Nueva regulación sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción

Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

Así, se introduce el concepto de garantía financiera en el art. 19 como forma de garantizar los daños, además de los ya existentes, como eran el seguro de daños materiales y el seguro de caución.

Pero la modificación más importante se produce en la regulación sobre la percepción de las cantidades a cuenta durante la construcción, al darse una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera, que será a partir del 1 de enero de 2016, la que regule de forma concisa las obligaciones del promotor que perciben cantidades anticipadas e introducirse una Disposición Derogatoria Tercera, en la que se deroga la normativa que anteriormente regulaba esta materia, entre las que se encuentra, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

Las novedades a destacar respecto de la regulación contenida en la Ley 57/1968 son las siguientes:

  1. La obligación de garantizar, será desde la obtención de la licencia de edificación y la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirentes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
  2. Se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías, tanto si se ha contratado un seguro de caución como si se opta por un aval.
  • Seguro de caución:

– Póliza individual por cada adquirente.

– Se debe asegurar la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

– El tomador del seguro y el obligado a pagar la prima es el promotor.

– El asegurado será el adquirente según el contrato de compraventa.

– El asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan contra el tomador.

– La falta de pago de la prima no es una excepción oponible.

– La duración del seguro no puede ser menor a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.

– Si se concede una prórroga para la entrega de la vivienda, se puede prorrogar el seguro por el promotor, debiendo informar al asegurado.

– Si la construcción no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y, si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al asegurador.

– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al asegurador.

– El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.

– No son indemnizables las cantidades de las que no se acredite su aportación por el asegurado.

– El asegurador puede reclamar al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados.

– Si el asegurador ha satisfecho la indemnización, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

  • Aval

– Se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

– Si la construcción no se inicia no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución.

– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al avalista.

– Si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el adquirente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.

  1. No se establece el carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro, que se determinaba anteriormente en el art. 3 de la Ley 57/1968.
  1. En cuanto a la cancelación de la garantía, la misma se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquirente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquirente rehusara recibir la vivienda.
  1. Se determina que el incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa al respecto tanto general como autonómica y sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
  1. Algunos organismos públicos de promoción de viviendas podrán quedar exceptuados de cumplir estos requisitos según se determine reglamentariamente.
  1. Por último, se establece que las aseguradoras deberán adaptar, antes de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha, las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016, al nuevo régimen.

Esta nueva norma, en sus aspectos generales, supone una continuación de lo dispuesto en la Ley 57/1968, siendo lo más destacable que la obligación de garantizar será desde la obtención de la licencia de edificación; el que sea necesario proceder a la reclamación previa al promotor para que posteriormente se pueda solicitar la devolución al asegurador o avalista y, sobre todo, y que según nuestra opinión es lo más criticable, es el hecho de que el aval quede caducado, si el adquirente no requiere al promotor para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades en el plazo de dos daños desde el incumplimiento de la obligación garantizada.

Esto supondrá que el comprador deberá tener mucho cuidado en relación a los plazos cuando solicite la devolución de las cantidades anticipadas, ya que si han transcurrido dos años desde la fecha de comienzo de las obras o de entrega pactada, verá como la garantía está ya caducada, y no podrá exigir el reembolso al avalista.