¿Qué es el saneamiento por evicción?

Una de las obligaciones que corresponden al vendedor de un inmueble una vez que se ha producido la entrega de la cosa objeto de venta al comprador, es el denominado saneamiento en caso de evicción.

La evicción, en palabras del Código Civil, tiene lugar cuando el comprador se ve privado por una sentencia firme, en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

En primer lugar, hay que indicar, que esta obligación corresponde al vendedor, aunque las partes no hayan establecido nada en el contrato, si bien, es posible que, mediante acuerdo, pueda ser aumentada, disminuida o suprimida, siendo nulo el pacto eximente en el caso de existir mala fe por parte del vendedor.

En el supuesto de que la evicción se produzca se pueden dar dos situaciones:

• Si ha existido renuncia al saneamiento, el vendedor solo debe entregar el precio de la cosa vendida al tiempo de la evicción, siempre y cuando, el comprador no hubiera renunciado conociendo los riesgos y aceptando las consecuencias.
• Si se ha pactado el saneamiento o si no se hubiera establecido nada, el comprador puede exigir al vendedor la restitución del precio de la cosa al tiempo de la evicción; los frutos y rendimientos en caso de que se le condene a su entrega al que le ha vencido en juicio; las costas del pleito que ha motivado la evicción, y en su caso, las seguidas con el vendedor para el saneamiento; los gastos del contrato en caso de que los hubiera pagado el comprador; los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo en caso de haberse vendido con mala fe.

Como hemos indicado, la evicción puede ser del total de la cosa vendida o solo de una parte de ella, en cuyo caso, si dicha parte es de tal importancia que sin ella el comprador no la hubiera adquirido, puede exigir la rescisión.

Para que el vendedor quede obligado, es necesario acreditar que fue notificado de la demanda de evicción a instancia del comprador (si falta la notificación no está obligado al saneamiento), solicitud que debe realizarse dentro del plazo que tiene para contestar a la demanda. Por último, el saneamiento solo será exigible cuando la sentencia por la que se obliga al comprador a la pérdida de la cosa sea firme.

El plazo para el ejercicio de esta acción, a diferencia de lo que ocurre con el saneamiento por la existencia de servidumbres o por vicios ocultos, no está fijado de forma expresa, por lo que habrá que acudir al plazo general de las acciones personales establecida en el artículo 1964 CC, que ha quedado establecido en cinco años, tras la reforma de dicho artículo por la Ley 42/2015, de 5 de octubre.   (TS, Sala Primera, de lo Civil, 857/2007, de 17 de julio, SP/SENT/124519).

Para más información sobre el saneamiento por evicción, hemos elaborado una edición online con consultas, la jurisprudencia más relevante y un formulario de demanda: