La reclamación realizada al promotor no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de edificación

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Félix López-Dávila Agüeros

Director de Sepín Derecho Inmobiliario. Abogado

En primer lugar vamos a hacer una mención de los preceptos legislativos aplicables a esta cuestión:

  1. El artículo 17 LOE, establece el régimen de responsabilidad de los distintos agentes en relación a los defectos que puedan surgir tras la construcción de un edificio. En su apartado 2, determina que dicha responsabilidad será exigible de forma personal e individualizada, si bien en el apartado 3 establece que el promotor responderá solidariamente con los demás agente intervinientes ante los posibles adquirientes.
  2. Por su parte el artículo 18, fija en dos años el plazo de prescripción para el ejercicio de la acción exigiendo la responsabilidad por lo daños desde que estos se hubieran producido.
  3. El artículo 1974 Código Civil, en el que se establece que la interrupción de la prescripción de acciones en la obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores.

En este escenario normativo, existe un tema ante el que la respuesta de las Audiencias Provinciales no sigue una postura unánime, como es el efecto que tiene la reclamación efectuada a uno de los agentes en relación a una posible interrupción de la prescripción frente al resto de los agentes a los que no se les ha realizado ningún requerimiento.

En relación a esta problemática, se pueden dar las siguientes situaciones:

  1. Reclamación al promotor y su efectos en relación a la prescripción de la acción frente al resto de agentes.
  2. Reclamación a un agente y sus efectos en relación a la prescripción de la acción frente al promotor.
  3. Reclamación a un agente y sus efectos en relación a la prescripción de la acción frente a otro agente distinto del promotor.

Así, una audiencias determinan que la responsabilidad del promotor y el resto de agentes es de carácter propio, al ser establecida por la Ley, por lo que en aplicación del artículo 1974 CC, la reclamación realizada al promotor interrumpe la prescripción frente al resto de agentes que pueden ser declarados responsables y que la reclamación realizada a uno de los agentes de igual forma interrumpe el plazo frente al promotor. Está cuestión fue objeto de una encuesta jurídica (SP/DOCT/15915) por nuestra editorial, en la que todos los colaboradores coincidieron en esta postura.

AP Cáceres, Sec.1ª, 30-1-2014 SP/SENT/751609

AP Asturias, Sec. 7.ª, 14-10-2013 SP/SENT/740168

AP Madrid, Sec. 13.ª, 4-3-2013 SP/SENT/720377

AP Valladolid, Sec. 3.ª, 10-7-2012 SP/SENT/685774

Otras audiencias, no siguen ese criterio, y fijan en sus sentencias que la reclamación efectuada a un agente tiene efectos interruptivos frente al promotor, pero la realizada al promotor no puede interrumpir la prescripción en relación al resto que no han sido requeridos de forma individual.

AP Cádiz, Sec. 5.ª, 17-4-2012, SP/SENT/678781

AP Navarra, Sec. 2.ª, 2-4-2012, SP/SENT/702201

AP Burgos, Sec. 3.ª, 14-12-2011, SP/SENT/656095

Y por último se encuentra el efecto que tiene la reclamación realizada a un agente respecto a la interrupción de la prescripción frente a otro agente distinto del promotor, en el que las audiencias siguen un criterio prácticamente unánime, determinando que en este caso la responsabilidad solo nace tras la sentencia, por lo que nos encontramos ante una solidaridad impropia, sin que por tanto, se produzca la interrupción.

AP Castellón, Sec. 3ª, 13-6-2013 SP/SENT/730898

AP Baleares, Sec. 4.ª, 12-6-2013 SP/SENT/726148

AP Segovia, Sec. 1.ª, 21-5-2013 SP/SENT/723162

Pues bien, el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en su Sentencia de 15 de enero de 2015 (SP/SENT/797363), ha zanjado la cuestión y ha establecido, que si bien la solidaridad entre el promotor y el resto de agentes es de carácter propio por establecerlo la LOE, no estamos ante una obligación solidaria de las reguladas en el artículo 1137 CC, teniendo como efectos en orden a la interrupción de la prescripción el que la acción dirigida contra cualquiera de los agentes de la edificación, interrumpe el plazo de prescripción respecto del promotor, pero no a la inversa, o de aquellos otros en los que la acción se dirige contra el director de la obra o el proyectista contratado conjuntamente, respecto del otro director o proyectista, en los que también se interrumpe, pero no respecto del resto de los agentes, salvo del promotor que responde solidariamente con todos ellos “en todo caso” (artículo 17.3.) aún cuando estén perfectamente delimitadas las responsabilidades y la causa de los daños sea imputable a otro de los agentes del proceso constructivo. 

Esta decisión del Supremo echa por tierra numerosas sentencias de las Audiencias Provinciales, y si bien marca la línea a seguir, consideramos que supone una restricción para las compradores de una vivienda de nueva construcción a la hora de poder exigir responsabilidad a un agente de la edificación, pues lo normal es que la reclamación extrajudicial ante una deficiencia en el edificio es que se realice directamente al promotor, pero a partir de ahora, a efectos de interrupción de la prescripción, será necesario que el agente concreto que se estime responsable haya sido requerido expresamente, para que no pueda alegar la prescripción de la acción en el caso de iniciar un procedimiento judicial contra él.

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2 comentarios en “La reclamación realizada al promotor no interrumpe el plazo de prescripción frente al resto de agentes de edificación

  1. Muy completa la exégesis que hace Félix sobre la jurisprudencia divergente de las Audiencias, que hacía necesaria la unificación de la doctrina legal mediante la sentencia del Pleno TS que comenta y con el que estoy totalmente de acuerdo, por sus acertados razonamientos y la claridad expositiva.
    Es muy dificultoso para el comprador de una vivienda donde aparecen vicios, por ejemplo, grietas en las superficies de las fachadas, o en la intersección angular de las mismas, que sepa antes de demandar al promotor a quién más de los intervinientes en la obra debe requerirle fehacientemente para que no prescriba una posterior acción si el promotor fuera absuelto o, en otro caso, condenado pero insolvente.
    Decimos esto porque de esas grietas puede ser responsable que arquitecto autor del diseño del edificio con una losa de cimentación que se fisura o quiebra; o del laboratorio de patologías y geología que no estudió bien el suelo, cediendo y quedando inestable el solado; o del constructor que no hace el cemento a pie de obra o coloca materiales de distinta dimensión o calidad, o del arquitecto técnico que no inspecciona debidamente la obra y corrige los incumplimiento en su momento, o no los refleja en su libro… ¿ Cómo va a saber el comprador, lego en materia arquitectónica, a quien tiene que requerir?…Es difícil incluso gastando un dinero en pedir un informe pericial, ya que éste sólo puede hacerse con los planos que se le exhiban en una concejalía de urbanismo, pero no podrá visitar todas las viviendas para ver los vicios hasta que, dentro del proceso, se admita una prueba que le faculte dicha inspección.
    Es cierto que la solidaridad del Código Civil no tiene porqué ser igual que la que recoge la LOE, pero es la más eficaz, es decir, demandar solidariamente la promotor y demás intervinientes porque, a priori, no puede saber quien está legitimado pasivamente como demandado, sin que debiera haber condena en costas en el supuesto, muchas veces improbable, de que un codemandado resulte absuelto.
    Otra solución sería demandar al promotor y que éste (responsable legal) devenga obligado a presentar como codemandado (llamada a tercero) al que considere más responsable de los vicios ruinógenos (responsabilidad extracontractual) por que el promotor, por su posicionamiento en este mercado y experto comerciante en lo que construye y vende está en mejor situación que el comprador para saber el grado de responsabilidad de los intervinientes que, normalmente, ha elegido y contratado libremente, mientras que el comprador no sólo nos los ha contratado sino que ni siquiera los conoce. Saludos, Jesús Lupiáñez, abogado del icav.

    • Gracias por tu comentario Jesús.
      Efectivamente, el problema actual es que, pese a que se declare a la promotora como responsable solidaria, muchas de ellas debidas a la situación económica existente, se encuentran sin poder hacer frente a la condena, ya que bien han desaparecido o se encuentran en concurso de acreedores, lo que hace que el comprador se vea desprotegido, al instar un procedimiento judicial por la existencia de vicios en su vivienda, salir vencedor con una resolución a su favor, pero que en la realidad no va a servir para nada, y su problema no va a ser solucionado.
      Un saludo

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