Nueva obligación para los propietarios de viviendas: El informe de evaluación de los edificios

NOTA:

La Sentencia del Tribunal Constitucional n.º 143/2017, de 14 de diciembre, ha declarado la inconstitucionalidad y nulidad de los siguientes preceptos:

Los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 4, el artículo 6, la disposición transitoria primera y la disposición final decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Declaración que se ha de extender a los apartados segundo, tercero, cuarto, quinto y sexto del artículo 29 y el artículo 30, la disposición transitoria segunda y la disposición final primera del texto refundido de la Ley de suelo y rehabilitación urbana, aprobado por Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, en cuanto reproducen el contenido de los preceptos de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Dichos preceptos, fueron los que establecieron la normativa que regulaba el Informe de Evaluación de los edificios.

Ya hablamos en su momento del certificado de eficiencia energética y ahora toca hablar del informe de evaluación de los edificios, regulado en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y cuya entrada en vigor se produjo el 28 de junio de 2013.

El citado informe podrá ser requerido por la Administración a los propietarios de inmuebles con tipología residencial de vivienda colectiva, y servirá para acreditar la situación en el que se encuentra el edificio en relación al estado de conservación y con el cumplimiento de la normativa vigente sobre accesibilidad universal, así como sobre el grado de eficiencia energética de los mismos.

Deberá contener de forma detallada:

-La evaluación del estado de conservación.

-La evaluación de las condiciones básicas de accesibilidad universal y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso y utilización del edificio, de acuerdo con la normativa vigente, estableciendo si el edificio es susceptible o no de realizar ajustes razonables para satisfacerlas.

-La certificación de la eficiencia energética del edificio, con el contenido y mediante el procedimiento establecido para la misma por la normativa vigente.

Si el edificio contara con un informe de una ITE que permite evaluar los dos primeros extremos, se podrá cumplimentar con la certificación de la eficiencia energética y tendrá los mismos efectos que el informe.

Lo más importante a destacar es que, a diferencia de lo que ocurre con el certificado de eficiencia energética que no obliga a realizar ninguna obra a los propietarios, solo a su obtención, en base a este informe, se puede exigir la subsanación de las deficiencias observadas y la realización de las mismas en sustitución y a costa de los obligados, con independencia de la aplicación de las medidas disciplinarias y sancionadoras que procedan de conformidad con la normativa urbanística.

Igualmente se establece que tendrá una periodicidad mínima de diez años, dejando la posibilidad de que las Comunidades Autónomas o los Ayuntamientos establezcan una periodicidad menor y el incumplimiento del deber de cumplimentar en tiempo y forma el informe de evaluación tendrá la consideración de una infracción urbanística, con las consecuencias que la normativa atribuye al incumplimiento de realizar una ITE o equivalente.

Según dispone la disposición transitoria de la citada Ley, y al margen de que las CCAA establezcan una regulación más exigente, la obligación de contar con el informe deberá hacerse efectiva, como mínimo, en relación con los siguientes edificios y plazos:

a) Los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva con una antigüedad superior a 50 años, en el plazo máximo de cinco años, a contar desde la fecha en que alcancen dicha antigüedad, salvo que ya cuenten con una inspección técnica vigente, realizada de conformidad con su normativa aplicable y con anterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. En este último caso, se exigirá el Informe de Evaluación cuando corresponda su primera revisión de acuerdo con aquella normativa, siempre que la misma no supere el plazo de diez años, a contar desde la entrada en vigor de esta Ley. Si así fuere, el Informe de Evaluación del Edificio deberá cumplimentarse con aquellos aspectos que estén ausentes de la inspección técnica realizada.

b) los edificios cuyos titulares pretendan acogerse a ayudas públicas con el objetivo de acometer obras de conservación, accesibilidad universal o eficiencia energética, con anterioridad a la formalización de la petición de la correspondiente ayuda.

c) El resto de los edificios, cuando así lo determine la normativa autonómica o municipal, que podrá establecer especialidades de aplicación del citado informe, en función de su ubicación, antigüedad, tipología o uso predominante.

Por último se determina, que en el caso de existir un informe resultante de una ITE o instrumento de naturaleza análoga, el mismo se integrará como parte del informe de evaluación, y teniéndose este último como producido en el caso de que el ya realizado haya tenido en cuenta de conformidad con las exigencias autonómicas o locales los requisitos establecidos en la Ley.

Nos encontramos por tanto, y por si no había suficientes, ante una nueva obligación de carácter administrativo para las comunidades de propietarios, que deberá ser debidamente cumplida, sino se quieren enfrentar a las posibles sanciones que puedan imponerse.