Tras la compra de una vivienda de nueva construcción, uno de los problemas más habituales con los que se suele encontrar el comprador es la existencia de defectos en la construcción que provocan daños en la edificación.
Como garantía para el comprador ante estas situaciones, nos encontramos con la existencia de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación, en la que, además de establecerse cuales son las funciones y responsabilidades de cada uno de los agentes que intervienen en la construcción, en su art. 17 determina los plazos de garantía que deben existir, dependiendo del tipo de defecto ante el que nos encontramos, declarando una responsabilidad “ex lege” y no basada en la relación contractual que existe en virtud del contrato de compraventa.
Así, dicho artículo establece un plazo de 10 años, si los daños se deben a defectos o vicios que afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio.
Por otro lado, si los daños ocasionan el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad, el plazo será de tres años, mientras que si nos encontramos ante de defectos que afectan a elementos de terminación o acabado, el plazo será de un año.
Se debe tener en cuenta, que los plazos anteriormente citados, empiezan a computarse desde el momento en que se suscriba el acta de recepción, según determina el art. 6.5 LOE, y que el ejercicio de la acción prescribe en el plazo de dos años desde que aparecieron los defectos (art. 18).
Por lo tanto, si se producen daños tras la construcción, lo primero que hay que hacer es solicitar un informe de un perito cualificado para determinar ante qué tipos de defectos nos encontramos y cuál ha sido la causa de su producción, para poder conocer si estamos ante defectos que quedan cubiertos por su plazo de garantía correspondiente y qué agente de la construcción es el responsable, si se puede determinar de forma individualizada o si existe una responsabilidad solidaria.
Una vez determinadas ambas cuestiones, se deberá proceder a la oportuna reclamación extrajudicial a quien se considere responsable o responsables, para que procedan a su reparación, y, si se tiene suerte, lo que es el caso menos probable, dichos agentes tomarán las oportunas medidas, reparando los defectos y solucionando los problemas existentes.
Ahora bien, lo más habitual, es que esa reclamación no sea atendida por nadie o que el requerido no se haga responsable, ya que el promotor dirá que la culpa es del constructor, este a su vez dirá que el defecto es por culpa del proyecto, el proyectista dirá que la culpa es del aparejador, etc., quedando como única vía, el acudir al correspondiente proceso judicial, pero por lo menos la reclamación extrajudicial, habrá servido para interrumpir el plazo de prescripción de dos años, por lo que es conveniente que quede prueba de su realización, para que luego no se pueda alegar por el demandado que la acción está prescrita.
Si se tiene que acudir a dicho proceso, y siempre y cuando, los defectos se hayan producido y reclamado dentro de los plazos indicados, el comprador puede ejercitar la acción contra el agente que considere responsable si dicha responsabilidad se ha podido individualizar (art. 17.2 LOE), o si no ha sido posible dicha individualización, exigir una responsabilidad solidaria (art. 17.3 LOE). Debiendo tener presente que el promotor siempre responde de forma solidaria y, por tanto, siempre se podrá ejercitar la acción contra el mismo, con independencia de quien haya sido el agente responsable, y al margen de la acción de repetición que tenga el promotor en el caso de ser condenado contra el agente realmente responsable.
Por último, indicar que en el supuesto de que los plazos establecidos en la LOE hayan o no transcurrido, el comprador, con base en lo establecido en el art. 17.9, puede acudir a la acción basada en el incumplimiento del contrato de compraventa (arts. 1.100 y ss. CC), cuyo plazo de prescripción, tras la reforma del art. 1.964 CC, por la Ley 42/2015, de 5 de octubre, es de cinco años (anteriormente el plazo para las acciones personales, era de quince años), acción que únicamente podrá dirigir contra el vendedor de la vivienda, nunca contra el constructor, el arquitecto o cualquier otro agente de la construcción, con los que no existe un vínculo contractual y que puede ejercitarse de forma conjunta con las acciones basadas en la LOE.
Hay que tener en cuenta que los Tribunales vienen admitiendo en muchos supuestos la responsabilidad del promotor-vendedor por el incumplimiento del contrato de compraventa, cuando el plazo de garantía de la LOE ya ha transcurrido, por lo que es una opción que debe tenerse muy presente, ya que los distintos agentes de la construcción siempre van a intentar alegar o su falta de responsabilidad o la prescripción de la acción, debiendo acudirse como única salida a la responsabilidad contractual.