Normas de protección al prestatario establecidas en la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario

En el Boletín Oficial del Estado del día 16 de marzo de 2019, se ha publicado la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, más comúnmente conocida como nueva Ley Hipotecaria, si bien, dicho sea de paso, esa denominación no resulta muy acertada, ya que realmente solo afecta a cinco artículos de la Ley Hipotecaria.

En el presente post, vamos a hacer un pequeño resumen de aquellos aspectos más importantes que afectan de forma directa al prestatario.

En primer lugar, y quizás lo más sorprendente, es que la norma no va dirigida a la protección de los consumidores en general conforme la definición establecida en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, sino que los destinatarios son las personas físicas (sean o no consumidores) que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante una hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir.

Ahora bien, la propia norma, sin que entendamos por qué motivo marca esa diferencia, determina que si estamos ante préstamos con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial, basta con que el prestatario, fiador o garante sea una persona física, mientras que que si la finalidad del préstamo es adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, es necesario que además sea consumidor.

Como puntos a destacar, indicar lo siguiente:

1.  Se regula la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios.

2. La obligación de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales utilizadas en los préstamos que tenga ese carácter conforme a la Ley.

3. La obligación de los prestamistas de facilitar información general clara y comprensible sobre los contratos de crédito, así como la información personalizada necesaria para comparar los préstamos disponibles en el mercado.

4. El prestamista deberá realizar una evaluación en profundidad de la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, con la finalidad de poder conocer si va a poder cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de préstamo.

5. Se establecen unas normas de transparencia para la comercialización de los préstamos inmobiliarios, siendo necesario que el prestamista entregue al prestatario, con una antelación mínima de diez naturales respecto al momento de la firma del contrato, una serie de documentación, entra la que se encuentra la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE). En este punto se establece, la forma en que se deben repartir los gastos, quedando determinado de la siguiente forma:

• Tasación: corresponden al prestatario
• Gestoría: corresponden al prestamista
• Aranceles notariales: corresponden al prestamista los costes de la escritura de préstamo hipotecario, mientras que las copias las asumirá quien las pida
• Registro de la Propiedad: corresponde al prestamista los gastos de inscripción de la garantía.
• IAJD: conforme lo establecido en la normativa tributaria

En cuanto a la comisión de apertura, si se pacta, solo podrá devengarse una vez y debe englobar la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista ocasionada por la concesión del préstamo.

6. El prestatario con la información facilitada debe acudir al Notario que haya elegido con la finalidad de obtener de forma presencial el debido asesoramiento y que se pueda verificar que se ha cumplido con las normas de transparencia y se ha entregado toda la documentación obligatoria.

7. Quedan prohibidas las ventas vinculadas de préstamos, excepto en el caso de que se pueda demostrar que acarrean un claro beneficio a los prestatarios, siendo nulo cualquier contrato vinculado que no cumpla con las exigencias legales previstas. Si podrá exigirse la suscripción de una póliza de seguro en garantía del cumplimiento de las obligaciones del contrato de préstamo, así como un seguro de daños respectos del inmueble objeto de hipoteca y del resto de seguros previstos en la normativa del mercado hipotecario.

8. En relación a los préstamos inmobiliarios en moneda extranjera, se establece el derecho del prestatario a convertir el préstamo a una moneda alternativa, ya sea en la que reciba la mayor parte de los ingresos o tenga la mayoría de los activos con los que ha de reembolsar el préstamo o en la moneda del Estado miembro en el que el prestatario fuera residente, bien a celebrar el contrato, bien en el momento de solicitar la conversión.

9. En cuanto al tipo de interés, se determina que no podrá ser modificado en perjuicio del prestatario, salvo pacto en contrario. Además se establece:

• No podrá fijarse un límite a la baja del tipo de interés (cláusula suelo) en las operaciones con tipo de interés variable.
• El interés remuneratorio no podrá ser negativo.

10. Se establece la posibilidad de que el prestatario pueda, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo, reembolsar total o parcialmente la cantidad adeudada. Se puede pactar un plazo de comunicación previa que no exceda de un mes. Solo se podrá cobrar una compensación o comisión en los casos siguientes:

a) Préstamos con interés variable:

• Reembolso o amortización anticipada total o parcial durante los primeros 5 años: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
• Reembolso o amortización anticipada total o parcial durante los primeros 3 años: la comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 0,25 % del capital reembolsado anticipadamente.

b) Novación del tipo de interés aplicable o subrogación de un tercero en los derechos del acreedor, siempre que suponga la aplicación durante el resto de vigencia del contrato de un tipo de interés fijo en sustitución de uno variable:

• Durante los tres primeros años: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 0,15 % del capital reembolsado anticipadamente.
• Transcurridos los tres primeros años: no puede exigirse compensación o comisión

c) Préstamos con interés fijo:

• Reembolso o amortización anticipada total o parcial durante los primeros 10 años: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 2 % del capital reembolsado anticipadamente.
• Reembolso o amortización anticipada total o parcial transcurridos los primeros 10 años y hasta el final de la vida del préstamo: la compensación o comisión no podrá exceder del importe de la pérdida financiera, con el límite del 1,5 % del capital reembolsado anticipadamente

11. Para que se produzca el vencimiento anticipado es necesario que se cumplan de forma conjunta los siguientes requisitos:

1. Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
2. Requerimiento de pago del prestamista concediendo un plazo de al menos un mes al prestatario para el cumplimiento, advirtiendo que, si no paga, le será reclamado el total de lo adeudado.
3. Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:

1. Si la mora se produce durante la primera mitad de la duración del préstamo: 3 % de la cuantía del capital concedido. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o en un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
2. Si la mora se produce durante la segunda mitad de la duración del préstamo: 7 % de la cuantía del capital concedido. Se considera cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince plazos mensuales o en un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince meses.

12. El interés de demora se fija en el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales, cuando estamos ante un crédito garantizado mediante hipoteca sobre bienes inmuebles para uso residencial.

Por último indicar, que la entrada en vigor se producirá a los tres meses de la publicación, es decir, el 16 de junio de 2019.