Una de las cláusulas más habituales que se incluyen en los contratos de intermediación inmobiliaria, es la denominada cláusula de exclusividad. Mediante esta estipulación, la agencia inmobiliaria, a la que se le encarga la realización de las gestiones necesarias para conseguir un comprador del inmueble, se asegura, que será la única que puede llevarlas a cargo, sin que el propietario pueda encomendar ese cometido a otro agente.
Hay que tener en cuenta, que el contrato de intermediación inmobiliaria es un negocio jurídico de los denominados innominados y atípicos, que no cuenta con una regulación específica dentro de nuestro ordenamiento jurídico, quedando sujeto a lo que las partes, en virtud de lo establecido en el artículo 1255 CC, hayan pactado.
Desde esa perspectiva de libertad contractual, el establecimiento de esa cláusula de exclusividad es, en principio, perfectamente válida y eficaz, así como la determinación de las restricciones y los efectos del posible incumplimiento (al margen de la posible aplicación de la normativa sobre consumidores en el supuesto de que pueda ser considerada como una cláusula abusiva en determinados casos, cuestión que no es objeto de este post).
Ahora bien, una cuestión problemática que se produce en relación con esta materia es, si a falta de un pacto expreso al respecto establecido por las partes, la prohibición de vender alcanza al propio propietario-mandante o, por el contrario, el mismo estaría facultado para realizar por si mismo las gestiones oportunas y concertar la venta, sin que por ello nos encontremos ante un incumplimiento del contrato de intermediación, generador de responsabilidades frente al intermediario.
Ante esta situación, la jurisprudencia, de forma general, ha venido considerando, que la cláusula de exclusividad, como limitadora de las facultades inherentes al dominio, debe ser interpretada de forma restrictiva, lo que implica, que a falta de acuerdo expreso de las partes, la prohibición alcanza únicamente a terceros ajenos al contrato, pero no al propietario, que podrá por si mismo proceder a la venta de su propiedad, sin que por ello el intermediario tenga derecho a indemnización alguna o al cobro de sus honorarios, siempre y cuando, como es lógico, el contrato de compraventa no se perfeccione gracias a su gestiones o se realice a sus espaldas con la intención de no abonar la comisión.
Por lo tanto, si no ha existido una especificación expresa en el contrato, el propietario que encarga la venta de su propiedad a un intermediario, y pese a la existencia de un pacto de exclusividad, podrá proceder por sí mismo a la venta.
La firma de un contrato en exclusividad no impide al propietario disponer libremente de su inmueble
TS, Sala Primera, de lo Civil, 1140/1993, de 30 de noviembre (SP/SENT/354561)
El pacto de exclusiva de un contrato de intermediación debe interpretarse de forma restrictiva, en el sentido de que impide encomendar el encargo a otros agentes, pero no limita el derecho del propietario a vender directa y personalmente
AP Cádiz, Sec. 2.ª, 270/2017, de 30 de septiembre (SP/SENT/932106)
En un contrato de intermediación en exclusiva, debe constar expresamente que la prohibición alcanza al propietario del inmueble, ya que en caso contrario, este puede realizar la venta personalmente sin que la agencia tenga derecho a la comisión
AP Murcia, Cartagena, Sec. 5.ª, 31/2017, de 31 de enero (SP/SENT/902493)