Comunidad de Propietarios ¿Qué gastos comunes está obligado a pagar el nuevo propietario?

  María José Polo Portilla

 Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada

En el mes de septiembre de 2012 ya escribí a este respecto pero, en esa ocasión el post iba dirigido a las Comunidades de Propietarios de fincas situadas en Cataluña (SP/DOCT/16896), no obstante, teniendo en cuenta su régimen especifico, no todo lo que allí se expuso puede ser aplicable al resto del territorio español; por eso y porque consecuencia de la reforma de la LPH por la Ley 8/2013 se están generando algunas dudas, con respecto a la denominada afección real, paso a contestar al interrogante anterior.

Sin duda,  todo nuevo propietario está obligado al pago de los gastos comunes, a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH, pero ¿deberá pagar todas las derramas que se generen desde el momento de la adquisición?

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Sí, pero he de hacer algunas aclaraciones:

En primer lugar, hablaré de la denominada afección real. Este ha sido uno de los grandes logros de esta reforma; se incrementa hasta tres años, como establece el citado art. 9.1 e), cuando antes el límite estaba en una sola anualidad.

Así, el adquirente de una vivienda o local en régimen de Propiedad Horizontal responde con el propio inmueble de las cantidades adeudadas a la Comunidad de Propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Con la actual redacción queda claro, al menos ese es el criterio que mantenemos en Sepín, que la fecha a tener en cuenta es la de la venta y no cuando la demanda se presenta, es decir, con independencia de que la reclamación se efectúe con posterioridad al 28 de junio de 2013, día en el que entró en vigor la reforma de la LPH, si los nuevos propietarios lo son con anterioridad, la responsabilidad  será solo por el año anterior, mientras que si la reclamación lo es a un propietario que adquirió con posterioridad a la citada entrada en vigor, el plazo de podrá incrementar hasta tres.

A esta afección responde el comprador o adjudicatario solo con el propio inmueble, pero no con otros bienes de los que pudiera disponer, pues esa es la interpretación jurídica que se debe hacer de la expresión literal del repetido art. 9.1.e).

En definitiva, que el nuevo plazo de responsabilidad, solo se podrá aplicar a los cambios de titularidad que ocurran a partir del 28 de junio de 2013.

Naturalmente siempre cabe la posibilidad de que el Juez correspondiente entienda otra cosa, esperando que esto no ocurra.

Pero, ¿cómo sabemos a qué gastos estamos obligados?

– En primer lugar, es recomendable consultar el Título Constitutivo o Escritura de División Horizontal.

De este modo, se podrá comprobar, si existe alguna forma especial de reparto de gastos o incluso exoneración, pues lo no inscrito no vincula a terceros, como establece el párrafo tercero del art. 5 de la LPH, aunque hay que tener en cuenta que  los nuevos adquirentes sí lo estarían si consienten durante años una determinada forma de pago, es decir, estarían vinculados, al menos, hasta ese momento, sin perjuicio de que llegado el caso se pudiese volver al sistema fijado en el Título pero sin efectos retroactivos, de tal modo que lo abonado hasta ese momento no le sería reembolsado, así se han pronunciado entre otras las sentencias de AP Alicante, Sec. 5.ª, 21-11-2012 (SP/SENT/707581) y la AP Madrid, Sec. 18.ª, 11-10-2006 (SP/SENT/104048).

– Si la transmisión se realiza mediante compraventa, es necesario, el certificado de deuda, según establece el citado art.9.1.e) de la LPH. Éste debe entregarse por la Comunidad, firmada por el Secretario y con el visto bueno del Presidente, teniendo en cuenta la responsabilidad de estos cargos en el de error o negligencia.

Los problemas pueden surgir en relación al contenido o no presentación del mismo:

Contenido:

La LPH, a diferencia del CCCat, señala que solo deberá figurar el estado de deudas, es decir, únicamente lo que el vendedor debe a la Comunidad, entendiendo por tal, aquellas cantidades que han sido pasadas al cobro y no han sido abonadas.

De este modo, aunque no es obligatorio que aparezcan las posibles derramas que se vayan a girar, aunque ya hayan sido aprobadas o cualquier otra regularización de saldos, siempre es recomendable que el comprador se interese por estas situaciones, incluso que así figurase en el certificado, pues, en caso de impago por el vendedor, será  él quién deba asumir estos gastos, ya que se han girado con posterioridad a la venta.

Sepín siempre ha mantenido que este certificado debe ser lo más completo posible y, por ello, deberían figurar todas estas partidas; a este respecto formulamos una encuesta en Sepín, (SP/DOCT/2827), dónde la opinión de nuestros colaboradores estaba dividida

Pudiera darse el caso de que en la citada certificación se indicase que existen deudas, lo que no significa que el comprador debe asumirlas por ley pero, solo lo hará si lo admite o se subroga expresamente, pues en otro caso, el máximo de su responsabilidad es la afección real del año actual y de los tres anteriores.

Renuncia:

Se puede exonerar por el comprador de la presentación de este documento o darse casos, por ejemplo, adjudicación judicial, en los que rara vez se pide a la Comunidad la oportuna certificación. En estas situaciones, el nuevo propietario no podrá adquirir la obligación de pago más allá de la ya citada afección real, como señala la sentencia de la AP Alicante, Sec. 5.ª, 3-4-2012 (SP/SENT/681981).

En cualquier caso y lo que tiene que tener en cuenta el nuevo adquirente es que, ahora mismo se ha de ser más cauto a la hora de renunciar al citado certificado y desde luego si se adquiere por adjudicación judicial, intentar indagar sobre la situación del inmueble, teniendo en cuenta que, como he expuesto, con la reforma de la LPH, se ha incrementado la obligación del nuevo propietario, antes estaba obligado a pagar por el parte vencida de la anualidad en curso y el año anterior, ahora,  este periodo lo será de tres años.

17 comentarios en “Comunidad de Propietarios ¿Qué gastos comunes está obligado a pagar el nuevo propietario?

  1. Interesante artículo.

    Entiendo entonces que la modificación legislativa que entró en vigor el 28 de julio de 2013 no es aplicable en Cataluña, y por tanto en esta comunidad se aplicará el art. 553-5 del Codi Civil de Cataluña por el que adquirente de un piso situado en Cataluña responde con ese inmueble de las deudas correspondientes a la parte vencida de la anualidad en la que lo adquiere y la del año natural anterior.

    ¿Es correcto?

    Gracias.

  2. un gestor de una comunidad me quiere cobrar los gastos de devolución del recibo de la comunidad, estoy obligado a pagar dichos gastos? la plaza de garaje fue adjudicada en subasta pública, es la primera vez que me ocurre.

  3. Hola, en mi caso los antiguos propietarios el dia de la venta qye fue el 30 de octubre de 2013, aportaron el certificado de que no habia deuda con la comunidad firmado por el administrador, pero resulta que cuando el administrador se lo dio ese mes (octubre)todavia no se habia pagado porque se lo dieron a final de septiembre. Ahora el administrador me la reclama a mi y yo me he negado a pagarla porque tengo un certificado firmado por él a 30de octubre que estaba todo al día. Puedo negarme? Estoy obligada a pagar? Gracias.

  4. Buenos días, te agradecería una aclaración que por más que leo el BOE no la encuentro.
    La pregunta es: Cómo define la LPH de Catalunya de Julio de 2015 una derrama para una reforma no urgente o necesaria? También la obligación de pagarla y si es que no, en que condiciones

  5. Buenos días,

    Leyendo el artículo no acabo de comprender que sucede en mi caso.

    Expongo mi caso. Es un poco espeso así que intentaré hacerlo lo más claramente posible.

    Acabo de comprarme un piso.

    En la primera reunión de propietarios me dicen que antes de que to comprase el piso la comunidad había hecho reformas en la fachada con su correspondiente derrama especial (y bastante elevada).

    Esta derrama la pagó el anterior propietario de mi piso (una entidad bancaria)
    Paralelamente la comunidad había iniciado dos juicios, uno contra los arquitectos y otro contra la promotora y constructora al entender que los problemas en la fachada eran culpa suya.

    En la misma primera reunión de propietarios se me informa que se perdió el juicio contra los arquitectos y fuimos condenados a pagar costas lo que supone una derrama de unos 1500€ por vecino

    También nos dijeron que la promotora y constructora fueron declaradas culpables (a pagar una cantidad casi 4 veces superior a las costas de los arquitectos) pero estas empresas no quieren pagar y seguramente se declararán insolventes (han cambiado de CIF varias veces y parece complicado obligarlas al pago). Para forzar el pago se ha decidido contratar una empresa especializada en perseguir morosos lo que supone una derrama de 50€ por vecino.
    Mi preguntas son

    Debo pagar la derrama de 1500€, correspondiente a la condena del juicio de los arquitectos, cuando acabo de llegar y no he participado en ninguna decisión?

    Debo pagar los 50€ para contratar la empresa de perseguir moros cuando yo no he pagado la fachada?

    Si me toca pagar, he de entender que si se consigue cobrar dinero por parte de la constructora, yo recibiré la parte correspondiente a mi propiedad?

    • Buenas tardes,

      Usted como propietario, esta obligado a pagar todas las derramas generadas tras la compra a tenor de lo dispuesto en el art. 9.1. e) de la LPH.

      Además en este caso se trata de de pagar unas costas por haber perdido un juicio, pero si se hubiera ganado, los beneficios serían también para usted como copropietario y sí cobrara la parte correspondiente.

  6. María José, buenos días,

    en mi caso concreto el administrador pretende cobrar, además de las cuotas ordinarias y derramas, los intereses de demora.
    ¿Están incluidos también los intereses dentro de la afección real o es una deuda personal del anterior propietario?
    muchas gracias y saludos

  7. Buenas tardes Mª Jose, mi consulta es la siguiente:
    Adquiero vivienda en noviembre de 2015 directamente a la promotora. En el edificio ya se habían vendido varias viviendas desde de un año atrás aproximadamente. Solicité certificado sobre existencias de posibles deudas antes de firma de escritura, afirmando el vendedor ante notario que «aún no se ha constituido la comunidad, por lo que no se puede emitir el certificado», añadiendo que por ese mismo motivo, «aun no se han establecido, ni se están pagando cuotas». Se constituye la comunidad esta misma semana y se aprueba entre otras cuestiones una derrama para el pago de gastos de mantenimiento de luz de escaleras, devengados hasta el mes de julio pasado. La vivienda la he estrenado yo, y me trasladé a la misma en diciembre de 2015. Estoy obligada a pagar esa derrama?
    Gracias de antemano

  8. Hola buenas, compre el piso donde habia un bloque de 6 portales donde habia una demanda contra la constructora por desperfectos que habían demandado 4 portales, los dos restantes no estan incluidos en la demanda ya que pertenecian a la constructora, yo compre en uno de esos dos portales, llegó una derrama de los costes procesales de los cuales no estabamos incluidos (la administradora de fincas no lo comunico) pensabamos que si, y la pagamos, ahora nos hemos dado cuenta que no estamos incluidos ningún vecino de los dos portales, ¿Tengo que pagar una derrama de un juicio de la que no soy demandante y de la cual no tengo derecho a ningún arreglo?

  9. Buenas tardes,
    Después de 20 años de litigio, el juez ha sentenciado que nos concedan las llaves del piso para su ocupación. El piso aun no dispone de escrituras, ya que al tratarse de una sentencia judicial, estas pasan por oficio a un notario asignado por el propio juez. Al ponernos en contacto con el administrador de la comunidad, nos indica que estamos obligados a pagar la cuota a comunidad correspondiente a los meses del actual año más las correspondientes a los 3 años anteriores.
    ¿Podrían asesorarme al respecto e indicarme si estamos obligados al pago de las cuotas de comunidad que nos requieren?.
    Muchas gracias por su atención.
    Un saludo.

  10. Una determinada vivienda es adjudicada a una entidad bancaria y ésta a su vez se lo vende a un particular. El antiguo titular (el ejecutado) adeudaba a la CP cierta cantidad, entre los que se encontraban importes correspondientes a costas judiciales por reclamaciones anteriores, gastos extrajudiciales de reclamaciones previas e intereses de demora. La entidad bancaria adjudicataria se niega a liquidar tales gastos al considerar que son susceptibles de individualización y que por tanto no debe responder de los mismos, en aplicación del art. 9.1.e y 2 de la LPH. ¿Es cierto ello?

  11. Buenas tardes,
    De acuerdo al art. 9 de la Ley Hipotecaria el adquirente debería asumir «las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores.»
    Mi duda es la siguiente. ¿Debemos incluir dentro del concepto «gastos generales» la parte correspondiente a los importes por derramas? Me han comentado que existe doctrina diciendo que sólo se refiere a los importes por cuota ordinarias y por lo tanto el adquirente no debe responder por los importes adeudados por el anterior propietario en concepto de derrama . ¿Tiene alguna opinión o referencia al respecto?
    Muchísimas gracias de antemano

  12. Compré una vivienda en el año 2007. En la escritura de compra-venta se protocolarizó certificados del entonces administrador de fincas conforme el anterior propietario se mantenía al corriente de pago de la comunidad
    En el año 2009 se cambió de administrador de fincas por diferencias en la gestión anterior. El actual administrador tuvo que poner al día las cuentas de la comunidad, y hasta esa fecha mi parte se mantenía al corriente de pago y con saldo excedente.
    A partir del 2015 se me reclamaban importes anteriores sin poder justificarme a qué períodos corresponden, ya que desde la compra yo pagué todos los adeudos domiciliados. Nunca he tenido problemas de saldo en el banco, siendo además empleado de la entidad bancaria.
    Si hubiese sido un problema de no haber girado los recibos afectaría a todos los propietarios, pero únicamente me afecta a mi.
    He pedido en reiteradas ocasiones que me justifiquen los períodos impagados, pero sólo obtengo una contestación conforme las cuentas del anterior administrador no estaban claras, y poco más.
    Actualmente esa casa la tengo alquilada, por lo que no suelo enterarme con tiempo de las reuniones de la supracomunidad para poder asistir, y hoy he recibido burofax conforme en la última reunión se acordó notificar inicio de acciones legales si no se satisfacía l deuda, que sigo sin saber a qué corresponde concretamente.
    Desde que compré la finca en Junio del 2007 hasta el cambio de administrador en Septiembre 2009 yo tengo pagados todos los recibos girados, y todos los posteriores como me ha reconocido el actual administrador.
    Teniendo los certificados de corriente de pago en el momento de la compra, elevados a público, ¿debo responder yo o la finca de la posible deuda del anterior propietario? ¿Si no pueden concretar qué períodos se me reclaman, debo igualmente pagar esa deuda o bien estar sujeto a que me embarguen la casa?
    Casualmente tengo también un parking y un trastero, fincas independientes, y esas si que están al corriente de pago, habiéndose girados los recibos en los mismas fechas entre la compra y la entrada del nuevo administrador.
    Gracias anticipadas.

  13. En mi comunidad de propietarios demandamos a un propietario(empresa) por impago de cuotas y fue condenado al pago de las cuotas impagadas y las costas judiciales.Esta empresa no ha pagado nada por estar embargada y la propiedad de la comunidad se la ha adjudicado un banco por embargo.
    El banco se ha mostrado dispuesto a pagar las cuotas adeudadas pero se niega a pagar las costas judiciales porque dice que no le corresponde legalmente pagarlas a él sino al anterior propietario.
    Mi pregunta es si legalmente corresponde pagarlas al banco como nuevo propietario o no

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