Ante el uso exclusivo por un copropietario de un inmueble, ¿pueden los otros copropietarios solicitar una indemnización?

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

Cuando nos encontramos ante un inmueble que pertenece en proindiviso a dos o más propietarios, uno de los problemas más habituales que surgen, es el uso de forma exclusiva por uno de ellos, impidiendo que el resto de cotitulares pueda servirse del bien común.

Esa utilización de forma unilateral y excluyente vulnera el art. 394 del Código Civil, que establece lo siguiente:

«Cada partícipe puede servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho».

Ante esta situación, el copropietario que se ve privado de su derecho, como medida principal, solicita que se cese dicho uso exclusivo y que se le permita su utilización, pero la cuestión de la que nos vamos a ocupar es si, además, tiene derecho a solicitar al comunero que ha estado utilizando individualmente el inmueble una indemnización por los daños y perjuicios causados al no poder servirse del bien común.

Pues bien, los Tribunales han dado respuesta a esta problemática indicando que, efectivamente, el propietario que se ve privado del uso puede solicitar una compensación, pudiendo fundamentar la acción bien en art. 1.902 CC o en la acción subsidiaria de enriquecimiento injusto.

Así. en primer lugar, es necesario que haya existido oposición expresa a dicha atribución particular, solicitando que se cese en esa utilización exclusiva del cotitular o pidiendo el pago de una indemnización, ya que, en caso contrario, se entiende que ha habido un consentimiento tácito por parte de los codueños. Hecha la reclamación, el uso exclusivo se vuelve ilegítimo y es el momento a partir del cual, se empezará a calcular el tiempo a efectos de la indemnización.

En segundo lugar, se debe determinar cómo se ha de calcular la indemnización, siendo el criterio que han seguido las resoluciones judiciales, el de fijar, mediante el pertinente informe pericial, la renta mensual que tendría la vivienda en el supuesto de que estuviera alquilada, multiplicarlo por los meses que ha durado la indebida ocupación, a contar, como indicábamos, desde el momento en que haya existido una oposición expresa y dividir el resultado por el número de copropietarios de la vivienda, debiendo el comunero, que ha usado de forma exclusiva, abonar lo que correspondería de esa renta al resto de titulares, conforme a su porcentaje de propiedad.

Si uno de los condóminos hace uso exclusivo de los bienes sin acuerdo de los demás, el uso deviene ilegítimo o ilícito y el comunero tiene derecho a una indemnización al amparo del art. 1.902 CC 

AP Ourense, Sec. 1.ª, 380/2016, de 8 de noviembre

SP/SENT/881825

Constando el uso exclusivo de un comunero de un bien de la herencia, existe derecho del comunero perjudicado a una indemnización por perder ese derecho de uso. Ello puede hacerse por el art. 1.902 CC o la vía subsidiaria del enriquecimiento sin causa 

AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 51/2016, de 29 de enero

SP/SENT/854083

Aunque la copropietaria también esté obligada al pago de cuotas, debe percibir indemnización al tener el uso exclusivo no consentido el otro copropietario 

AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 384/2015, de 14 de diciembre

SP/SENT/839717

El uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios, a favor de los demás comuneros desde que reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás 

AP Madrid, Sec. 14.ª, 158/2015, de 8 de junio

SP/SENT/819041

Realizamos un estudio exhaustivo de este tema, mediante consultas, jurisprudencia y un formulario, en nuestra Guía Temática “Bien inmueble en proindiviso: Indemnización por el uso exclusivo de uno de los copropietarios“:

One thought on “Ante el uso exclusivo por un copropietario de un inmueble, ¿pueden los otros copropietarios solicitar una indemnización?

  1. Sólo quiero hacer una precisión terminológica.

    Desde muy antiguo se han venido confundiendo los términos dominio y propiedad. El dominio es una legitimidad y, como tal, puede tenerse en pro-privacitas (en exclusiva) y en pro-indivisitas (compartida). La primera variable da lugar a la palabra propiedad (pro-privacitas) por lo que hablar de co-propiedad, en vez de con-dominio (lo que sí es correcto) no tiene sentido.
    Lo mismo ocurre con el término comunidad, que no se refiere a una forma de tener la propiedad conjunta (para eso ya está la pro-indivisitas) sino a la forma de ejercer las facultades y potestades que se tienen sobre esa propiedad (en unidad o en comunidad). Se tiene un ascensor en proindivisidad (proindiviso en otra dimensión filosófica) y se usa en comunidad. Saludos a los amigos de Sepin.

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