La tendencia de alquilar por días o semanas la vivienda habitual para fines turísticos, unido al avance en nuevas tecnologías y la creación de empresas que a través de sus páginas web ofertan este tipo de alojamientos, ha dado lugar a un fenómeno imparable y lleno de polémica.
Además de la problemática social, la fiscalidad, las molestias causadas a los residentes y la competencia desleal, es necesario responder a varias preguntas básicas, ya que en la Comunidad Autónoma de Galicia existen muchas variantes, no debemos olvidar que aparte de este alquiler turístico, existes otras modalidades, y desde el punto de vista del arrendador, debemos analizar cuáles son las pretensiones, pues podríamos decantarnos, por estabilidad, por unos mayores ingresos o por un periodo de duración más corto, por poner algún ejemplo.
¿Qué tipo de alquiler me interesa, y qué normativa se aplica? ¿Estamos ante una vivienda turística o vivienda “de uso turístico”? ¿Existe el arrendamiento de temporada sometido a la Ley de Arrendamientos Urbanos? ¿Me conviene el alquiler como residencia habitual y permanente?
Arrendamiento de vivienda para residencia habitual
Se considera aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es aconsejable cuando las partes prefieren cierta estabilidad y un mayor plazo de duración del contrato, ya que a día de hoy según la LAU 29/1994, el arrendatario podrá permanecer al menos tres años en la vivienda, salvo que cada año quiera resolver el contrato, comunicando tal decisión con treinta días de antelación a la fecha de finalización, tal como establece el art. 9 de dicho precepto legal. Y procede con posterioridad la posibilidad de la prorroga anual, si no hay denuncia de las partes.
Es cierto que los ingresos podrán ser menores que los obtenidos por el alquiler de una vivienda turística, pero también debemos sopesar que no debemos de dar de alta tal actividad de alquiler ni hacer la declaración responsable, ni pagar licencia por este negocio, a lo que si están obligados los alojamientos turísticos.
Aparece regulado en el art.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, y desarrollado en el Título II.
Arrendamiento de temporada
Este contrato igualmente lo regula la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su art. 3, apdo. 2, pero aquí la calificación será de «uso distinto al de vivienda«, cuyas normas contempla el Título III.
La gran ventaja respecto al de vivienda es que se rige por la voluntad de las partes, de ahí que la duración es la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo. Es el caso del arrendamiento de una vivienda por temporada escolar, verano o traslado laboral, en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza. etc., ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler.
Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana, quincena o mes, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística, será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.
Se trata de una buena opción para aquellos arrendadores que no desean cumplir con los trámites administrativos de una vivienda turística, pero tampoco quieren estar sometidos a un plazo mínimo de tres años. Aquí podrán pactarse nueve meses de duración atendiendo al curso universitario, o tres por un curso laboral, lo que da la posibilidad de valorar la oportunidad de alquilar o no el siguiente año.
Apartamentos Turísticos, Viviendas Turísticas y Viviendas de uso turístico
La polémica se desató a raíz de la Ley 4/2013, de 4 de junio, de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler, cuando añadió la letra e) al actual art. 5 LAU 29/1994, sobre «Arrendamientos excluidos». Establece: «Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta Ley: (…) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial». Es decir, se trata de un arrendamiento excluido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sometido a la legislación de cada Comunidad Autónoma.
Veamos su clasificación en Galicia:
- Apartamento Turístico
Aparece regulado en el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la Ordenación de Apartamentos Turísticos, Viviendas Turísticas y Viviendas de Uso Turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia, y por la Ley 7/2011, de 27 de octubre, del Turismo de Galicia. Junto a esta, debemos tener en cuenta toda la normativa sectorial, como la urbanística o de la edificación.
Tienen la condición de apartamentos turísticos los inmuebles integrados en bloques de pisos o conjuntos de unidades de alojamientos tales como chalés, bungalows y aquellas edificaciones semejantes que estén destinadas en su totalidad al alojamiento turístico, todos ellos sin carácter de residencia permanente.
Este tipo de alojamiento debe esta dotados del equipamiento y mobiliario necesario para su inmediata utilización, que se extenderá al uso y disfrute de los servicios y de las instalaciones incluidas en el conjunto.
El plazo de duración de la estancia será el que libremente se acuerde entre las partes en el momento de la contratación, pero el período de alojamiento continuado no podrá exceder de tres meses, circunstancia que se reflejará en el documento de admisión.
- Viviendas Turísticas
Difícil es la distinción que señala el Decreto 12/2017, de 26 de enero, entre las viviendas turísticas y las de uso turístico, que ha necesitado de una Instrucción posterior de 9 de mayo de 2017, pero que con sinceridad, seguimos sin comprender, y eso que soy gallega y acostumbrada a nuestros “no sé si subes o bajas”.
Las viviendas turísticas las define como los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste el servicio, con un número de plazas no superior a diez, debiendo disponer de las instalaciones y mobiliarios adecuados para su utilización inmediata. Dicha modalidad no permite el alquiler por habitaciones o la coincidencia de usuarios con distintos contratos, por lo que siempre se debe ceder el uso total de la vivienda.
El Capítulo II del Decreto establece una serie de requisitos comunes para los apartamentos y viviendas turísticas, y algunos específicos para estas últimas, mientras que las viviendas de uso turístico se regulan en el Capítulo IV.
- Viviendas de uso turístico
Son aquellas cedidas a terceras personas, de manera reiterada y a cambio de una contraprestación económica, para una estancia de corta duración, en este tipo de alquiler tampoco se permite el alojamiento por habitaciones. La pregunta es ¿Qué se entiende por corta estancia? Conforme al art 5.2 del Decreto 12/2017, constituyen estancias de corta duración aquellas en las que la cesión del uso es inferior a treinta días consecutivos. ¿Y por cesión reiterada? cuando la vivienda se alquila dos o más veces dentro del período de un año.
Aparece regulada en el artículo 5.1 del Decreto 12/2017, de 26 de enero, que no permite la cesión por estancias, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 5.e) de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos».
Las viviendas de uso turístico podrán ser comercializadas, además de por las empresas turísticas reguladas en el artículo 33.1 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre, por sus propietarios/as o persona física o jurídica que los/las represente. En este último supuesto no se aplicará lo dispuesto en el artículo 33.2 de la Ley 7/2011, de 27 de octubre.
Son muchos los requisitos específicos para cada modalidad de alquiler, que puede encontrar en la Guía Práctica de Viviendas y Apartamentos Turísticos en Galicia, donde incluimos artículos de opinión, jurisprudencia, consultas de la Dirección General de Tributos y Formularios, además del cuadro de sanciones y un práctico preguntas y respuestas. También puede acceder al TOP Apartamentos Turísticos y Viviendas Uso Vacacional.
