Exento del IVA el alquiler de vivienda por persona jurídica para uso de sus empleados

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Samuel de Huerta Hernández

Director de Sepín Fiscal. Abogado

El Tribunal Económico Administrativo Central ha dictado dos fallos de fecha 15 de diciembre del 2016 en relación con la cuestión de incluir o no el IVA en los arrendamientos de viviendas por empresas para sus empleados y declara los supuestos en los que resultará procedente la exención el tributo, con los matices que se detallan.

La adaptación del nuevo criterio por la Administración no será fácil, ya que, hasta el momento, pese  a que existe alguna decisión judicial contraria, era clara al interpretar como una operación sujeta al IVA el arrendamiento suscrito por una persona jurídica, aun cedido en su uso como vivienda a los empleados, al considerar que nunca podría responder en su destino a un uso de vivienda del arrendatario en su consideración de sociedad.

Del análisis de la resolución del TEAC se extrae que, si bien el art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto establece como operación exenta el arrendamiento de edificios o partes de los mismos cuyo destino sea exclusivamente a vivienda desde la interpretación finalista del precepto, es decir, desde una interpretación más allá de la calificación del inmueble como vivienda, analizando el destino efectivamente que se otorgue por el arrendatario al inmueble, la operación pudiera conllevar su calificación como operación sujeta, pero exenta del IVA.

Primer requisito para la exención: hacer que figure específicamente en el contrato que el arrendamiento se realiza para un uso en exclusiva del inmueble a vivienda, sin posibilidad de realizar actividad empresarial o profesional en forma alguna. Es decir, que de acuerdo con la doctrina señalada por el TEAC, que se comparte por la Dirección General de Tributos y en sede judicial, el arrendamiento de una vivienda por una entidad jurídica que no consta destinado directa y efectivamente a la finalidad de vivienda, aun cesión para el uso a un tercero, se considerará operación sujeta y no exenta del IVA.

Salvaguardado el requisito de expresado del destino exclusivo del inmueble, para que una posterior cesión por la sociedad arrendataria a tercero se considere operación exenta deberá de consignar el contrato de arrendamiento la persona (o personas) usuarias últimas del inmueble. Segundo requisito: el contrato deberá consignar la persona física (o personas) que residirán en la vivienda.

En relación con lo anterior, para calificar el arrendamiento de inmueble por una sociedad como una operación exenta en el contrato, se deberá expresar como tercer requisito la imposible cesión posterior en el uso a personas ajenas a las que se designen, lo que conlleva una negativa por escrito al arrendatario de la facultad de subarrendar o ceder el inmueble a personas físicas distintas a las consignadas durante la vigencia. Con posterioridad a la firma del contrato, ¿se considerará exento el arrendamiento de inmueble y designación posterior de la persona que lo usará? No, el ámbito de aplicación de la exención no podrá extenderse a aquellos arrendamientos en los que se faculta al arrendatario a la designación con posterioridad a la firma de las personas que ocuparán la vivienda, lo que comportará que la operación quede sujeta al IVA y, para el acceso a la exención en el IVA, deba suscribirse un nuevo contrato de arrendamiento cumpliendo los requisitos anteriormente mencionados.

CONCLUSIÓN: redactar un buen contrato de arrendamiento es vital y si, en el supuesto del arrendamiento de vivienda por sociedades para su cesión en el uso a los empleados, además se hacen constar las personas o usuarios que serán del inmueble, el plazo durante el cual lo utilizarán y la exclusividad para el uso como vivienda –impidiendo la utilización por ninguna otra persona física y el desarrollo de actividades profesionales o empresariales-, la Administración no podrá negar la calificación de la operación como sujeta, pero exenta del IVA.

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