Cláusula suelo en préstamo a un no consumidor: No puede realizarse el control del transparencia

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

El Pleno del Tribunal Supremo, en su Sentencia de 3 junio de 2016, ha determinado que el control de transparencia no puede realizarse en un contrato de préstamo con garantía hipotecaria con condiciones generales en el que el adherente no tiene la condición de consumidor.

En el caso planteado ante el Alto Tribunal, la demandante, con la finalidad de adquirir una oficina de farmacia, contrató un préstamo con garantía hipotecaria, en el que se estipulaba una cláusula suelo, cuya nulidad es el objeto del procedimiento.

En primera instancia, la sentencia parte del hecho de que la actora no tiene la condición de consumidora, ya que la finalidad del préstamo era una actividad comercial o profesional, pero pese a ello, considera que el control de las condiciones generales se extiende a cualquier cláusula que tenga dicha consideración y estima que no ha quedado acreditado que la prestataria fuera consciente de la operatividad de la cláusula, al no serle ofrecida una información previa, comprensible y clara y determina la nulidad de la cláusula y su eliminación del contrato.

Recurrida en apelación por la entidad prestamista, la Audiencia Provincial, confirma la calificación de la demandante como no consumidora y el hecho de estar ante una cláusula que es una condición general de la contratación, pero considera que la información ofrecida a la prestataria había sido suficiente, que no se trataba de una cláusula ilegible, ambigua, oscura o incomprensible y que no estaba enmascarada entre una abrumadora información, siendo la demandante consciente de su existencia, por lo que se determina la estimación del recurso y la revocación de la declaración de nulidad de la cláusula suelo.

Ante esta resolución, la parte actora, interpone recurso de casación, en el que siendo consciente de las limitaciones relativas a la improcedencia de un control de abusividad respecto de las condiciones generales incluidas en contrato con adherentes no consumidores, postula que si pueden someterse a lo que la jurisprudencia ha denominado segundo control de transparencia, o control de transparencia cualificado.

El citado control, tiene como base, el que no puedan utilizarse cláusulas que, pese a que su redacción sea comprensible y en caracteres legibles, impliquen una alteración del objeto del contrato o del equilibrio económico sobre el precio y la prestación, que pueda pasar inadvertida al adherente medio. Es decir, que además del control de incorporación, que atiende a una mera transparencia documental o gramatical, hay otro que atiende al conocimiento sobre la carga jurídica y económica del contrato.

El Tribunal Supremo, ante esa alegación, determina que este control de transparencia, que es diferente del mero control de incorporación o inclusión, conforme a la legislación comunitaria y la nacional, está reservado a las condiciones generales incluidas en los contratos celebrados con los consumidores, según expresamente prevén la Directiva 1993/13/CEE y la Ley de Condiciones Generales de la Contratación, y que el artículo 4.2 de la Directiva, conecta la transparencia con el juicio de abusividad, y esta aproximación es la que impide que pueda realizarse el control de transparencia en contratos en los que el adherente no tiene cualidad legal de consumidor.

Igualmente, establece que no corresponde a los tribunales la configuración de un «tertium genus» que no ha sido establecido legislativamente, dado que no se trata de una laguna legal que haya de suplir mediante analogía, sino de una opción legislativa, que en materia de condiciones generales de la contratación, diferencia únicamente entre adherentes consumidores y no consumidores.

Por último, se expone, que no discutido que la cláusula supera el control de incorporación, en cuanto a su compresión gramatical, y declarado como hecho probado la existencia de negociaciones entre la entidad financiera y la prestataria, que fue  informada de la cláusula suelo y advertida de su funcionamiento y consecuencias, la solución a adoptar, es que no se puede afirmar la existencia de un desequilibrio o abuso contractual por parte de la prestamista, ni que en este caso la condición general cuestionada comporte una regulación contraria a la legítima expectativa que, según el contrato, pudo tener la adherente. Ni que el comportamiento de la entidad prestamista haya sido contrario a lo previsto en los artículo 1256 y 1258 CC y 57 CCom.

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14 comentarios en “Cláusula suelo en préstamo a un no consumidor: No puede realizarse el control del transparencia

  1. Hola.

    Es decir que la persona fisica, no será considerada consumidor, si la compra de la vivienda, fuera para un uso distinto de vivienda habitual, y que por lo tanto no se puede solicitar la nulidad de la cluusula suelo por falta de transparencia al momento de contratar?. Me interesa saberlo, ya que ese es exactamente mi caso. Ese uso distinto a vivienda habitual debe estar consignado en el contrato?, lo digo porque al comprar pudimos no haberlo tenido claro, si finalmente viviriamos alli o alquilariamos antes de entrar a vivir etc.

    • Hola Fernando
      La definición de consumidor viene establecida en el artículo 3 del RDL 1/2007, que establece los siguiente:
      «A efectos de esta norma y sin perjuicio de lo dispuesto expresamente en sus libros tercero y cuarto, son consumidores o usuarios las personas físicas que actúen con un propósito ajeno a su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión.
      Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial.»
      Así, en el caso de un préstamo garantizado con hipoteca, para que el prestatario sea considerado o no como consumidor, habrá que ver cuál va a ser el destino que se le va a dar al dinero prestado.
      Así, si el dinero obtenido va a dirigido a la compra de un bien (por ejemplo, un apartamento en la playa, una finca, etc), cuyo uso va a ser del comprador a nivel particular y ajeno a cualquier actividad comercial o profesional, el mismo será considerado como consumidor, con independencia de que se trate o no de la vivienda habitual.
      Para lo que si que es necesario que se trate de la vivienda habitual, es para la aplicación del artículo 114 Ley hipotecaria, que establece que los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipoteca constituidas sobre la misma vivienda, no podrá ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y solo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago.

      • MUchas gracias por su respuesta.

        Esa intención de comprar para un fin de lucro o no, debe estar reflejada en la Escritura de Hipoteca?. Lo pregunto porque el banco puede ampararse en aducir que mi intención haya sido esa cuando no lo era . Yo si que alquilé mi segunda vivienda, y lo declaro en mi Renta, pero no fue asi hasta que la situación economica me obligó a ello. Debo ser yo quien deba probar mi “No intención de lucro” al comprar , o ellos los llamados a probar que esa fue mi entención?… Sabiendo lo que sé de las practicas utilizadas por los bancos, estoy empezando a preocuparme.. Agradecerñ´s su punto de vista.

    • Sicompras comocasa de recreo o segunda vivienda eres consumidor…otracosa es q este destinada a uso comerciall o profesional…

  2. Gracias por el artículo, aunque no tengo muy claro entonces si se puede anular de alguna manera la claúsula suelo de un contrato de préstamo hipotecario, cuando el prestamista es no consumidor, es persona física, aunque pide el préstamo para un negocio, donde también tiene su vivienda.
    ¿Se podría pedir la anulación y devolución de cantidades, o no se podría hacer nada?
    Gracias

    • Cuando el prestatario es un profesional o persona que no tiene la consideración de consumidor, la cláusula suelo no puede ser declarada abusiva, al ser un concepto reservado para la protección de los consumidores, por lo que para poder solicitar su nulidad, hay que acudir al mismo régimen legal previsto para las cláusulas negociadas, conforme la Ley General de Contratación y el Código civil.

      Si bien, dependerá de cada caso en concreto, si se ha negociado o no la cláusula, si hay superado el control de incorporación, si se ha vulnerado alguna norma imperativa, etc.

      • Muchas gracias por su contestación, entonces sí es aconsejable demandar a la entidad bancaria cuando no se ha negociado individualmente la cláusula suelo, no se es consumidor y se tiene cláusula suelo, ¿hay supuestos que prosperan? Gracias de nuevo

        • Si bien hay supuestos en los que ha prosperado la nulidad, para poder determinar si es aconsejable demandar a la entidad bancaria, habría que conocer las circunstancias concretas del caso. Este post, tiene un carácter meramente informativo, si bien si necesita una respuesta mas concreta y como hemos indicado en el comentario realizado por Fernando, le ofrecemos, siempre que esté interesado, la posibilidad de plantearnos esta cuestión a través de nuestro servicio de consultas.
          http://www.sepin.es/tienda/ficha_boletin/default.asp?id_pto=689&%201-CONSULTA
          Sepin- Atención al Cliente: 902 33 88 00 // 91 352 75 51
          Un cordial saludo,

  3. Buenas tardes,
    Si solicité un préstamo con garantía hipotecaria (de mi vivienda) para poder saldar una línea de crédito mi negocio concedida por mi entidad bancaria por cierre del mismo, ya que no pude resistir a la crisis, tengo derecho a reclamar la devolución de los intereses cobrados de más por tener una clausula suelo abusiva. En su momento me retiraron la cláusula suelo y cobre los intereses cobrados de más desde Julio del 2013 ?¿?¿ no recuerdo bien desde que fecha se procedió a abonar lo cobrado de más.
    Yo en su momento tenía y tengo unos préstamos hipotecarios de vivienda y esta misma vivienda tuve que pedir un préstamo con garantía hipotecaria para poder liquidar la línea de crédito que debía. Solicite la retirada de la cláusula suelo y me la retiraron. Mejor dicho no se modificaron escrituras pero no se aplica.
    ¿Qué puede pasar si ahora reclamo los intereses cobrados de más desde el inicio del préstamo con garantía hipotecaria que el banco ya me abono en su momento desde una fecha en concreto? Me refiero si ahora pueden cambiar de opinión y decir que no me corresponde y reclamar lo abonado.
    Muchas gracias…felicidades por este foro

  4. Se pidió un préstamo hipotecario una mercantil para la compra de un local ,no se ha comercializado con el, también tiene un préstamo para reunificarr deuda con la garantía hipotecaria de la vivienda habitual del administrador, este administrador tiene dos préstamos hipotecarios donde si se le ha considerado abusibidad de clausulas suelo y la devolución pero de los préstamos de la mercantil no por no ser consumidor. En la vista oral la directora del banco afirma que no hubo vinculante .El juez considera que en los préstamos de la persona fisica no hubo negociación pero en ningún momento se demuestra que hubo negociación con la mercantil.Es el mis,o banco en todos los contratos la misma persona delante del notario en los contratos se utilizan los mismos caracteres para explicar el interés variable únicamente cambia los caracteres numéricos no hay nada que se demuestre negociación en ningún contrato es más en el contrato de la reuní fijación de deuda se salta el artículo 29 de la economía sostenible, la evaluacion de solvencia era negativa y el límite del préstamo también sobre pasaba el valor de la tasación se ve claramente que iban a por mi vivienda. No se si reclamar a la audiencia provincial esa cláusula suelo en esos préstamos en el que soy avalista por la ley general de contratación o demandar al banco para pedir la nulidad del contrato de la reuní fijación de deuda ordenar no cumplir con las normativas citadas donde existe toda clase de clausulas abusivas ,se pagaba un 9% de intereses préstamo con garantía hipotecaria y esas deudas que se unificar onda pagaron un 24% de intereses de demora La caja que intervino en estos préstamos era CCM

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