Modificación de la normativa sobre protección de deudores hipotecarios

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Inmobiliario. Abogado

Mediante el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, y la Ley 1/2013, de 14 de mayo, se establecieron una serie de medidas que tenían como objeto la protección de deudores hipotecarios.

Ambas normas han sido modificadas tras la promulgación del Real Decreto-Ley 5/2017, de 17 de marzo, con la finalidad de ampliar las garantías y los supuestos en los que se puede solicitar su aplicación.

En relación con el RDL 6/2012, se ha modificado el art. 3.1 b), cambiando algunos de los casos en los que se entiende que existe una circunstancia familiar de especial vulnerabilidad y añadiendo otros que anteriormente no estaban contemplados.

Los supuestos que han sufrido algún cambio son los siguientes:

  • La unidad familiar monoparental con hijos a cargo (anteriormente se establecía que debían tener dos hijos a cargo).
  • La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad (anteriormente se exigía un menor de tres años).

Y se añaden dos supuestos más, como son:

  • La unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
  • La unidad familiar en que exista una víctima de violencia de género.

 Igualmente se modifica el Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria, al establecer el derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual. El deudor hipotecario ejecutado podrá solicitar al acreedor ejecutante de la vivienda, el alquiler de la misma, en las  siguientes circunstancias:

  • Suspensión del lanzamiento conforme al art. 1.1 de la Ley 1/2013.
  • Renta anual máxima del alquiler del 3 % de su valor al tiempo de la aprobación del remate, conforme a la tasación aportada por el ejecutado y certificada por un tasador homologado.
  • La solicitud se podrá hacer en el plazo de seis meses desde el 19 de marzo de 2017 para los ejecutados que ya fueron beneficiados de la suspensión y desde que se produzca la suspensión para quienes se beneficien con posterioridad.
  • Duración anual, prorrogable a voluntad del arrendatario hasta cinco años, con posibilidad de prórroga de otros cinco más por acuerdo entre las partes.

Respecto a la Ley 1/2013, se modifica el art. 1, aumentado de 3 a 7 años desde la entrada en vigor de la propia ley, el plazo en el que no procede el lanzamiento, cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor o persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en situación de especial vulnerabilidad.

También se establece la posibilidad de que durante ese plazo, el ejecutado situado en el umbral de exclusión, pueda solicitar al acreedor ejecutante de la vivienda adherido al Código de Buenas Prácticas, el alquiler en las mismas condiciones establecidas en el apdo. 5 del Código de Buenas Prácticas, aprobado por el RDL 6/2012.

Y, por último, se modifican algunos de los supuestos de especial vulnerabilidad en el siguiente sentido:

  • La unidad familiar monoparental con hijos a cargo (anteriormente se establecía que debían tener dos hijos a cargo).
  • La unidad familiar de la que forme parte un menor de edad (anteriormente se exigía un menor de tres años).
  • La unidad familiar en la que algunos de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento (anteriormente se exigía que fuera superior al 33 por ciento).
  • Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género (anteriormente se exigía que fuera conforme a lo establecido en la legislación vigente, y que la vivienda objeto de lanzamiento fuera su domicilio habitual).
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