Recientemente han aparecido, en numerosas publicaciones, noticias sobre la limitación en el alquiler de viviendas por días por parte de particulares, a tenor del Proyecto de Ley de flexibilización y fomento del mercado del alquiler, que añade una letra más al actual articulo 5 de la LAU, que contempla los arrendamientos excluidos. Dicho alquiler se trata de una práctica habitual en las grandes ciudades, donde las personas, debido a su actividad de negocio o turismo, necesitan conseguir un apartamento por espacios muy cortos de tiempo.
La próxima e inminente reforma indica: “Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: … e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.”
De esta forma, una vivienda «para uso turístico” parece que dejaría de regirse por la Ley de arrendamientos urbanos para pasar a regularse por la normativa autonómica de cada CCAA, que establecen ciertas condiciones y requisitos.
La causa de esta modificación fue recogida por el Gobierno en el Plan Nacional Integral de Turismo de junio de 2012, donde indicaba que existe un aumento cada vez mayor de estos arrendamientos por particulares, y calificaba de “intrusismo y competencia desleal” para la actividad de los hoteleros, señalando estos últimos que las viviendas que se alquilan por días suponen una gran competencia.
Pues bien, la polémica ya está en la calle, algunos particulares plantean si podrán alquilar su apartamento estas vacaciones, debiendo diferenciar claramente la situación, una cosa es el alquiler por días con fin turístico y otra el arrendamiento de temporada. En el primer caso, se trata de una explotación habitual de alquiler por un profesional de la actividad, que incluye además del alojamiento una serie de servicios complementarios. En el segundo, no estamos ante un negocio empresarial ni actividad turística, sino que resulta una cesión temporal sin ninguna obligación adicional.
En consecuencia, no entendemos en SEPIN que la interpretación, que por algunos medios se esta haciendo de dicho precepto, sea la adecuada, ya que desde luego supondría una clara limitación de los derechos de los propietarios. En nuestra opinión, esta modificación, añadiendo la letra e) a los arrendamientos excluidos, no tiene la mayor trascendencia, pues no consideramos que tal redacción sea aplicable a los que ahora mismo se conocen como “arrendamientos de temporada”; es decir, estos no se excluyen de la LAU, pues de haberlo querido así los legisladores habrían modificado también el artículo 3, apartado 2 de la LAU, lo que no esta previsto en el texto del Proyecto. Prueba de ello es la exposición de motivos del Proyecto de Ley que indica : “Por último, en los últimos años se viene produciendo un aumento cada vez más significativo del uso del alojamiento privado para el turismo, que podría estar dando cobertura a situaciones de intrusismo y competencia desleal, que van en contra de la calidad de los destinos turísticos; de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación.” Claramente los arrendamientos de temporada continúan de la misma forma.
Lo que busca la nueva regla e) es dejar clara la exclusión de la legislación especial arrendaticia para aquellos otros contratos que están sujetos de forma especial a la normativa turística, ya sea estatal o autonómica. Realmente, hasta ahora, también se consideraban excluidos de la LAU este tipo de apartamentos turísticos, debiendo acudir en estos casos a las normas específicas dictadas por los organismos competentes.
En definitiva, los propietarios pueden seguir alquilando viviendas por temporadas, ya sean por un plazo más amplio, como el curso escolar o curso profesional, o bien por periodos cortos de meses, quincenas, semanas o días, como son unas vacaciones en una estación de ski o en verano. Y estos arrendamientos quedan regulados al amparo de la LAU conforme al articulo 3.2, cuyo régimen aplicable señala el artículo 4.3, que ya fue objeto de otro post hace unos meses.