En la Comunidad de Propietarios es la forma de defensa de los comuneros que consideran que los acuerdos de la Junta son contrarios a la Ley o a los Estatutos, resultan lesivos, o que suponen un grave perjuicio para cualquier propietario, así lo establece el art. 18 de la LPH.
Ahora bien, la citada impugnación no tiene otro camino legal que la acción judicial, es decir, de nada servirá que en la propia Junta y posteriormente, una vez notificado el acuerdo, el comunero señale, verbalmente o por escrito, que IMPUGNA aquél, pues esta manifestación, solo servirá, en su caso, y, como señala la mayoría de la jurisprudencia, siempre que además vaya acompañada del voto en contra, para legitimar al citado propietario a la repetida acción judicial, mediante el correspondiente juicio ordinario, como establece el art. 249.1.8º de la LEC.
En cualquier caso, hay que dejar claro que, si una determinada cuestión ha sido aprobada en Junta, el mismo día de la celebración para los acuerdos de mayoría simple de la regla 4ª del 17 o pasados treinta días desde la notificación del acuerdo en los de mayoría cualificada o unanimidad; los acuerdos son válidos y ejecutivos como señala el art. 18.4 LPH, por lo que, en principio, no habría de esperarse el año por si existe impugnación judicial, pues ni en el supuesto en el que esta se produjese paralizaría la citada ejecución, salvo que se hubiese pedido y concedido la suspensión cautelar; no obstante, cuando se prevea conflicto y siempre que no se ocasionen mayores perjuicios, la prudencia recomienda la espera.
La Ley prevé esta posibilidad de defensa pero siempre que se cumplan unos requisitos legales; así señala que solo podrán impugnar siempre y cuando hagan constar su voto negativo en la Junta, pues no es posible ir contra sus propios actos, de tal manera que si en la reunión el comunero, o su representante, ha votado a favor o se abstuvo, no tendrá las condiciones exigidas para acudir a la vía judicial, incluso cuando quien le representó votara de forma diferente a los intereses del mandante, pues la responsabilidad sería exigible sólo por quien otorgó la representación al mandatario que se sobrepasó de las instrucciones, pero sin que afecte lo más mínimo a la Comunidad.
Conviene aclarar que no es necesario avisar en la Junta la intención de impugnar, simplemente votar en contra, que ha de ser lo mismo que “salvar el voto, expresión utilizada en el art. 18.2.
Aunque a este respecto existe numerosa interpretación jurisprudencial, la seguridad estará siempre que se vote en contra, AP Asturias, Gijón, Sec. 7.ª, 6-7-2012 (SP/SENT/683903), AP Burgos, Sec. 3.ª, 11-11-2011 (SP/SENT/653719), AP Valencia, Sec. 6.ª, 8-11-2011 (SP/SENT/662792). No desconocemos las sentencias que, además, exigen una oposición expresa, AP Cádiz, Sec. 2.ª, 22-2-2011 (SP/SENT/633037), AP Castellón, Sec. 3.ª, 13-9-2010 (SP/SENT/538863), AP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3.ª, 15-1-2010 (SP/SENT/506601).
La Ley concede también posibilidad de impugnar a los ausentes, precisamente porque no votaron a favor, naturalmente dentro del plazo legal, contado a partir de la recepción de la oportuna notificación o desde que pudo tener conocimiento por la vía del artículo 9.1 regla h).
A este respecto, la duda surge en relación a los acuerdos de unanimidad y mayoría cualificada en los ausentes que estan en contra del acuerdo deben manifestar su voto en contra dentro de los treinta días desde esta notificación, requisito que parece obligatorio para impugnar. no obstante la sentencia del Tribunal Supremo de 16-12-2008 (SP/SENT/441811), establece: «Procede, en consecuencia, fijar como doctrina jurisprudencial que el copropietario ausente de la junta a quien se comunica el acuerdo y no manifiesta su discrepancia en el plazo de 30 días establecido en el artículo 17.1 LPH , redactado por la Ley 8/1999, de 6 abril , no queda privado de su legitimación para impugnarlo con arreglo a los requisitos establecidos en el artículo 18 LPH , salvo si la impugnación se funda en no concurrir la mayoría cualificada exigida por la LPH fundándose en la ausencia de su voto»
Se niega esta legitimación cuando el propietario es moroso, salvo cuando se trate de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, lo que supone que podrá acudir a la vía judicial para la impugnación de los acuerdos que se refieran a esta cuestión, aunque no esté abonando las derramas que se emitan por dichos conceptos.
Para poder impugnar es obligatorio estar al corriente de pago en la totalidad de las deudas vencidas con la Comunidad o haber procedido a la consignada de la deuda, nunca condicionada. La morosidad sólo cuenta en el momento de interponer la demanda.
Por último señalar que en plazo será de un año para los acuerdos contrarios a Ley o estatutos y de tres meses para el resto, y que se trata de un período es de caducidad, por lo que cuentan los días inhábiles.
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