Nueva regulación sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

La Ley 20/2015, de julio, de Ordenación, Supervisión y Solvencia de las Entidades Aseguradoras y Reaseguradoras, ha procedido a modificar la Ley de Ordenación de la Edificación, en relación a la garantía de los daños derivados de los vicios y defectos en la construcción y sobre la regulación de la percepción de las cantidades a cuenta del precio durante la construcción.

Así, se introduce el concepto de garantía financiera en el art. 19 como forma de garantizar los daños, además de los ya existentes, como eran el seguro de daños materiales y el seguro de caución.

Pero la modificación más importante se produce en la regulación sobre la percepción de las cantidades a cuenta durante la construcción, al darse una nueva redacción a la Disposición Adicional Primera, que será a partir del 1 de enero de 2016, la que regule de forma concisa las obligaciones del promotor que perciben cantidades anticipadas e introducirse una Disposición Derogatoria Tercera, en la que se deroga la normativa que anteriormente regulaba esta materia, entre las que se encuentra, la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

Las novedades a destacar respecto de la regulación contenida en la Ley 57/1968 son las siguientes:

  1. La obligación de garantizar, será desde la obtención de la licencia de edificación y la garantía se extenderá a las cantidades aportadas por los adquirientes, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero.
  2. Se fijan los requisitos que deben cumplir las garantías, tanto si se ha contratado un seguro de caución como si se opta por un aval.
  • Seguro de caución:

– Póliza individual por cada adquiriente.

– Se debe asegurar la cuantía total de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

– El tomador del seguro y el obligado a pagar la prima es el promotor.

– El asegurado será el adquiriente según el contrato de compraventa.

– El asegurador no puede oponer las excepciones que correspondan contra el tomador.

– La falta de pago de la prima no es una excepción oponible.

– La duración del seguro no puede ser menor a la fecha de construcción y entrega de la vivienda.

– Si se concede una prórroga para la entrega de la vivienda, se puede prorrogar el seguro por el promotor, debiendo informar al asegurado.

– Si la construcción no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y, si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al asegurador.

– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al asegurador.

– El asegurador debe indemnizar en el plazo de 30 días desde la reclamación.

– No son indemnizables las cantidades de las que no se acredite su aportación por el asegurado.

– El asegurador puede reclamar al promotor las cantidades satisfechas a los asegurados.

– Si el asegurador ha satisfecho la indemnización, el promotor no podrá enajenar la vivienda sin haber resarcido previamente a la entidad aseguradora por la cantidad indemnizada.

  • Aval

– Se debe emitir y mantener en vigor por la totalidad de las cantidades anticipadas, incluidos impuestos aplicables, incrementada en el interés legal del dinero desde la entrega del anticipo hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda.

– Si la construcción no se inicia no llega a buen fin en el plazo, se debe requerir de modo fehaciente al promotor para la devolución de todas las cantidades y si este no procede a su devolución en el plazo de 30 días, se podrá reclamar al avalista la devolución.

– Si la reclamación previa al promotor no es posible, se puede reclamar directamente al avalista.

– Si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor de la obligación garantizada sin que se haya requerido por el adquiriente para la rescisión del contrato y devolución de las cantidades, se producirá la caducidad del aval.

  1. No se establece el carácter ejecutivo del aval o el contrato de seguro, que se determinaba anteriormente en el art. 3 de la Ley 57/1968.
  1. En cuanto a la cancelación de la garantía, la misma se producirá, además de con la expedición de la cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación o el documento equivalente y la acreditación de la entrega de la vivienda al adquiriente, cuando cumplidas esas condiciones, el adquiriente rehusara recibir la vivienda.
  1. Se determina que el incumplimiento de las obligaciones impuestas constituye una infracción en materia de consumo, aplicándose la normativa al respecto tanto general como autonómica y sin perjuicio de las competencias de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones. El incumplimiento de la obligación de constituir la garantía, dará lugar a una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que deban ser aseguradas y, además, se impondrá al promotor, las infracciones y sanciones que puedan corresponderle conforme a la legislación específica en materia de ordenación de la edificación.
  1. Algunos organismos públicos de promoción de viviendas podrán quedar exceptuados de cumplir estos requisitos según se determine reglamentariamente.
  1. Por último, se establece que las aseguradoras deberán adaptar, antes de 1 de julio de 2016 y para las cantidades entregadas a partir de esa fecha, las pólizas vigentes a 1 de enero de 2016, al nuevo régimen.

Esta nueva norma, en sus aspectos generales, supone una continuación de lo dispuesto en la Ley 57/1968, siendo lo más destacable que la obligación de garantizar será desde la obtención de la licencia de edificación; el que sea necesario proceder a la reclamación previa al promotor para que posteriormente se pueda solicitar la devolución al asegurador o avalista y, sobre todo, y que según nuestra opinión es lo más criticable, es el hecho de que el aval quede caducado, si el adquiriente no requiere al promotor para la rescisión del contrato y la devolución de las cantidades en el plazo de dos daños desde el incumplimiento de la obligación garantizada.

Esto supondrá que el comprador deberá tener mucho cuidado en relación a los plazos cuando solicite la devolución de las cantidades anticipadas, ya que si han transcurrido dos años desde la fecha de comienzo de las obras o de entrega pactada, verá como la garantía está ya caducada, y no podrá exigir el reembolso al avalista.

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9 comentarios en “Nueva regulación sobre las cantidades entregadas a cuenta del precio durante la construcción

  1. La ley 57/1968 es bastante imprecisa y en los últimos años, motivado fundamentalmente por la crisis económica , se han realizado multitud de ejecuciones de estas garantía; algunas veces por un simple retraso en la entrega por causas ajenas al vendedor ( muchas veces motivado por el retraso de los ayuntamientos en la entrega de la cédula de habitabilidad, que sin culpa del promotor y aprovechando el comprador porque ya no tiene interés por vivienda ,ejecuta el aval) .En muchos casos, han acabando en los tribunales, con sentencias y resoluciones muy dispares .-
    Ahora creo que queda más claro en cuanto al carácter del aval, el plazo para su reclamación ( ya no se tratará de un aval por plazo indefinido ) y las causas determinantes de su posible ejecución , lo que impedirá excusarse en otras cláusulas del contrato de compraventa para su impago .-
    Creo que lo importante es que realmente esos avales y garantías se entreguen de verdad al comprador,, la mejor manera de evitar controversias sería que la propia norma legal determinase el modelo concreto de carta aval o garantía ( son muchos los casos en los que no se entregaban) incluso que en el momento de la escritura de compraventa – junto a los documentos que acreditan las fechas de entregas a cuenta realizadas, se debería aportar además , las cartas aval o pólizas de seguro que acreditasen el cumplimiento de la ley por los promotores y que suponga la cancelación de la garantía en ese mismo momento.( son muchos los casos en los que no existe la entrega de los avales a los compradores)

    • Hola Salomé
      Gracias por tu comentario.
      Yo también estoy de acuerdo que ahora la norma es más concreta, lo único que el plazo de dos años para la ejecución del aval en caso de incumplimiento del promotor del plazo de inicio de las obras o de finalización es demasiado corto y supone una restricción de la propia garantía.
      Por otro lado, lo que indicas sobre la entrega del aval o el seguro de caución en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa para ver si se ha cumplido con la ley, hay que tener en cuenta, que es criterio unánime, que una vez construida la vivienda, la falta de contratación del aval o seguro que cubra las cantidades entregadas a cuenta por el comprador, no es causa de resolución, por lo que lo importante, es exigir esa garantía con anterioridad a ese momento.
      Un saludo

  2. BUENAS TARDES ,TENGO UNA PROMOTORA Y TENGO NECESIDAD DE OTORGAR AVALES A POSIBLES COMPRADORES DE VIVIENDAS,NECESITARIA CONOCER ALGUNA ENTIDAD QUE DE ESTOS AVALES ,UN SALUDO

  3. Buenos días: La Ley es clara y concisa, pero su aplicación resulta difícil por la situación de mercado. Si se entrega el aval, la entidad financiera exige la pignoración de las cantidades avaladas, con lo cual las cantidades recibidas no se pueden aplicar al pago de los gastos de construcción. Si contratas un seguro de caución, las empresas aseguradoras son muy reacias a formalizar dicha póliza y máxime si es una Cooperativa (Asefa, Mapfre, Santa Lucia y el Consorcio General de Seguros, entre otras, me la denegaron), ¿como se resuelve el problema?. Ahora es posible que inicie una nueva promoción, ¿alguien me puede informar donde puedo formalizar las pólizas de cantidades a cuenta?, lo agradecería enormemente.

  4. Buenas tardes,
    Cuando y qué plazo tiene el promotor para darte el Aval de las cantidades entregadas para la construcción
    Te tienen que entregar el aval en el momento de firmar el contrato de compraventa ?.? O tienen algún plazo, me dicen que 1 mes.
    Alguien sabe el Plazo. .?.?

    • La percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, viene regulada en la actualidad en la nueva redacción de la Disposición Adicional Primera de la LOE dada por la L 20/2015, de 14 de Julio, con entrada en vigor a partir del 1-1-2016, que derogó la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

      El apartado 3 de dicha la Disposición Adicional Primera, establece lo siguiente:
      «Tres. Información contractual.
      En los contratos para la adquisición de viviendas en que se pacte la entrega al promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, de cantidades anticipadas deberá hacerse constar expresamente:

      a) Que el promotor se obliga a la devolución al adquirente de las cantidades percibidas a cuenta, incluidos los impuestos aplicables, más los intereses legales en caso de que la construcción no se inicie o termine en los plazos convenidos que se determinen en el contrato, o no se obtenga la cédula de habitabilidad, licencia de primera ocupación o el documento equivalente que faculten para la ocupación de la vivienda.

      b) Referencia al contrato de seguro o aval bancario a los que hace referencia el apartado uno.1.a) de esta disposición, con indicación de la denominación de la entidad aseguradora o de la entidad avalista.

      c) Designación de la entidad de crédito y de la cuenta a través de la cual se ha de hacer entrega por el adquirente de las cantidades que se hubiese comprometido anticipar como consecuencia del contrato celebrado.

      En el momento del otorgamiento del contrato de compraventa, el promotor, incluido el supuesto de comunidades de propietarios o sociedad cooperativa, hará entrega al adquirente del documento que acredite la garantía, referida e individualizada a las cantidades que han de ser anticipadas a cuenta del precio.»

      • Si el contrato de compraventa dice que el plazo de entrega del aval es de hasta 30 días ¿podría exigir que me lo dieran desde el momento de la firma de ese contrato ya que adelanto un 10% del total del valor de la vivienda?

  5. Buenas tardes:

    En caso de siniestro, se debe devolver a los compradores de viviendas el dinero anticipado más el interés legal. Pero se habla también de los impuestos que correspondan. He visto que en alguna compañía se habla del IVA. Pero el seguro está exento de IVA. ¿En qué casos hay que incrementar las cantidades también con el IVA?

    Gracias.

    Un saludo,

    Emilia

  6. En canarias se denunció ante Consumo, como establece la Ley, incumplimiento del promotor por no hacer aval o seguro en garantia de devolución de cantidades anticipadas, y archivaron la causa por entender que no se trataba de una infracción sobre materia de consumo. Parece una contradicción o una laguna legal….

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