¿Qué hacer cuando el propietario moroso ha fallecido?

Alberto Torres López

Director Jurídico de Sepín. Abogado

Uno de los supuestos que mayores quebradores de cabeza nos trae a los abogados en las reclamaciones judiciales en general, pero especialmente en las de morosos de las Comunidades de Propietarios, tiene lugar cuando el potencial demandado fallece antes de haberse iniciado el procedimiento judicial.

 En estos casos no es lo mismo lógicamente, en cuanto al nivel de complejidad, que se conozca a alguno de los herederos o que se desconozca totalmente la existencia de los mismos. En el primer supuesto, la demanda deberá ir dirigida contra la herencia yacente del fallecido en la persona del heredero conocido, a fin de que pueda personarse en el procedimiento en nombre de aquél, mientras que en el segundo caso, la demanda se dirigirá, sin más datos, contra la herencia yacente del fallecido o, lo que es igual, los ignorados herederos de aquél, no pudiéndose designar otro domicilio que el del inmueble causa de la reclamación.

 En esta segunda hipótesis que analizamos el primer escollo lo podemos encontrar con que el Juzgado no nos admita a trámite la demanda sin acreditar previamente el fallecimiento del demandado pues muchos Juzgados niegan que pueda reclamarse una deuda frente a una herencia yacente a través del procedimiento monitorio pues sostienen que el deudor debe estar claramente identificado. La acreditación del fallecimiento del demandado no siempre resulta sencilla dado que el Registro Civil, por lo menos hasta mediados del 2014 en que entrará en vigor la nueva Ley del Registro Civil, necesita más información de los simples nombres, apellidos y DNI, para poder expedir la correspondiente certificación, aunque ciertamente a través del Punto Neutro es perfectamente posible a día de hoy recabar esta información.

Pero es que aún cuando superemos esta contingencia, y continúe la tramitación del procedimiento, la mayor dificultad puede hallarse en la fase de ejecución al pretender el embargo de la vivienda o local origen de la reclamación, pues la DGRN (Resoluciones de 12 de julio de 2013, 10 de enero de 2011 o 27 de julio de 2010) ha venido exigiendo, cuando la ejecución recae sobre los ignorados herederos del titular registral fallecido, el nombramiento de un administrador judicial de la herencia yacente, ante el temor de que pudiese originarse indefensión, con vulneración del derecho constitucional a la tutela judicial efectiva recogido en el art. 24 de la Constitución.

Sin embargo es muy importante tener en consideración, como recalca la Resolución del Centro Directivo de fecha 23 de octubre de 2012 (SP/SENT/701149), que en los juicios monitorios de reclamación de morosos de las Comunidades de Propietarios, esta exigencia no es precisa cuando previamente la Comunidad ha cumplido los requisitos de notificación previstos en el art. 9.1 h) de la LPH. En iguales términos, aún cuando finalmente deniegue el embargo pretendido, se pronuncia la RDGRN de 4 de abril de 2013 (SP/SENT/725144).

 Consecuencia de ello, y recordando que la Comunidad de propietarios puede perfectamente hacer uso del tablón de anuncios, en primer lugar deberá haberse efectuado la notificación del acuerdo, de no haberse indicado ningún otro domicilio a efectos de notificación, en el piso o local perteneciente a la Comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, y si ha resultado imposible practicarla, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la Comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación, firmada por quien ejerza las funciones de secretario de la Comunidad, con el visto bueno del presidente, surtiendo entonces plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales.

 No obstante estas últimas Resoluciones, lo cierto es que muchos Juzgados, o desconocen su existencia o son excesivamente cautos en la protección de los derechos del fallecido, lo que obliga a los Letrados a adoptar extraordinarias cautelas que no deberían ser necesarias. Así no es de extrañar observar como en ocasiones se renuncia al procedimiento monitorio, acudiendo a un juicio declarativo que permite un mayor margen de maniobra, o incluso se solicita en la propia demanda el nombramiento de un administrador judicial del demandado.

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9 comentarios en “¿Qué hacer cuando el propietario moroso ha fallecido?

  1. En nuestra comunidad tenemos una abultada deuda en un piso que pertenece a 16 herederos. La inquilina -supongo que bien asesorada- paga la comunidad pero, evidentemente, no se hace cargo de derramas. Para colmo, uno de esos 16 herederos vive en nuestra comunidad. Llevamos años certificando deudas pero nunca conseguimos nada. Desconozco el motivo pero creo recordar que uno de los abogados comentó una vez que «lo que los herederos quieren es que les hagamos nosotros el trabajo sucio – el reparto -«.
    ¿Se puede proceder contra la heredera que vive en la comunidad?¿y la inquilina?

    PD. parece ser que la inquilina no paga renta. Hace años la depositaba en el juzgado pero ya no lo hace. Ella se hace cargo de los gastos de «su» vivienda (luz, agua, impuestos,…)

    Agradecería que nos orientaran.
    Gracias

    • he heredado judicialmente un piso de mi padre fallecido por accidente de trafico , quisiera saber si la deuda que tiene el piso la tengo que pagar en su totalidad que de 9 años de morosidad siendo el valor de la duda 4.000 euros mi padre fallecio en el 1999 y yo he tomado posecion del piso 01012015
      un saludo espero me puedan ayudar dandome informacion

      gracias anticipadas

  2. El hermano de mi pareja falleció hace 2 años, después de unos seguimientos al final mi pareja va a aceptar la herencia , estamos esperando la firma del juez.La comunidad ha denunciado ya después de 2 años sin pagar se ha generado deudas, mi pareja dice que hasta que no acepte la herencia no puede afrontar los pagos. Que procedimiento se sigue en casos así? Se puede embargar la casa en esta situación en la que el deudor está fallecido, y aún no hay heredero , queda el asunto paralizado hasta que mi pareja firme la aceptación de herencia?

  3. Mi abuela tenia un piso y fallecio, por lo que ese piso quedo para mi padre y mi tio. Ambos tambien fallecieron (el ultimo mi padre) y desde entonces se acumula la deuda de la comunidad (1600 euros) pero nada mas que fallecio mi padre yo firme ante notario mi renuncia a todos los bienes que pudiera disponer mi padre…incluida esa casa….la cual no uso para nada y hace dos dias me llega a casa una demanda de la comunidad de vecinos por impagos. Yo creo que al renunciar, no me corresponderia pagar esa cantidad. Alguien me puede orientar? Decir que de mi padre somos dos hermanos(ambos renunciamos) y un primo hijo de mi tio.
    Gracias de antemano

    • Si habéis repudiado la herencia significa que ese bien nunca ha sido tuyo por lo que no estas obligado a pago alguno. En cambio si ha renunciado si que lo estaría pues para renunciar a algo primero hay que aceptarlo. No obstante ambos términos se utilizan comunmento como sinonimos. En la práctica notarial se suele renunciar de forma pura y simple, que tiene los mismos efectos que repudiar la herencia. Si es ese su caso no esta obligado a pago alguno, salvo mejor criterio, claro esta.
      Saludos.

      • Hola Cesar. Gracias por tu respuesta. Yo al fallecer mi padre (que era el ultimo heredero de mi abuela) fue cuando renuncie de forma notarial. Yo no acepte nada ya que nada firmé para aceptar dicha herencia (piso), y repudiar no se exactamente que proceso es, pero vamos, que fue fallecer mi padre e ir al notario a renunciar, por lo que no se en que caso estaria, si repudia o renuncia. De todas formas, no se si necesario o no, pero en el juzgado ya estoy moviendolo para llevar procurador o abogado de oficio al juicio verbal que me quieren poner, pero creo que, por lo que me dices, conmigo no tienen nada que reclamar. Ya me contaras.
        Muchas gracias.

  4. Tengo una vivienda unifamiliar, que linda con otra igual que la mía, su propietario extranjero falleció hace algunos años dejándola totalmente abandonada, la vivienda en si se encuentra cerrada pero el jardín parece una selva, mis dudas son si el ayuntamiento puede entrar sin más a limpiarla, necesitaría orden judicial?, Los posibles herederos tampoco quieren saber nada, se la puede quedar el ayuntamiento? Y si es así en casos puede quedarse la y que uso se le daría?

  5. A finales del 2018 falleció la propietaria del inmueble, actualmente(2020) los vecinos queremos iniciar el proceso de monitorio por cuotas impagadas a la comunidad.
    La persona que murió tiene 4 hijos, 2 de ellos viven en el inmueble pero al iniciar el proceso de monitorio nos dimos cuenta que la propiedad aún sigue registrada a nombre de la fallecida.
    ¿Contra quien tendríamos que dirigir el proceso de monitorio?? contra los hijos? todos ellos o los que viven en esa propiedad?? como podemos saber si todos ellos son herederos? ¿Que certificados a parte del de defunción y de las cuotas impagadas deberíamos incorporar a la denuncia??

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