución a una de las cuestiones que seguían siendo polémicas en relación con las cantidades anticipadas para la compra de una vivienda en construcción, como es el tema del plazo de prescripción con el que cuenta el comprador para poder exigir su devolución a la entidad aseguradora con la que el promotor ha contratado la póliza de seguro de caución, regulada en el artículo 1 de la Ley 57/1968.

Hay que indicar, que la citada Ley 57/1968, pese a no estar vigente en estos momentos, pues fue derogada por la Ley 20/2015, con entrada en vigor el 1 de enero de 2016, sigue aplicándose a numerosos contratos que fueron firmados bajo su ámbito de vigencia, de ahí la importancia de la sentencia que ahora comentamos.

La dicotomía provenía de las distintas posturas que venían defendiendo las Audiencias Provinciales. Por una parte, están aquellas que consideran que es de aplicación el artículo 23 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro, que establece expresamente lo siguiente:

«Las acciones que se deriven del contrato de seguro prescribirán en el término de dos años si se trata de seguro de daños y de cinco si el seguro es de personas»

Los partidarios de esta tesis, consideran que no puede confundirse las obligaciones de la promotora para con el comprador nacidas del contrato de compraventa con las nacidas para la entidad aseguradora como consecuencia de la póliza suscrita con aquella, por lo que al estar ante un seguro de caución, este se rige por sus propios preceptos establecidos en la Ley 50/1980, siendo de aplicación, por tanto, el plazo de dos años establecido en el anteriormente citado artículo 23. Entre las Audiencias que siguen este criterio, se pueden encontrar, entre otras:

AP Valencia, Sec. 11.ª, 524/2018, de 18 de diciembre (SP/SENT/992324)

AP Cádiz, Ceuta, Sec. 6.ª, 30/2018, de 24 de septiembre (SP/SENT/984147)

AP Barcelona, Sec. 16.ª, 260/2018, de 8 de junio (SP/SENT/959726)

AP Málaga, Sec. 4.ª, 43/2018, de 18 de enero (SP/SENT/961931)

AP Ávila, Sec. 1.ª, 143/2017, de 13 de junio (SP/SENT/913657)

Por otra parte, están las Audiencias que consideran que no puede ser aplicación a efectos de prescripción el artículo 23 LCS, al no estar ante una acción ordinaria derivada del contrato de seguro, sino que nos encontramos ante un derecho especial otorgado a los compradores en virtud de la Ley 57/1968, y que al tratarse de una acción personal que no tiene establecido un plazo especial de prescripción, debe acudirse al artículo 1964 CC, que fija en la actualidad un plazo de cinco años, tras la modificación realizada por la Ley 42/2015, con entrada en vigor el 7 de octubre de 2015 (anteriormente el plazo de prescripción era de quince años). A favor de esta postura pueden encontrarse las siguientes Audiencias Provinciales:

AP Madrid, Sec. 18.ª, 86/2019, de 5 de marzo (SP/SENT/998457)

AP Madrid, Sec. 9.ª, 118/2019, de 28 de febrero (SP/SENT/999372)

AP Alicante, Elche, Sec. 9.ª, 411/2018, de 20 de septiembre (SP/SENT/980886)

AP Valladolid, Sec. 3.ª, 176/2017, de 9 de mayo (SP/SENT/911248)

Ante esta situación, el Pleno de la Sala Civil del Tribunal Supremo, con el fin de sentar un criterio uniforme, ha determinado en su Sentencia de 5 de junio de 2019 que cuando estamos ante un contrato de compraventa celebrado bajo la vigencia de la Ley 57/1968, el plazo de prescripción que tiene el comprador, que ha entregado cantidades anticipadas, para solicitar su devolución a la aseguradora con la que el promotor había contratado la póliza del seguro de caución, es el general establecido en el artículo 1964 CC para las acciones personales que no tienen plazo especial.

Con esta sentencia se pone fin a los diferentes criterios que se venían manteniendo y debemos manifestar nuestra total conformidad con la pauta marcada por nuestro Alto Tribunal, ya que no tendría sentido que el comprador disponga del plazo de prescripción del artículo 1964 CC para reclamar la devolución de las cantidades anticipadas a la entidad financiera donde fueron ingresadas y que responde por no haber exigido al promotor la apertura de la cuenta especial y la contratación del seguro o aval, tal y como estableció la TS, Sala Primera, de lo Civil, Pleno, de 16 de enero de 2015 (SP/SENT/797496) y en cambio, el plazo para dicha reclamación cuando sí se ha contratado el seguro de caución o el aval, fuera menor.

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