La respuesta, en principio, parece positiva, no solo por lo dispuesto en el art. 9.1 c) LPH, que señala que “el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados”, sino aplicando igualmente el Código Civil, art. 1902, que establece: “el que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”.
De este modo, cuando las reparaciones o nuevas instalaciones afecten de manera directa a cualquier inmueble privativo, la Comunidad deberá indemnizar por el daño causado. No obstante, no todos los supuestos son tan claros y, por ende, la Comunidad no siempre está dispuesta a proceder a este resarcimiento.
Veamos algunos de los ejemplos, con la respuesta que han venido dando las sentencias que han resuelto la casuística con respecto a la siniestralidad que existe en las Comunidades de Propietarios, teniendo en cuenta que siempre habrá de estarse al supuesto especifico y, desde luego, al daño ocasionado.
Deterioro de la propiedad: obligación de reposición de materiales
En primer lugar, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.1 PH, la Comunidad está obligada a realizar “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo, en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación”.
Está claro que el propietario debe dejar hacer, incluso dejar pasar por su propiedad, como establece el art. 9.1 d), lo que igualmente genera innumerables problemas, aunque no son el objeto de este post. En este caso, la Comunidad deberá resarcir los daños causados, pero ¿hasta dónde? Por ejemplo, ¿se cumpliría con la simple reposición de lo dañado, aunque no se tenga en cuenta el perjuicio estético? ¿Es obligatorio cambiar la totalidad del material si no existen repuestos del anterior?
En estos casos, es obligación del causante del daño el cambio total, así, la Comunidad debe resarcir al propietario por los perjuicios causados a consecuencia de las reparaciones, ya sea pintar la pared, reponer azulejos, etcétera, pues esta disposición en favor de los servicios generales debe quedar compensada, por lo menos, dejando las cosas en su primitivo estado. Es criterio mantenido por Sepín y avalado por numerosa jurisprudencia, que nadie puede quedar en peor condición que antes, cuando no ha sido responsable y sí perjudicado, respaldado por los arts. 1.902 y siguientes del Código Civil.
En este sentido se han pronunciado las Sentencias de la AP Cuenca, Sec. 1.ª, de 15 de enero de 2008 (SP/SENT/159490), AP Madrid, Sec. 21.ª, de 20 de marzo de 2007 (SP/SENT/120328), y AP Navarra, Sec. 1.ª, de 14 de junio de 2006 (SP/SENT/95749).
No obstante, no vemos inconveniente en que la Comunidad tome el acuerdo en Junta de Propietarios limitando la indemnización a la mera reparación del espacio estropeado, sin cambio total. Si esta decisión se adopta, luego los propietarios que lo hayan consentido, no podrán exigir otra cosa, pues sería ir en contra del principio jurídico de los actos propios, tanto en este como en otros supuestos.
Ahora bien, algo que parece claro también ha sido rechazado por la jurisprudencia en determinados supuestos, por ejemplo, en la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 17.ª, de 5 de febrero de 2008 (SP/SENT/161599), se establece que la Comunidad no está obligada a sufragar el coste de la colocación de un nuevo rótulo, el supuesto es específico, pues el citado rótulo estaba fuera de la normativa.
Del mismo modo, la Sentencia de la AP Madrid, Sec. 9.ª, de 5 de octubre de 2007 (SP/SENT/146041) señala que la Comunidad no está obligada a reponer los anuncios de un local en la fachada eliminados al pintar la misma al no existir permiso de uso, es decir, que no estaban autorizados por la Comunidad.
Cierre del local
La indemnización por daños producidos en un local por la realización de obras es un tema muy controvertido que ha dado lugar a la realización de una encuesta jurídica por la editorial Sepín (SP/DOCT/2374), estando la postura mayoritaria a favor de que cuando hay que desalojar el Local por obras necesarias en el inmueble, conforme a lo dispuesto en el art. 9.1, regla c), de la Ley de Propiedad Horizontal, lleva consigo la indemnización de los daños y perjuicios. Se equipara por la doctrina a la indemnización extracontractual del art. 1.902 CC.
En estos casos, será necesario que el afectado acredite que el cierre le ha supuesto pérdidas económicas por un montante concreto, la media por la cantidad ingresada durante un período de tiempo en el que el local no estuvo cerrado.
De este modo se han pronunciado, entre otras, las Sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, 74/2016, de 22 de marzo de 2016 (SP/SENT/857185), AP Valencia, Sec. 7.ª, de 24 de abril de 2015 (SP/SENT/814780), AP Navarra, Sec. 1.ª, de 7 de marzo de 2005 (SP/SENT/70410) y AP Zaragoza, Sec. 5.ª, de 19 de octubre de 2004 (SP/SENT/62941), está última condena no solo por el daño emergente sino por el lucro cesante.
Desalojo de la vivienda
El mismo argumento se aplicaría a este supuesto, la encuesta a la que hacemos referencia con respecto a locales lo era también en relación con las viviendas, es decir, entendemos que habrá que indemnizar al comunero que debe abandonar su propiedad como consecuencia de unas obras en elementos comunes, y así lo señala la Sentencia de la AP Álava, Sec. 1.ª, de 13 de octubre de 2011 (SP/SENT/660674).
Aunque en este caso, como en todos los comentados, hay que tener en cuenta que la Junta puede acordar lo contrario, es decir, la no indemnización, por lo que, si el citado acuerdo es adoptado con el quorum legal de mayoría simple, los propietarios disconformes deberán impugnar tal decisión, pues, en caso contrario, no podrán solicitar indemnización alguna, como señalan las sentencias de la AP Madrid, Sec. 14.ª, de 18 de noviembre de 2008 (SP/SENT/441766) y AP Alicante, Sec. 5.ª, de 25 de octubre de 2007 (SP/SENT/147447).
Imposibilidad de arrendar como consecuencia de estas obras
La indemnización procede, pero, en este caso, será más difícil de probar, salvo que realmente la propiedad haya quedado inhabitada o ya estuviese arrendada y sea necesario su desalojo.
En este sentido se pronuncia la Sentencia de la AP Las Palmas, Sec. 3.ª, de 17 de marzo de 2016 (SP/SENT/860122).
Y, por último, ¿quién puede reclamar, solo el propietario o podrá hacerlo también el ocupante?
El criterio mantenido por Sepín es que podrá hacerlo el perjudicado. Del mismo modo, se pronunciaron nuestros colaboradores en una encuesta realizada al respecto, (SP/DOCT/17929), donde coincidían en que el perjudicado está legitimado sin necesidad de ser propietario.
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