Hay personas que dejan huella, que pasan por la vida trabajando fuerte, luchando por lo que creen e intentando hacer modificaciones en aquello que está en su mano. Algunos lo consiguen y otros no, unos aciertan en sus propuestas y otros no, y claro está, no siempre a gusto de todos, pero de lo que no hay duda es que en el ámbito de los arrendamientos urbanos, Miguel Boyer no pasó desapercibido, pues bajo su mandato se firmó el famoso Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril de medidas de política económica, que lleva su nombre, y que marcó un antes y un después en los contratos de arrendamientos urbanos.
Tal precepto con entrada en vigor el 9 de mayo de 1985 suprimió la prórroga forzosa obligatoria para el arrendador y a voluntad del arrendatario que el Texto Refundido de 1964, en el articulo 57, había establecido.
Señala el articulo 9 del Decreto Ley:
1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.
2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.
Pues bien, aún habiendo transcurrido prácticamente treinta años desde entonces, a día de hoy, al interpretar los contratos hay que tener presente siempre esta fecha, 9 de mayo de 1985, pues dependiendo de la misma, si un arrendamiento es posterior o no, la duración será una u otra. Precisamente la actual Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre, en sus Disposiciones Transitorias divide los contratos en función de esta trascendental fecha, “contratos de arrendamiento posteriores al 9 de mayo de 1985” en su Disposición Transitoria Primera; “contratos de arrendamiento de vivienda anteriores al 9 de mayo de 1985” en la Disposición Transitoria Segunda y “contratos de arrendamiento de local anteriores al 9 de mayo de 1985” en la Disposición Transitoria Tercera.
Haría mucha falta que actualmente alguno de nuestros gobernantes se atreviera a tomar alguna decisión de este tipo, hacer una legislación única para todos los contratos, oportunidades ha habido, recientemente con la Ley 4/2013 de 4 de junio que reformó la Ley de Arrendamientos Urbanos, y así zanjar de una vez por todas la duración de aquellos contratos que, aún siendo posteriores a este famoso Decreto Boyer, pactaron prórroga forzosa. No hay que olvidar que son bastantes los arrendadores que no tuvieron presente el cambio que introdujo este Decreto Ley, y por desconocimiento, o por copiar modelos de contratos anteriores se han encontrado con la temida prórroga forzosa.
Hasta ahora nadie ha seguido su ejemplo, continuamos con la existencia de muchos contratos bajo el régimen de la prórroga forzosa posteriores al 9 de mayo de 1985, los cuales por el contrario han sido objeto de recientes y polémicas sentencias del Tribunal Supremo (Post Diciembre 2013) que más que aclarar hasta el momento han llevado a bastante confusión, pues la duración dependerá de si es vivienda o es local, y éste último a su vez si es persona física o jurídica. Así existen resoluciones que establecen la aplicación del plazo de treinta años del usufructo del art. 515 del Código Civil y alguna que remite a la Disposición Transitoria Tercera (por la que se rigen los anteriores a 9 de mayo de 1985) en cuyo caso estos contratos finalizarían el próximo 31 de diciembre de 2014.
Esperemos que los legisladores, al analizar ahora la trayectoria y el trabajo de Miguel Boyer, caigan en la cuenta de la necesidad de solucionar temas sociales importantes, como unificar en un único Texto Refundido todos los arrendamientos y que no haya que acudir a cuatro normativas vigentes y diferentes según la fecha (Post Abril 2013) . ¿Alguien lo intentará?
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Para un estudio completo, recomendamos nuestros Cuadernos Jurídicos de noviembre de 2014 y febrero de 2015, donde analizamos de manera pormenorizada el vencimiento de los contratos de local de negocio y el vencimiento de los contratos de arrendamiento de vivienda: