¿Es la época estival el mejor momento para realizar las reparaciones necesarias en la Comunidad?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

No se puede decir que exista una estación mejor que otra para llevar a cabo las reparaciones necesarias, pues ya se trate de las privativas, en vivienda o locales, o de las generales, en elementos comunes, siempre resultan molestas, pero, pese a todo, cuando es necesario realizarlas, quizá sea el verano el mejor momento, por la condiciones meteorológicas, por ser menores las molestias al resto de los vecinos, etc.

No obstante, se trata de una Comunidad, por lo que es necesario conocer los requisitos necesarios para poder hacerlas  y sin duda, planificarlas para este periodo.

– Si las obras a realizar son internas, en la propiedad privada.

En estos casos habrá de distinguirse las que únicamente se realizan en el interior de aquellas que, además alteran algún elemento común.

En el primer supuesto, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 7.1 de la LPH, “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.”

De este modo, dentro de la propiedad privada, el titular tiene plenas facultades para hacer obras y modificar los elementos propios, el único requisito que deberá cumplir el propietario es notificarlas a quien represente a la Comunidad, pero, ¿qué consecuencias tiene esta falta de comunicación?

No hay sanción para cuando el propietario hace una obra en elementos privados y no lo comunica al representante de la Comunidad, ni la doctrina ni la jurisprudencia, ha propuesto o sentenciado que la falta de notificación convierta unas obras legales en ilegales, con el castigo de ordenar su demolición, de este modo, se trata simplemente de una norma de buena convivencia comunitaria, pero que no tiene fuerza vinculante para sancionar su incumplimiento.

Naturalmente, si, aun dentro de la propiedad privativa, la modificación causa perjuicios o molestias a cualquier otro vecino, se podría aplicar lo dispuesto en el citado art. 7. apartado 2, pero realmente han de tratarse de actividades prohibidas, que vayan en contra de determinados ordenanzas, pues, por ejemplo, la molestia del ruido, salvo que exceda de los límites permitidos, habrá de ser consentido por el resto de los vecinos, es decir, nuevamente nos encontramos con un problema de buena convivencia en el que ambas partes han de consentir, por eso, como, decíamos al principio de este post, quizá el verano sea el mejor momento para realizarlas, evitando así demasiadas molestias.

Los propietarios, en el resto del inmueble, no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Si estas obras interiores, van a tener repercusión en el exterior, en este caso, se requerirá el acuerdo comunitario, siendo necesario el quorum de las tres quintas partes de la totalidad de cuotas y propietarios, a tenor de lo dispuesto en el art. 10.3.b) LPH, además de solicitar, en su caso, la correspondiente licencia.

-Si es la Comunidad la que va a realizar estas obras.

Como señala el art. art. 10.1 de la LPH, está obligada a llevar a cabo las obras necesarias para el «adecuado mantenimiento», «conservación», «seguridad, «habitabilidad, «accesibilidad universal», aunque no haya discapacitados en la finca, y cualesquiera otras que se impongan por la Administración del «deber legal de conservación», esto es, las que afectan de forma sustancial al inmueble, concepto amplio, por lo que podemos entender comprendidas no solo las reparaciones extraordinarias, sino también las normales de conservación, con todos sus elementos y servicios comunes, así como las ordenadas por la Administración, incluyendo aquellas obras que afecten a la accesibilidad universal.

El problema en este caso será, si no se requiere el citado acuerdo ¿quién lo ordena o quién toma las decisiones?, ¿quién determina si es o no necesario unas determinadas obras para la conservación, mantenimiento, etc.

Sepín ha realizado una encuesta al respecto, Encuesta Jurídica, existiendo disparidad de criterios, siendo el nuestro que siempre es necesario el citado acuerdo, porque, además sigue vigente y sin reforma el art. 14 c) de la Ley de Propiedad Horizontal, donde expresamente se recoge, como competencia exclusiva de la Junta de Propietarios, «Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias«, por eso y aunque, el  art. 10.2 a) contempla solo la posibilidad de Junta decida el reparto de gastos, entendemos que no se trata solo de eso, sino de la conformidad de la Comunidad para determinadas obras y su decisión sobre si son realmente necesarias o no, salvo cuando vengan impuestas por vía administrativa.

De este modo, aconsejamos que no se tenga en cuenta el citado art. 10.1 de la actual LPH y, para evitar problemas de cualquier tipo, se haga siempre Junta General para aprobar la obra, con el presupuesto más adecuado y, a la vez, determinar la forma de pago, que eso sí que lo admite el citado art. 10.2. En el caso de negativa de la Comunidad a hacer la obra correspondiente, el disidente sigue teniendo la acción de impugnación del art. 18 de la tan repetida Ley de Propiedad Horizontal.

Además, hay que tener en cuenta que la realización de estas obras puede llevar un problema añadido, cuando sea necesario acceder a la propiedad privada, pues si la obra se hace sin acuerdo comunitario y sin notificar a los propietarios y si, además, se lleva a cabo en verano, la Comunidad se puede encontrar con  que el propietario se encuentre de vacaciones.

Así, aunque el apdo. 1, regla d), del art. 9 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de todo propietario de permitir la entrada en su piso o local a los efectos que previenen los tres apartados anteriores, es decir: reparaciones en elementos comunes que pudieran estar incluidos en el piso o local; reparaciones necesarias por falta de conservación del propio piso o local en términos que perjudiquen a la Comunidad o a otros propietarios; reparaciones que exija el servicio del inmueble; y constitución de servidumbres acordadas por la Comunidad, con el debido quorum, que sean de interés general, siendo estas obligaciones  claras y que deben cumplirse en beneficio de los servicios generales, esta claro que, en todo caso ha de constarse con el consentimiento del propietario.

De tal manera que cuando se niegue a facilitar la entrada para comprobar las instalaciones y la conservación, así como para poder llevar a cabo las reparaciones necesarias, este precepto regula la posibilidad de que la Comunidad imponga ese acceso al domicilio, aun en contra de la postura del titular del piso o local correspondiente.

Sin embargo, la entrada en dicho domicilio, ante la negativa de propietarios u ocupantes, se torna muy compleja, pues hay que partir de la premisa de que es aplicable el art. 18.2 de la Constitución, donde se establece la inviolabilidad del domicilio.

Para ello, habrá que acudir a un largo juicio declarativo ordinario, consecuencia de la reserva que por razón de la materia impone el art. 249.1.8.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cabe la posibilidad de pedir, como medida cautelar, en la propia demanda o previamente, que el juzgado permita el acceso al piso o local con carácter preventivo, conforme los arts. 726.2 y 727, regla 11.ª, de la misma Ley, pero, entendemos, sólo en casos muy especiales y graves.

Y si todo esto es complicado cuando ha existido acuerdo y se ha notificado a los propietarios, si se hace de forma espontánea podemos imaginar que no será fácil contar con este consentimiento, máxime, si por ser periodo vacacional no se encuentra en la finca o ¿quizá sea el momento por esta misma razón?

Por todo lo expuesto, nuestra respuesta sería, es conveniente realizar estas obras en verano, pero si se trata de reparaciones comunitarias, sean precavidos.

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