El derecho de retracto de comuneros es la posibilidad que ofrece el Código Civil al copropietario de una cosa común, de subrogarse en la posición del comprador, cuando se produce la enajenación o dación en pago a un tercero de la parte de todos los demás cotitulares o de algún de ellos.
Nos encontramos ante un derecho de origen legal, siendo posible su ejercicio, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
- El retrayente debe ser copropietario de la cosa común
- La venta ha de recaer sobre una porción indivisa, no siendo posible el ejercicio del retracto cuando el inmueble común se vende como un todo, aunque se haya realizado sin autorización de uno de los comuneros.
- El bien inmueble debe pertenecer a varios titulares, siendo su propiedad en comunidad.
- Lo transmitido debe ser el derecho de propiedad sobre la cuota indivisa, sin que se puede ejercitar si, por ejemplo, se crea un derecho de usufructo.
- La persona que adquiere la propiedad debe ser un tercero ajeno a la comunidad propietaria del inmueble, ya que si la transmisión es a un comunero, no cabe el derecho de retracto.
El plazo para su ejercicio es de nueve días, plazo que es de caducidad y que por lo tanto no admite interrupción, que se computará, desde la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad, cuando la misma se haya producido, y en su defecto, desde que el comunero tuvo conocimiento de la venta. En este último caso, el conocimiento de la transmisión debe ser total, es decir, el retrayente debe haber conocido todos los pactos y condiciones de la compraventa, sin que sea suficiente, con el simple hecho de haber tenido noticia de la transmisión, pero sin llegar a saber cuáles han sido los pactos de la venta. En el caso de que el último día para interponer la acción de retracto fuera inhábil, se puede presentar la demanda el primer día hábil siguiente, tal y como establece el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28 de julio de 2010.
Como particularidad, señalar, que si bien, en la actualidad, no existen dudas sobre la posibilidad de ejercitar el retracto de comuneros cuando se produce la venta de la porción indivisa en subasta pública, la problemática se plantea con relación a cuando empieza a computar el plazo, siendo la posición mayoritaria, la que considera, que debe ser desde que se dicta el decreto de adjudicación, salvo que se desconozca, en cuyo caso dicho plazo empezará cuando se notifique al retrayente el citado decreto de adjudicación.
El retrayente deberá abonar al comprador el precio de la compraventa, siendo la cantidad a reembolsar la verdaderamente pagada, por lo que si existe diferencia entre el precio establecido en la escritura de compraventa y el realmente abonado, se deberá pagar este, siempre y cuando se pueda acreditar debidamente. Igualmente se deberán abonar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta, como los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido.
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En relación a esta cuestión, se discutía, si para la interposición de la demanda es necesario, como requisito procesal, el haber consignado previamente el precio, a lo que el Tribunal Constitucional en su Sentencia de 8 de junio de 2015 ha respondido, que si no existe pacto o norma legal que lo establezca, no es necesaria para la admisión de la demanda la previa consignación, sino que una vez reconocido el derecho de retracto por sentencia judicial, será necesario el reembolso para que el retrayente pueda consumar la adquisición.
Por último, indicar, que para el ejercicio de la acción no es necesario demandar al copropietario vendedor, siendo suficiente con dirigir la demanda contra el comprador, al ser el legitimado pasivamente.
La jurisprudencia más relevante sobre el retracto de comuneros
