¿Existe la obligación legal de celebrar la Junta ordinaria a principios de año?

María José Polo Portilla

Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En las Comunidades de propietarios, existen dos tipos de Juntas, las ordinarias y las extraordinarias, como establece el art. 16.1 de la LPH, las primeras son aquellas en las que se aprueban las cuentas y los presupuestos, y desde luego cualquier otro asunto de interés general, con obligación de que se celebren anualmente, pero hay que tener en cuenta que esto no significa que deban hacerse por «años naturales», es decir, que el ejercicio económico de la Comunidad puede comprender cualquier otra fecha distinta del 1 de enero al 31 de diciembre.

De este modo, no es necesario convocar Junta obligatoriamente los primeros días del año,  no se trata de una exigencia legal, simplemente la Ley señala que han de ser anuales, pero aun en el caso de que no se hiciera, tampoco tiene graves consecuencias, como veremos a continuación.

Será la propia Junta de Propietarios la que puede decidir por mayoría lo que considera más oportuno, dependiendo de las características o las circunstancias concretas de cada Comunidad, por ejemplo, en aquellas en las que la mayoría de los propietarios tienen sus viviendas como segunda residencia, esta celebración de Junta anual ordinaria, suele hacerse en época vacacional, es decir, en los meses del verano, porque es cuando podrán asistir mayor número de comuneros.

Si la Junta ha decidido una determinada fecha para la celebración, repito, para lo que será suficiente con el acuerdo de la simple mayoría de la regla 7 del art. 17, será esta en la que habrá de convocarse.

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Pero, ¿qué pasa si nada se ha aprobado pero la Junta se celebra todos los años en las mismas fechas?

Pues, se trata en este caso de un acuerdo tácito, con la misma validez que el acuerdo formal.

De hecho y de derecho el cierre de cuentas anual se produce cuando la Junta haya decido que se haga.

En cualquier caso, ¿ qué ocurre si la Junta no se reúne en las fechas previstas?

Nada, no se contempla en la Ley sanción ni responsabilidad para los que tienen capacidad de convocatoria por la demora en la celebración,  además las consecuencias tampoco son graves, es decir, la Comunidad no se paraliza por la falta de convocatoria, así, mientras no se celebre nueva Junta, los acuerdos anteriores siguen vigentes, los cargos directivos y el administrador mantienen su representación, las cuotas ordinarias de provisión hay que seguir pagándolas y las decisiones adoptadas sobre cualquier otro tema comunitario deben ser cumplidas.

Es decir, por llegar a cumplirse el año, no queda sin efecto todo lo acordado, salvo que se trate de un acuerdo a tiempo cierto, ni el Presidente deja automáticamente de ser el representante de la Comunidad ni el administrador es cesado.

En definitiva, que el Presidente, o el secretario/administrador, actuando en nombre del primero, no está sujeto por norma legal imperativa que le obligue a convocar en la misma fecha todos los años la Junta, pudiendo ser adelantada o atrasada días, semanas o meses.

Además, debemos tener en cuenta que la repetida Junta no solo puede convocarla el Presidente, sino que, en su defecto, podrán hacerlo los propietarios que sumen la cuarta parte o el 25 % de las cuotas, como señala el art. 16.1 LPH.

Otra cosa es que ni el Presidente ni los propietarios la convoquen y esta situación se demore en el tiempo. En este caso, un determinado comunero puede exigir el cumplimiento del citado art. 16 LPH, para lo que se deberá acudir judicialmente, mediante el correspondiente juicio ordinario, a los efectos de que se condene a la Comunidad para dicha celebración.

Para un estudio completo de este tema, os recomendamos nuestra Selección de Jurisprudencia «La Junta de Propietarios: Convocatoria, asistencia y actas«:

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