La servidumbre de luces y vistas se encuentra regulada en los artículos 580 a 585 de nuestro Código Civil, ambos inclusive.
En el presente post vamos a analizar dicha figura que afecta al ámbito de las relaciones de vecindad, principalmente, dejando al margen la regulación específica de aquellas Comunidades Autónomas que cuentan con su propio Derecho foral.
Naturaleza de la Servidumbre
Según constante jurisprudencia, como es el caso, entre otras, de la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, 390/2014, de 11 de julio, de la Audiencia Provincial de Cáceres, Sec. 1.ª, 584/2019, de 25 de octubre , o de la Audiencia Provincial de Salamanca de 30 de julio de 2019 , la naturaleza de la servidumbre de luces y vistas es la de ser una servidumbre:
- Continua, porque su uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho del hombre.
- Aparente, porque se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento.
- Positiva, cuando los huecos o ventanas se encuentran abiertos en pared ajena o medianera, al imponer al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa.
- Negativa, cuando las obras de apertura de huecos o ventanas están abiertos en pared propia del predio dominante.
Limitaciones al derecho de propiedad
Dentro de la sección del Código civil dedicada a la regulación de las servidumbres de luces y vistas, el artículo 581 dispone:
"El dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.
Sin embargo, el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario.
También podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana".
Estableciendo por su parte el art. 582:
"No se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.
Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia".
El Tribunal Supremo en su sentencia de 26 de abril de 2022, ha declarado que estos artículos del Código civil regulan restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que cuando la pared (no medianera) sea contigua a finca ajena, sólo se pueden hacer los tragaluces a que se refiere el art. 581 CC, en las condiciones que especifica de altura y características detalladas en el mismo, y se prohíben la apertura de ventanas (también balcones o voladizos semejantes) a menos de dos metros de distancia en vista recta o de sesenta centímetros en vista oblicua sobre la finca del vecino.
Con estas limitaciones del dominio se pretende contribuir al respeto de la privacidad, evitando una observación directa, por medio de la vista, de lo que sucede en el predio colindante. El derecho a abrir los huecos o ventanas de referencia no deriva de ninguna servidumbre legal sino del mismo derecho de propiedad, aunque limitado en su ejercicio por relaciones de vecindad. Además, tal derecho coexiste con el correlativo del fundo contiguo a edificar libremente, e incluso, en el caso del art. 581, a cubrirlos levantando pared aneja a la que tenga el hueco o ventilación. Esa misma naturaleza jurídica tienen las limitaciones de distancias impuestas por el art. 582 CC.
El derecho del propietario del fundo colindante a exigir que se respeten esas limitaciones o prohibiciones a través de la acción correspondiente o, en su caso, el de cerrarlos edificando en su terreno o elevando una pared contigua, puede quedar enervado cuando el propietario del predio en que se hayan abierto los huecos o ventanas haya adquirido "por cualquier título" un derecho de vistas directas, balcones o miradores sobre aquél.
Formas de Adquisición de la servidumbre
Desde el punto de vista del derecho sustantivo, este derecho real, se puede adquirir:
- Por la constitución mediante el otorgamiento del correspondiente título. La sentencia de la Audiencia Provincial de Cáceres, de 25 de octubre de 2019 , ha declarado que la expresión “título” debe ser interpretada, no en el sentido material de documento, sino como comprensiva de cualquier negocio jurídico, tanto "inter vivos", oneroso o gratuito, como "mortis causa". No es necesaria escritura pública, puesto que el artículo 1.280 apartado primero del código civil , en el que se dice que deberán constar en escritura pública los actos y contratos que tengan por objeto la creación de derechos reales sobre bienes inmuebles, debe ser interpretado en conexión con el artículo 1.279, en el sentido de que se trata de una forma a la que podrán compelerse a cumplimentar recíprocamente los contratantes. No obstante, aunque no sea necesaria escritura pública, la constitución voluntaria de las servidumbres en virtud de título "inter vivos" requiere la existencia indubitada de un concierto de voluntades con tal objeto, pues de otra forma se impone el principio de libertad del fundo.
- A falta de título, se puede probar su realidad mediante la acreditación de su existencia por destino del padre de familia o de un signo aparente entre ambas fincas. La norma contenida en el artículo 541 del Código Civil establece que "la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se enajenase una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura".
La Audiencia Provincial de Granada en su sentencia de 31 de octubre de 2019 ha declarado que la recta interpretación del art. 541 CC exige que este signo aparente esté materialmente constituido y configurado en la realidad de los hechos, como una conducta inequívoca por parte del propietario del fundo único, cuando se trata de separar ambos y muestra expresa de su voluntad, según constante jurisprudencia.
Asimismo, la Audiencia Provincial de Cáceres, en su sentencia de 25 de octubre de 2019, ha señalado que precisa de la concurrencia de los siguientes requisitos:
1.- Existencia de dos fundos pertenecientes a un mismo propietario.
2.- Un estado de hecho entre ambos, del cual resulta por signos visibles y evidentes que uno presta al otro un servicio determinante de una servidumbre si cualquiera de ellos perteneciera a distinto dueño.
3.- Que estos signos demostrativos de la servidumbre fueron establecidos por el dueño común, "el padre de familia".
4.- Que uno de los fundos sea enajenado por éste, estando subsistentes aquellos signos, requisitos que también se cumplen cuando se trata de división de la misma finca".
- Por prescripción. En este sentido, la Sala Primera del Tribunal Supremo en su sentencia de 13 de mayo de 2016 ha declarado, que toda servidumbre de luces y vistas al ser continua y aparente es susceptible de ser adquirida por prescripción de veinte años, siendo el inicio del cómputo de este plazo diferente, dependiendo de si el hueco se encuentra abierto en una pared medianera o en una pared propia.
En el primer caso, estaríamos ante una servidumbre de carácter positivo y, por tanto, el plazo empezaría a contar desde la apertura del hueco, mientras que, en el segundo, la servidumbre es negativa y el plazo de prescripción empezaría a computar desde el acto obstativo realizado por el que el dueño del que sería predio dominante prohíbe al del sirviente la ejecución de un hecho que le sería lícito sin la servidumbre. Así lo ha manifestado la sentencia de 13 de junio de 2022 de la Audiencia Provincial de Madrid
Derechos de los propietarios del fundo sirviente y fundo dominante
El propietario del fundo sirviente que quiera hacer valer la inexistencia de gravamen sobre su finca tiene a su disposición la denominada acción negatoria de servidumbre, siendo requisitos necesarios para su ejercicio los siguientes:
- Acreditación de la titularidad de la finca supuestamente gravada.
- Colindancia de ambas fincas y que no estén separadas por una vía pública.
- Qué realmente existan vistas sobre su propiedad.
- Los huecos abiertos deben exceder del tamaño de los llamados de mera tolerancia.
El plazo de prescripción para el ejercicio de la acción negatoria es de 30 años desde la apertura del hueco. Si se ejercita una vez transcurrido ese plazo, el dueño del predio sirviente no podrá solicitar el cierre, pero podrá construir en su propiedad sin tener que respetar ninguna distancia mínima y tapando dichas ventanas, ya que la prescripción de la acción negatoria no implica que se haya adquirido la servidumbre de luces y vistas por usucapión.
La conducta de mera tolerancia por parte del dueño del pretendido predio sirviente no es apta por sí sola para fundar la prescripción extintiva de la acción negatoria, tal y como ha manifestado nuestro Alto Tribunal en su reciente sentencia de 26 de abril de 2022
Por el contrario, si quien ejercita la acción es el propietario del fundo dominante que pretende que se reconozca la existencia de su derecho, nos encontraríamos ante la llamada acción confesoria, con la que se persigue una declaración expresa del derecho de disfrutar de las luces y vistas sobre el fundo sirviente.
Probada la existencia de la servidumbre, el titular del predio dominante no puede realizar ningún acto que suponga un agravamiento de aquella, mientras que, por su parte, el propietario del fundo sirviente no podrá ejecutar obras que molesten o perturben el derecho de luces y vistas. Si no se acredita la efectiva existencia del gravamen, el propietario del fundo sirviente podrá construir en él sin ningún tipo de limitación en cuanto a distancias, aunque eso suponga que se cubran las ventanas del colindante.
Para ampliar información, en Sepín hemos elaborado un estudio de jurisprudencia sobre la servidumbre de luces y vistas: