Actuales trabas para el alquiler: la fianza y el aval

Begoña Costas de Vicente

Directora de Sepín Arrendamientos Urbanos. Abogada

Debido a la situación económica que estamos atravesando, donde en numerosos casos nuestro poder adquisitivo está mermado por medidas laborales o políticas, hay que realizar bastantes cábalas para encontrar el alquiler de una vivienda o local cuyo pago podamos asumir durante cierto tiempo. Pero si, una vez realizado este esfuerzo para comprometernos en satisfacer todos los meses una determinada cantidad de renta, nos encontramos con la exigencia de garantías adicionales por parte del arrendador como la obligatoriedad de fianza y la solicitud de aval, la cuestión empeora y hace que en la actualidad resulte muy complicado poder formalizar el arrendamiento. No digamos cuando además para la búsqueda del alquiler recurrimos a la gestión de una inmobiliaria, pues entonces el hipotético arrendatario deberá tener en cuenta y calcular si puede afrontar en el momento de la firma del contrato el pago de la renta más el resto de todas estas cantidades.   

 En la actualidad, el caracter obligatorio de la fianza, que se constituye en garantía del cumplimiento de las obligaciones que corresponden al arrendatario y a favor del arrendador,  aparece regulado en el artículo 36 de la LAU, estableciendo el pago de un mes para los arrendamientos de vivienda y dos en los de uso distinto, ello con independencia de las garantías complementarias que establece el apartado 5.  Dicha obligatoriedad en principio no va a sufrir ningun cambio e igualmente se contempla en la futura Reforma de la LAU (Proyecto de Ley de Medidas de flexibilización del mercado del alquiler).

En mi opinión, tanto la fianza como el aval, hoy por hoy, tan solo suponen trabas para el alquiler. Y hay que recordar que arrendador y arrendatario podrían renunciar voluntariamente a incluir este concepto en el contrato, ya se trate de viviendas o locales, pues para las primeras dicha cláusula no sería nula sino que tendría validez al no perjudicar al arrendatario conforme el artículo 6 LAU, y para los segundos igualmente al basarse en la libertad de pactos del artículo 4.3. Este tema ha sido objeto de estudio en una Encuesta Jurídica de Sepín (SP/DOCT/882).

 Ahora bien, tal renuncia siempre debería constar de forma expresa en una cláusula, ya que existe una diferencia sustancial si simplemente nada se indica en el contrato respecto de la fianza, pues en este caso la misma si sería exigible en cualquier momento, es decir, es necesario para no aplicar este precepto legal renunciar de forma clara y terminante.

Es cierto que tal posibilidad  no implica que el arrendador ya esté eximido de depositar tal fianza en el organismo correspondiente, y asume el riesgo de sanción administrativa, pero es una cuestión a valorar por éste si encuentra «un buen arrendatario». Dicho esto, no se encuentra justificación jurídica alguna para este depósito, pues estamos ante relaciones jurídicas privadas entre dos partes en las que la Administración Pública no tendría que aparecer, se trata de una obligación impuesta al arrendador por el legislador, sin lugar a dudas con afán recaudatorio. Y mucha menos justificación encontramos en la exención de prestar fianza que la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social concede a las Administraciones del Estado y Entes Públicos, provocando una total discriminación. En este sentido, alguna CCAA, como Asturias, se ha animado a la supresión de tal obligación de depósito para los arrendamientos, Decreto 48/2010, de 10 de junio,  atendiendo a la Disposición Adicional Tercera de la LAU que deja a la discreción de las Comunidades Autónomas el establecimiento o no de la obligación de que los arrendadores de finca urbana depositen el importe de la fianza.

En cuanto al aval, que consiste en el compromiso unilateral de pago en favor de un tercero que recibirá la prestación en caso de no cumplir el avalado, la problemática para el alquiler surge cuando no se puede cumplir esta premisa solicitada por el arrendador. En el caso del fiador personal, porque no se encuentre a ninguna persona, familiares o amigos que estén en condiciones económicas de responder, ni dispongan de un inmueble inscrito en el Registro que pueda servir de aval. En el supuesto de solicitar aval bancario porque el Banco, que te avala con tu propio dinero y quien cobra un alto interés, no lo aprueba debido a las actuales circunstancias de no disponer en cuenta del importe equivalente a seis mensualidades de renta o de un año, lo que dará  lugar a finalizar las conversaciones con el arrendador.

En definitiva, hay que sopesar por parte de los arrendadores estas dos exigencias hasta ahora habituales que requieren cierta solvencia económica, pues quizá bastaría en la gran mayoría de los casos la acreditación de un contrato laboral, presentación del último IRPF, reduciendo de esta forma las obligaciones a efectos de conseguir realizar contratos de arrendamiento.

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3 comentarios en “Actuales trabas para el alquiler: la fianza y el aval

  1. Buenos días!
    Siento mucho expresarme por aquí y no concretar una cita de ante mano, pero por no tener medios economicos, ignorancia, miedo y falta de información por no pedirla estoy así… Mi situación es la siguiente: El día 20 de este mes tengo un juicio hablado por DESAHUCIO por un Bar en alquiler que había adquirido en Abril del 2011, por obras, papeleos y tramites abierto en Julio de 2011 y cerrado a finales de Agosto de 2012. Es mucho para contar y solo quiero al echo sin recordar el echo de apuñalamiento que hubo en el mismo local, todo esto más la obra no me dejaba ir hacia delante, sumándole las amenazas del propietario del local para que le pagará, algo lógico… La pregunta es la siguiente: mi contrato solo consta de 4 firmas:
    Ex dueño del local como tutor del dueño( su hijo)
    Dueño del local, hijo de este ( ya que había cumplido la mayoría de edad pasó el local a su nombre en ese momento, según su padre por que el no podía tener nada a su nombre) » todo esto con retraso de entrega de contrato…»
    Mi padre como mi tutor…
    Y yo como alquilada del local…
    ¿No debería de estar la firma de algún abogado, notario o alguien relacionado con la ley que confirme dicho contrato?
    Sin contar que tengo retenciones por su culpa en Hacienda ya que cuando fui haber que pasaba me informaron que el local no estaba dado de alta y se le había notificado al dueño por no pagar las retenciones correspondientes, Y desde ese momento decidí no pagarle por que aparte no me enviaba las facturas y desde el Mes de Mayo que me han estado llegando enviadas por Correos y echas a Mano…
    Por Favor Necesito Ayuda…

  2. Buenas, voy a coger un bar y estoy pensando proponer dar la mitad de la fianza al dueño y la otra mitad en concepto de aval bancario. En mi caso sería 15000 euros en mano y otros 15000 no le doy pero presento mis bienes como forma de pago en caso de que hiciera falta resarcir los bienes del dueño si hiciera falta.
    Podría ser esto posible? Muchas gracias!!!

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