En el mes de septiembre de 2012 ya escribí a este respecto pero, en esa ocasión el post iba dirigido a las Comunidades de Propietarios de fincas situadas en Cataluña (SP/DOCT/16896), no obstante, teniendo en cuenta su régimen especifico, no todo lo que allí se expuso puede ser aplicable al resto del territorio español; por eso y porque consecuencia de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 se están generando algunas dudas, con respecto a la denominada afección real, paso a contestar al interrogante anterior.
Sin duda, todo nuevo propietario está obligado al pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, pero ¿deberá pagar todas las derramas que se generen desde el momento de la adquisición?
Sí, pero he de hacer algunas aclaraciones:
En primer lugar, hablaré de la denominada afección real. Este ha sido uno de los grandes logros de esta reforma; se incrementa hasta tres años, como establece el citado art. 9.1 e), cuando antes el límite estaba en una sola anualidad.
Así, el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
Con la actual redacción queda claro, al menos ese es el criterio que mantenemos en Sepín, que la fecha a tener en cuenta es la de la venta y no cuando la demanda se presenta, es decir, con independencia de que la reclamación se efectúe con posterioridad al 28 de junio de 2013, día en el que entró en vigor la reforma de la LPH, si los nuevos propietarios lo son con anterioridad, la responsabilidad será solo por el año anterior, mientras que si la reclamación lo es a un propietario que adquirió con posterioridad a la citada entrada en vigor, el plazo de podrá incrementar hasta tres.
A esta afección responde el comprador o adjudicatario solo con el propio inmueble, pero no con otros bienes de los que pudiera disponer, pues esa es la interpretación jurídica que se debe hacer de la expresión literal del repetido art. 9.1.e).
En definitiva, que el nuevo plazo de responsabilidad, solo se podrá aplicar a los cambios de titularidad que ocurran a partir del 28 de junio de 2013.
Naturalmente siempre cabe la posibilidad de que el Juez correspondiente entienda otra cosa, esperando que esto no ocurra.
Pero, ¿cómo sabemos a qué gastos estamos obligados?
– En primer lugar, es recomendable consultar el Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal.
De este modo, se podrá comprobar, si existe alguna forma especial de reparto de gastos o incluso exoneración, pues lo no inscrito no vincula a terceros, como establece el párrafo tercero del art. 5 de la LPH, aunque hay que tener en cuenta que los nuevos adquirentes sí lo estarían si consienten durante años una determinada forma de pago, es decir, estarían vinculados, al menos, hasta ese momento, sin perjuicio de que llegado el caso se pudiese volver al sistema fijado en el Título pero sin efectos retroactivos, de tal modo que lo abonado hasta ese momento no le sería reembolsado, así se han pronunciado entre otras las sentencias de AP Alicante, Sec. 5.ª, 21-11-2012 (SP/SENT/707581) y la AP Madrid, Sec. 18.ª, 11-10-2006 (SP/SENT/104048).
– Si la transmisión se realiza mediante compraventa, es necesario, el certificado de deuda, según establece el citado art.9.1.e) de la LPH. Éste debe entregarse por la Comunidad, firmada por el Secretario y con el visto bueno del Presidente, teniendo en cuenta la responsabilidad de estos cargos en el de error o negligencia.
Los problemas pueden surgir en relación al contenido o no presentación del mismo:
Contenido:
La LPH, a diferencia del CCCat, señala que solo deberá figurar el estado de deudas, es decir, únicamente lo que el vendedor debe a la Comunidad, entendiendo por tal, aquellas cantidades que han sido pasadas al cobro y no han sido abonadas.
De este modo, aunque no es obligatorio que aparezcan las posibles derramas que se vayan a girar, aunque ya hayan sido aprobadas o cualquier otra regularización de saldos, siempre es recomendable que el comprador se interese por estas situaciones, incluso que así figurase en el certificado, pues, en caso de impago por el vendedor, será él quién deba asumir estos gastos, ya que se han girado con posterioridad a la venta.
Sepín siempre ha mantenido que este certificado debe ser lo más completo posible y, por ello, deberían figurar todas estas partidas; a este respecto formulamos una encuesta en Sepín, (SP/DOCT/2827), dónde la opinión de nuestros colaboradores estaba dividida
Pudiera darse el caso de que en la citada certificación se indicase que existen deudas, lo que no significa que el comprador debe asumirlas por ley pero, solo lo hará si lo admite o se subroga expresamente, pues en otro caso, el máximo de su responsabilidad es la afección real del año actual y de los tres anteriores.
Renuncia:
Se puede exonerar por el comprador de la presentación de este documento o darse casos, por ejemplo, adjudicación judicial, en los que rara vez se pide a la Comunidad la oportuna certificación. En estas situaciones, el nuevo propietario no podrá adquirir la obligación de pago más allá de la ya citada afección real, como señala la sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 3-4-2012 (SP/SENT/681981).
En cualquier caso y lo que tiene que tener en cuenta el nuevo adquirente es que, ahora mismo se ha de ser más cauto a la hora de renunciar al citado certificado y desde luego si se adquiere por adjudicación judicial, intentar indagar sobre la situación del inmueble, teniendo en cuenta que, como he expuesto, con la reforma de la LPH, se ha incrementado la obligación del nuevo propietario, antes estaba obligado a pagar por el parte vencida de la anualidad en curso y el año anterior, ahora, este periodo lo será de tres años.