¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo pactado?
Uno de los temas que plantean más dudas al propietario arrendador cuando toma la decisión de alquilar su vivienda es el tiempo durante el cual no podrá disponer de la misma, si, por alguna circunstancia, la necesitara. ¿Podría dar por finalizado el contrato de arrendamiento antes del plazo pactado entre las partes o de las prórrogas a las que tiene derecho a permanecer el arrendatario?
Respondemos a continuación a las dudas que surgen sobre esta cuestión en los contratos actuales que se rigen por la LAU 29/1994, que fue reformada por Ley 4/2013.
¿El arrendador puede resolver el contrato antes del plazo indicado en el contrato? Sí, una vez transcurrido el primer año de duración. Con la reforma del art. 9, apdo. 3, de la LAU 29/1994 por Ley 4/2013, el arrendador, pasado este período, puede solicitar la vivienda por necesidad sin que sea requisito que se hubiese hecho constar esta causa al firmar el contrato. se trata de la gran diferencia con las normas para los contratos regidos por la LAU 29/1994 antes de dicha reforma, donde se exigía la condición de que la necesidad de la vivienda estuviera estipulada. En nuestra opinión, era una exigencia fuera de lugar que el arrendador tuviera que conocer de antemano todas las vicisitudes o alteraciones que pueden suceder en su vida o en la de su cónyuge o familiares en primer grado de consaguinidad.
¿La situación de necesidad debe producirse únicamente para el arrendador? No, para sí mismo y para cualquier familiar en primer grado de consaguinidad, o bien para el cónyuge cuando haya separación, divorcio o nulidad del matrimonio. Fue la Reforma por Ley 19/2009, de 23 de noviembre, la que añadió a otros familiares además del propio arrendador, indicando que no procedería la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hiciese constar de forma expresa la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años (tres desde 2013) para destinarla a residencia permanente, “para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.
¿Cuándo puede alegarse esta causa? No cabe alegarla en el primer año del contrato; debe transcurrir este período para que no se produzca la «prórroga». De esta forma, si el contrato se ha realizado ya directamente por tres o más años, es obvio que no hay «prórroga» hasta los tres, con lo cual, en rigor jurídico, no se da el requisito formal para que se pida la vivienda por el arrendador, aunque el supuesto de necesidad se presente. Ante tal situación, nuestro consejo para el arrendador es que firme solo por un año si quiere gozar de esta posibilidad a partir de la primera prórroga a la que tiene derecho el arrendatario.
¿Cuál es el plazo para notificar esta situación de necesidad del arrendador? Deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la misma se vaya a necesitar. Aconsejamos que se haga con tiempo suficiente y no ajustar los dos meses para evitar el incumplimiento de este requisito.
Sobre esta cuestión se plantean dudas sobre si, realizada la notificación en el primer mes de la prórroga, ya sería efectiva a los dos meses o habría que esperar a que transcurriera esta prórroga, siendo nuestra postura la primera, dicho con toda cautela.
¿Cómo debe probarse o acreditarse? No bastará con hacer referencia a un supuesto que motiva la resolución. En el supuesto de sentencia de separación, divorcio o nulidad, si se pide la vivienda para uno de los dos cónyuges, será fácil siempre que la residencia la fije donde está el piso, pero, por ejemplo, no será suficiente con pedir para un hijo si este tiene otra vivienda o no dispone de medios económicos para vivir con independencia o tiene el trabajo en otra localidad. Es decir, no podemos confundir mera «conveniencia» con «necesidad real» como señala la jurisprudencia.
¿Existe un plazo para entregar la vivienda por parte del arrendatario? Desde que el mismo tiene conocimiento de la necesidad de la vivienda en la que se encuentra arrendado, estará obligado a entregar la finca al arrendador en el plazo de dos meses, si no hay acuerdo entre las partes. Si las mismas han determinado otro sistema con mayor tiempo, el mismo será válido.
¿Una vez se desaloja la vivienda, existe plazo para su ocupación por las personas para las que se solicitaba? El arrendador o la persona para la que se ha pedido la vivienda tiene que ocuparla en el plazo de tres meses; ocupación, añadimos, efectiva, pues, en otro caso, el arrendatario podrá optar en el plazo de 30 días por volver a ocupar la casa por un período de tres años, con independencia del tiempo que antes la hubiera ocupado, en cuyo caso estaríamos ante un nuevo contrato, aunque con las mismas condiciones contractuales anteriores, aparte de la indemnización por los gastos de desalojo producidos al arrendatario, que, naturalmente, deberá acreditar, o bien optar por una indemnización igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar tres.
¿El arrendatario puede solicitar una indemnización por el desalojo producido sin ocupación posterior de la vivienda? Sí, por los gastos de desalojo producidos al arrendatario, que naturalmente deberá acreditar, o bien pedir una indemnización igual a la cantidad de una mensualidad por cada año que quedase por cumplir hasta completar tres.
Si el contrato se hubiera hecho por más de tres años, nuestro criterio es que el arrendatario podría pedir que la indemnización fuera de un mes por cada año que quedara hasta terminar el plazo convenido. Es evidente que el perjuicio es bastante mayor si el ocupante tiene expectativas de estar, por ejemplo, cinco años y le piden la vivienda cuando solo lleva un año y medio.
¿Cabe alegar alguna justificación para no ocupar la vivienda? Hay una excepción para la ocupación por el arrendador, o persona designada, en el plazo de tres meses y es «causa de fuerza mayor«. Y por este término se entiende, entre otras cosas, que la vivienda esté en malas condiciones y que sea necesario llevar a cabo obras de habitabilidad y que las mismas, naturalmente con prueba técnica, duren más de ese período. También en caso de enfermedad que impida entrar en la vivienda, algo que deberá probar y justificar el arrendador con relación a sí mismo o a la persona que vaya a ocuparla.
Dicho esto, advertimos al lector de que existe una Proposición de Ley de medidas de fomento del alquiler estable de la vivienda presentada por el Gobierno socialista, que pretende reformar, una vez más, la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda y varios aspectos, entre los que se encuentra este tema. Así, la resolución por el arrendador, una vez transcurrido el primer año de duración, sufrirá cambios, de tal forma que tan solo podrá hacerse “si se ha pactado de forma expresa en el contrato”, limitación que ya no existía desde la reforma en 2013. Volvemos al texto anterior.
Realmente, los profesionales que nos dedicamos a esta materia, cada día debemos ser más especialistas, si cabe, nuestros políticos pretenden sumar reformas, ninguno se atreve a unificar normativa, de tal forma que resulta de máxima importancia determinar la fecha del contrato para saber dónde situarnos y qué preceptos y qué reforma le afecta.