Viviendas para Universitarios: una modalidad de arrendamiento al alza

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogado

El constante cambio en el sistema educativo universitario da lugar a que los estudiantes elijan otros sistemas para residir durante el curso, ya no son los Colegios Mayores o las Residencias Universitarias las que en gran medida acogen a este colectivo, sino que es muy frecuente el alquiler de viviendas, bien a título individual o con carácter compartido, o incluso el alquiler de una habitación con derecho a utilizar elementos comunes. Así sucede con los estudiantes españoles que se desplazan a otra ciudad y también, cada vez más, con los universitarios europeos que obtienen una beca Erasmus y llegan a España, al menos, para un curso.

Surgen entonces varias cuestiones: ¿Qué tipo de contrato debe firmarse? ¿Cuál es la normativa jurídica aplicable?

Tanto si la decisión del estudiante es alquilar un piso entero para compartirlo con otros, como si tan solo se pretende el alquiler de una habitación, con uso de elementos como la cocina, el salón y el baño, nos encontraremos ante un contrato de arrendamiento de temporada, cuya cualificación nunca será de “vivienda”, al no reunir el requisito de necesidad permanente, sino que, a tenor de lo dispuesto en el art. 3, apdo. 2, LAU 29/1994, será “uso distinto al de vivienda”. A estos efectos debemos estar para su determinación no tanto al plazo de duración, sino a su finalidad, como señalan las Sentencias del TS, Sala Primera, de lo Civil, de 15 de diciembre de 1999 (SP/SENT/18258) y de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, Sección 1.ª, de 14 de junio de 2005 (SP/SENT/74173). Además, debemos tener en cuenta no incurrir en fraude de Ley, ante la continuación reiterada de contratos de temporada que lo que buscan es evitar así el plazo de duración mínima de tres años que establece el art. 9, apdo. 1, LAU.

En consecuencia, al calificarse el contrato de uso distinto, esto implica que se regirán, en primer lugar, por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil, conforme establece el art. 4.3 del citado Texto legal.

Ahora bien, este contrato de arrendamiento puede tener resultados diferentes de cara al arrendador, pues podrá ser firmado por un solo arrendatario o varios, bien respecto a todo el piso o solo una habitación, y en función de esto, las obligaciones varían.

Si hacemos un solo contrato de arrendamiento para vivir varios compañeros, firmado por todos los ocupantes, debemos tener en consideración que serán coarrendatarios y todas las obligaciones tendrán carácter solidario, tanto el pago de la renta y la supuesta reclamación, en cuyo caso todos responden de la deuda, independientemente de que uno haya satisfecho su parte. Y lo mismo ocurre respecto a otras acciones donde siempre será necesario el consentimiento expreso de cada uno de los arrendatarios.

Distinta conclusión será si el contrato lo firma exclusivamente uno de los arrendatarios, pues en ese caso será tan solo el firmante el responsable a todos los efectos y el único que estaría legitimado judicialmente.

Si hemos optado por el arrendamiento de una sola habitación dentro de un piso, con derecho a uso de cocina y baño, esto supondrá la firma de un contrato de arrendamiento individual al del resto de ocupantes de la vivienda, quedando él vinculado exclusivamente en las obligaciones y derechos con el arrendador.

Respecto a la fianza y aval en estos contratos, la exigencia de la primera se establece el art. 36 LAU 29/1994, para garantizar el arrendamiento y los posibles daños o desperfectos que se puedan causar durante el plazo del contrato, siendo en este caso, al tratarse de un arrendamiento de uso distinto al de vivienda, de dos mensualidades de renta. En cuanto al aval, garantía adicional contemplada en el apdo. 5 del precepto antes citado, resulta muy habitual que se exija la misma y que sean los padres de los arrendatarios los que avalen con sus bienes el arrendamiento de sus hijos, con el fin de asegurar el cumplimiento de las obligaciones económicas.

Otra cuestión de interés respecto a este contrato de arrendamiento, es que resulta obligatorio el certificado de eficiencia energética, pues así lo establece el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprobó el Procedimiento Básico para la Certificación de la Eficiencia Energética de los edificios, en aquellos alquileres posteriores al 1 de junio de 2013, salvo que el plazo por el que se vaya a alquilar sea inferior a cuatro meses en el año. El arrendador está obligado a hacer constar en el contrato una cláusula que indique que en el momento de la firma se aporta el mismo, facilitando una copia al arrendatario.

Y, por último, en cuanto a los Impuestos a los que está sujeto este arrendamiento de temporada, sí existirá retención de IRPF, el arrendador debe declarar los ingresos de estas rentas como rendimientos del capital inmobiliario, mientras que estará exento de IVA (art. 20.23-B LIVA), por lo que el inquilino solo tiene que pagar al arrendador la renta pactada.

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One thought on “Viviendas para Universitarios: una modalidad de arrendamiento al alza

  1. Hola Begoña, Excelente artículo. Pero podrías decirme que tipo de licencia debe solicitar el propietario para poder actuar como tal, que requisitos debe cumplir con el resto de propietarios del edificio, y cual es su posición ante el abuso de los servicios comunes, tales como ascensor, electricidad, fiestas en el piso o escaleras.. y lo más importante ¿es por tanto asemejable a los apartamentos turísticos, excepto en el plazo? Gracias y un saludo. albertopons@icab.es

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