La reforma del régimen de propiedad horizontal en Cataluña

No es el momento de señalar lo que pudo ser y no fue, ni el tiempo transcurrido desde su primera regulación, nueve años, ni tampoco la supuesta imposibilidad de poder haberla hecho antes, pues la citada reforma ya ha cumplido un mes desde su entrada en vigor. ¡Felicidades!

Por otra parte, entiendo que siempre es mejor partir de cero que subsanar errores, pero no aprender de los ajenos, no parece ser algo muy lógico.

La cuestión es que el legislador catalán reguló en 2006 el régimen de propiedad horizontal. Desde mi punto de vista, no tuvo en cuenta los más que evidentes problemas de aplicación del régimen estatal ni los logros conseguidos, cuando esta ley cumple, precisamente estos días, 55 años.

Pero como ahora no se trata de criticar, pasaré simplemente a exponer en qué ha consistido esta reforma.

En primer lugar hay que tener en cuenta que, desde el punto de vista formal, se ha dado una nueva redacción, por lo que lo mejor es rechazar el texto anterior y empezar a trabajar con el nuevo. Para ver lo que realmente se ha modificado, puede consultar el cuadro comparativo que se ha realizado al efecto, entre muchos otros, también realizados por sepín.

Algunos de estos cambios no son estrictamente de contenido, sino simplemente de redacción. Por ejemplo, se suprime la diferenciación entre masculino y femenino que aparecía en el texto anterior; se sustituye el término “edificio” por “inmueble”; se utiliza la palabra “restricción” en vez del de “limitación”, etc.

La Ley 5/2015, que es la que modifica el Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, respeta el sistema del texto vigente en cuanto a las divisiones entre secciones y subsecciones del Capítulo III del Título V del citado Libro Quinto. Los artículos mantienen la numeración y, en general, la denominación originaria.

Las principales modificaciones son:

– Se amplía el período de afección real que ahora será de cuatro años. Así, el art. 553-5 señala que los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre.

– Se reforma la organización de la Comunidad, así:

• Se ha suprimido la obligación de hacer una primera y una segunda convocatoria de la Junta, como señala el art. 553-23.1. La Junta se constituye válidamente sea cual sea el número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o representantes.

• Se han incorporado las nuevas tecnologías como mecanismos para hacer notificaciones y requerimientos.

• Todos los acuerdos deberán aparecer en el orden del día, a tenor de lo dispuesto en el art. 553-25.1. En él se podrán incluir las peticiones que los propietarios soliciten al Presidente, 553-21.4 a), lo que también es una novedad con respecto al texto anterior.

• Otra modificación importante de la Ley es la que afecta al régimen de los acuerdos con relación a las mayorías exigidas. A esta materia se dedican dos preceptos 553-25 y 553-26 CCCat., cuando antes estaban más dispersos. Se han simplificado las mayorías requeridas, que ahora se reducen a las siguientes: el régimen general es el de la mayoría simple de propietarios y cuotas, de modo que se recupera el equilibrio de dobles mayorías que se había perdido en la norma anterior; los regímenes particulares son los de la mayoría cualificada de cuatro quintas partes de propietarios y cuotas, y, finalmente, la exigencia de unanimidad se limita a los supuestos estrictamente necesarios.

• Se da contenido a la abstención en el voto.

• La presente Ley hace explícita ladistinción entre los acuerdos de formación instantánea y los de formación sucesiva. En estos últimos hay que esperar que se compruebe la voluntad de los ausentes a la Junta. El nuevo sistema parte de la necesidad de que los propietarios presentes en la reunión hayan votado a favor del acuerdo por mayoría simple, y el cómputo de la mayoría cualificada o de la unanimidad se hace con los votos favorables de los que no se han opuesto al acuerdo en el plazo de un mes.

• Curiosamente, el CCCat. nada señala para el caso de que no fuese posible la concurrencia simultánea de ambas mayorías. En este régimen no está previsto el sometimiento del acuerdo al proceso de equidad.

– Se fomenta el arbitraje y la mediación.

– Se aclaran las dudas interpretativas relativas al régimen y a los plazos de impugnación de los acuerdos comunitarios recuperando los plazos de caducidad de un año y de tres meses.

– Se fomenta el cumplimiento de la obligación de comunicar el cambio de titularidad del elemento privativo con el establecimiento de la responsabilidad solidaria del transmitente respecto a las deudas que se devenguen hasta la notificación efectiva de la transmisión a la Comunidad (curiosamente así aparecía en la LPH).

– Se especifica el procedimiento para reclamar los gastos comunes y se resuelven así los enormes problemas que esta cuestión había planteado a los Tribunales de Justicia.

A grandes rasgos, estas son las principales novedades que esperamos que duren mucho, aunque, si en la práctica surgen problemas, que se reformen pronto.