Ya escribí sobre las reformas introducidas en este régimen por la Ley 5/2015. Allí expuse, en una primera aproximación, lo que parecía más evidente. Un año más tarde y tras su aplicación, hay otros aspectos no tenidos en cuenta en ese primer estudio; entre ellos, las excepciones para poder votar cuando un propietario es moroso; en este caso no es que hayan cambiado, siguen siendo las mismas pero ahora ya no es necesaria la concurrencia de los dos requisitos, impugnación y consignación, estos se configuran de forma alternativa, no obstante, salvo este importe matiz, el resto de la problemática sobre la privación de este derecho fundamental sigue siendo la misma: veamos cuándo se da, cómo se computan las votaciones en estos casos y, como no, estas excepciones.
En primer lugar, hay que tener en cuenta que los propietarios están obligados al pago de todos los gastos comunitarios, salvo que exista exoneración de algún tipo, bien porque así aparezca en el Título o porque se hayan adoptado en Junta, teniendo en cuenta que, en todo caso, esta excepción a la regla general ha de ser interpretada siempre de forma restrictiva, criterio admitido tanto por la doctrina como por la jurisprudencia.
¿Qué deudas hacen que nazca esta morosidad?
El art. 553-24 CCCat. no hace ningún tipo de excepción, es decir, sea cual fuere la circunstancia, el pago de las derramas que ha acordado la Comunidad es obligado.
Por ejemplo, aunque el propietario que ha dejado de pagar porque los fondos recaudados no se aplicaron para el fin previsto pudiera tener razón en este aspecto, lo cierto es que no está cumpliendo con los acuerdos y con el pago que los demás comuneros están haciendo, reiterando que el lugar para aclarar todo y, en su caso, pedir responsabilidades al Presidente, administrador, etc., será la próxima Junta General, pero de ninguna manera puede, unilateralmente, dejar de pagar por discrepancias de fondo y forma, que pudieron llevar a la impugnación del acuerdo. En definitiva, mientras esté en situación de mora carece de derecho de voto.
Ahora bien, el concepto general de la doctrina es que la deuda de un propietario, a efectos de ser considerado moroso y no poder votar en las Juntas, tiene que referirse a las cuotas emitidas de gastos generales o comunes, pero no de cualquier otro, por ejemplo, costas judiciales o daños producidos en elementos del inmueble, etc., naturalmente sin perjuicio del derecho de la Comunidad a exigir el pago por los medios correspondientes.
Con respecto, por ejemplo, de los gastos bancarios de devolución, es dudoso que se puedan considerar como “mora”.
¿Cuándo comienza la mora?
La respuesta es que, llegado el día en que haya de cumplirse la obligación. De este modo, un propietario será considerado moroso si la Junta (o los Estatutos) han determinado que habrá que pagar, por ejemplo, en los siete primeros días de cada mes y no lo ha hecho en este plazo. O bien, si no se dice nada al respecto, cuando finalice el mes de enero para la cuota de dicha mensualidad o el trimestre correspondiente si las derramas se pasan por este período.
Es decir, si los recibos que se pasan mensual o trimestralmente vencen el último día del período, por ejemplo, si se emiten el 1 de enero y son mensuales terminarán el 31 del mismo mes y, si son trimestrales, el 31 de marzo.
Hay una salvedad y es que la Junta acuerde que se paguen en los primeros 10 o 20 días, etc., entonces la mora comienza cuando ha pasado el plazo fijado.
¿Cuándo un propietario es moroso?
En primer lugar, hay que tener en cuenta que esta privación debe ser debidamente advertida en la convocatoria para el conocimiento de estos propietarios, pues, en caso contrario, la privación del derecho de voto podría ser ilegitima, aunque habrá de estarse a los supuestos específicos.
El art. 553-24 CCCat. se refiere a la morosidad cuando se celebra la Junta, no en otro momento, como cuando se recibe el acta y se debe contestar en la forma y plazos del art. 553-27.
Por lo tanto, si el día de celebración de la Junta un propietario es moroso, no podrá votar ni en la propia reunión ni después cuando reciba copia del acta (esté ausente o presente), como señala la Sentencia de la AP Barcelona, Sec. 1.ª, de 15 de enero 2008 (SP/SENT/159210), pues, en otro caso, se daría una ventaja a los que no asisten a la Junta en perjuicio de los presentes en la reunión.
¿Cómo se hace el cómputo de las votaciones?
A nuestro entender, el cómputo para obtener las mayorías simples o cualificadas del art. 553-25 CCCat. debe hacerse descontando la cuota del propietario moroso. Creemos que así se desprende con cierta claridad en el mismo art. 553-25.1.3, cuando señala “Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra”.
Antes de la reforma existía discusión doctrinal acerca de acuerdos de unanimidad, pero en este caso considero que el art.553-26.1 lo ha aclarado cuando señala que para alcanzar el quorum de la mayoría cualificada o de todos los propietarios “se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto”.
Pese a ello, existen acuerdos en los que es necesario contar con su consentimiento, por ejemplo, para el cambio de cuotas o cuando se disminuyan las facultades de uso y goce, pues así lo dispone expresamente el art. 553-25.4 al señalar que se requiere el consentimiento expreso de los propietarios afectados, sin hacer distinción alguna sobre si se encuentran o no al corriente de pago de los gastos comunes.
¿Cuándo un propietario moroso puede votar?
Es aquí dónde ha existido una modificación con respecto al artículo anterior, antes se necesitaba que los dos requisitos exigidos por la ley se cumplieran conjuntamente, ahora, la impugnación y la consignación se configuran de forma alternativa, del mismo modo que se exige en la LPH estatal.
Ahora bien, el contenido sigue siendo el mismo, de este modo, si la impugnación que realizó el propietario no tenía nada que ver con la aprobación de cuentas y las cuotas que había que pagar, no puede cumplir la exigencia prevista en el art. 553-24.1 CCCat., pues lógicamente lo que establece este precepto hay que contemplarlo siempre desde esa perspectiva, no vale cualquier otra impugnación a los efectos de derecho de voto.
Por otra parte, la consignación deberá estar a disposición de la Comunidad, por lo que, si la intención del propietario es votar, lo mejor será pagar, y si se está en desacuerdo con cualquier acuerdo comunitario, deberá impugnarlo judicialmente en la forma y los plazos establecidos en el art. 553-31 del repetido CCCat.
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