La sentencia nº 1232/2024, de la que es ponente el Excmo. Sr. don Pedro José Vela Torres, resuelve el recurso de casación interpuesto contra la SAP de Madrid (Sec. 10ª) de 6 julio 2022 (SP/SENT/1160676) por la comunidad de propietarios, revocando así la sentencia de la alzada y confirmando la sentencia de primera instancia que había desestimado la demanda interpuesta por la mercantil propietaria en ejercicio de una acción de impugnación de acuerdos de la junta de propietarios ex art. 18 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Dicho acuerdo impugnado fue el aprobado en junta del 20 de abril de 2020, por el que se prohibía el ejercicio de actividad de apartamentos o alquileres turísticos, por una mayoría de propietarios que superaba los tres quintos de propietarios y de cuotas de participación, pero no se alcanzó la unanimidad por cuanto hubo un voto en contra y una abstención, sin que ninguno de los propietarios ausentes mostraran su discrepancia tras la remisión del acta.
Por su parte, la sentencia nº 1233/2024, nº de recurso 2617/2023, de la que es ponente el Excmo. Sr. don José Luis Seoane Spiegelberg, resuelve el recurso de casación interpuesto contra la SAP de Málaga (Sec. 4ª) de 25 enero 2023 (SP/SENT/1184010) por la mercantil propietaria, confirmando la sentencia de apelación y de primera instancia, que habían desestimado la demanda interpuesta por la recurrente en ejercicio de la misma acción de impugnación de acuerdos de la junta.
Dicho acuerdo impugnado fue el aprobado en la junta celebrada el día 20 de julio de 2019, por el que se prohibieron los alquileres turísticos, que fue aprobado con el voto a favor de 14 propietarios (22,95%) cuyos coeficientes suponían el 24,012% de coeficientes de participación y el voto en contra de tres propietarios que representaban el 4,92% del total y el 13,826% de coeficientes de participación. Remitida el acta a los ausentes, solo se recibió el voto negativo de un propietario que ostentaba un coeficiente de participación de 1,764% de las cuotas, mientras que el resto comunicaron su apoyo rotundo a la prohibición.
El recurso de casación de ambas sentencias se basó en un único motivo, infracción del art. 17.12 de la LPH, además en relación con las reglas de interpretación contenidas en el art. 3.1 del Código Civil.
Ambas admiten que es la primera vez que la Sala se pronuncia sobre la interpretación y aplicación del art. 17.12 LPH, introducido por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.
En esta resolución la comunidad de propietarios recurrente alega, resumidamente, que dicho precepto permite la prohibición de la actividad de alquiler turístico, puesto que las facultades de limitación y condicionamiento incluyen la prohibición.
En la sentencia nº 1233/2024 la propietaria recurrente alega que prohibir la actividad de uso turístico en los pisos del edificio supone realizar una interpretación del art. 17.12 de la LPH acomodada a su tenor literal, cuestión sobre la que existe una jurisprudencia contradictoria de las audiencias provinciales.
En el desarrollo de este único motivo, la recurrente crítica el criterio de la sentencia de apelación relativo a que el artículo 17.12 de la LPH incluya la posibilidad de prohibir el uso de alquiler turístico, considerando que hace una interpretación extensiva del mismo, cuando las limitaciones a las facultades dominicales del propietario deben interpretarse restrictivamente y además debe prevalecer la interpretación literal, sin que el término limitar sea sinónimo de prohibir. Añade que limitar es «poner límites a algo», mientras que prohibir es «vedar o impedir el uso o la ejecución de algo».
Por todo ello, concluye los acuerdos de las comunidades de propietarios que prohíban esa actividad son nulos, al exceder de los términos permitidos por la ley, que únicamente autoriza limitar o condicionar el alquiler turístico.
En los FD Cuarto y Tercero, respectivamente, de ambas sentencias, bajo la misma rúbrica La legitimidad de las prohibiciones de uso de los elementos privativos en el régimen de la propiedad horizontal y su conformidad con la Constitución, recuerda la jurisprudencia de la Sala Primera que admite la legalidad de la limitación de las facultades dominicales de los propietarios de los distintos pisos y locales de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal”.
Jurisprudencia que afirma que “el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido (artículo 33 CE), concebido ampliamente en nuestro ordenamiento jurídico, sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo. No obstante en el ámbito de la propiedad horizontal, se considera posible y aceptable establecer limitaciones o prohibiciones a la propiedad, que atienden a la protección del interés general de la comunidad. Dentro de estas limitaciones se encuentra la prohibición de realizar determinadas actividades o el cambio de uso del inmueble, pero para su efectividad deben constar de manera expresa y, para poder tener eficacia frente a terceros, deben aparecer inscritas en el Registro de la Propiedad” en sentencias de SSTS de 30 diciembre 2010 (SP/SENT/ 541293), de 24 octubre 2011 (SP/SENT/652885), de 4 marzo 2013 (SP/SENT/714381), de 1 octubre 2013 (SP/SENT/737365), de 9 octubre 2013 (SP/SENT/736537), de 3 septiembre 2014 (SP/SENT/781906), de 5 mayo 2015 (SP/SENT/810748), de 15 junio 2018 (SP/SENT/959172), de 4 mayo 2022 (SP/SENT/1143954), de 29 noviembre 2023 (SP/SENT/1203167), de 29 enero 2024 (SP/SENT/1208716) y de 30 enero 2024 (SP/SENT/1208723).
También la que sostiene que “la mera descripción del inmueble no supone una limitación del uso o de las facultades dominicales, sino que la eficacia de una prohibición de esta naturaleza exige de una estipulación clara y precisa que la establezca” en SSTS de 30 diciembre 2010 (SP/SENT/ 541293), de 24 octubre 2011 (SP/SENT/652885), del Pleno de 12 septiembre 2013 (SP/SENT/737878), de 4 marzo 2013 (SP/SENT/714381) y de 15 junio 2018 (SP/SENT/959172).
Igualmente la que señala que “existe una plena libertad a la hora de establecer el uso que se le puede dar a un inmueble en el ámbito de la propiedad horizontal, de tal forma que los copropietarios no pueden verse privados de la utilización de su derecho a la propiedad del inmueble como consideren más adecuado, a no ser que este uso no esté legalmente prohibido o que el cambio de destino aparezca expresamente limitado por el régimen de dicha propiedad horizontal, su título constitutivo o su regulación estatutaria” en SSTS de 5 mayo 2015 (SP/SENT/810748), de 3 septiembre 2014 (SP/SENT/781906), de 3 diciembre 2014 (SP/SENT/791521), de 9 octubre 2013 (SP/SENT/736537), de 1 octubre 2013 (SP/SENT/737365), de 25 junio 2013 (SP/SENT/728083), de 24 octubre 2011 (SP/SENT/652885) y de 15 diciembre 2020 (SP/SENT/1076715).
Finalmente, la que considera que “el derecho a la propiedad privada constituye un derecho constitucionalmente reconocido … sin más limitaciones que las establecidas legal o convencionalmente que, en todo caso, deben ser interpretadas de un modo restrictivo” en SSTS de 30 diciembre 2010 (SP/SENT/ 541293), de 24 octubre 2011 (SP/SENT/652885), de 4 marzo 2013 (SP/SENT/714381), de 1 octubre 2013 (SP/SENT/737365), de 9 octubre 2013 (SP/SENT/736537), de 3 septiembre 2014 (SP/SENT/781906), de 5 mayo 2015 (SP/SENT/810748), de 15 junio 2018 (SP/SENT/959172) y de 4 mayo 2022 (SP/SENT/1143954).
Con base en la precedente doctrina jurisprudencial, las sentencias analizadas concluyen que “en el régimen de propiedad horizontal es perfectamente legítimo, a los efectos de conciliar los intereses estrictamente privativos con los generales concurrentes inherentes a su naturaleza jurídica, establecer restricciones o prohibiciones a las facultades de goce que, con respecto a los pisos o locales del inmueble, corresponden a sus propietarios. Siempre que se trate, claro está, de un acuerdo adoptado conforme a derecho y con los límites derivados del art. 1255 del CC, sin que los arts. 33 (derecho a la propiedad privada) y art. 38 (libertad de empresa) reconocidos por la Constitución, veden unas limitaciones de tal clase”.
Jurisprudencia respaldada por las sentencias del Tribunal Constitucional de 21 octubre 1993 y de 8 marzo 1999, que citan, que declararon conforme a la Constitución las prohibiciones de actividad en los elementos privativos, añaden ambas resoluciones que “impedir el uso para alquiler turístico constituye una prohibición, que es legítima y que, por lo tanto, no cabe negar, dado que no altera el contenido esencial del derecho de propiedad. O dicho de otra forma, las facultades de los propietarios, para definir el destino de sus pisos o locales, no son omnímodas, sino susceptibles de ser sometidas a límites tanto legales como convencionales. Ello es así, dado que la titularidad dominical de los comuneros no abarca una relación de pertenencia absoluta con facultades inquebrantables de gozar y disponer, puesto que caben legítimas restricciones al agere licere (al actuar permitido) que les corresponde y, específicamente, en el régimen de la propiedad horizontal.”
En el FD Sexto de la sentencia nº 1232 se advierte que la decisión de la Sala es que “el art. 17.12 LPH permite la prohibición de la actividad de alquileres turísticos si el acuerdo se adopta por la doble mayoría de tres quintos”.
Con el mismo tenor, ambas sentencias razonan su decisión en los siguientes argumentos, hasta un total de ocho, siguiendo el mismo orden de esta primera sentencia:
1) El art. 17 LPH establece las reglas por las que se tomarán los acuerdos para decidir los asuntos de interés de la comunidad en atención a su naturaleza, con el establecimiento de las mayorías precisas para la adopción de dichos acuerdos.
2) La cuestión controvertida consiste en determinar si la expresión normativa del art. 17.12 LPH permite la prohibición de tal destino o si, por el contrario, constituye un acto jurídico contra legem, impugnable por la vía de la acción prevista en el art. 18 LPH, al entender que, de acuerdo con su interpretación literal, “condicionar” o ”limitar” no comprende prohibir.
Al respecto, aclaran ambas resoluciones que “no nos encontramos ante un supuesto de interpretación de una norma estatutaria bajo los condicionantes restrictivos antes explicitados con la oportuna cita jurisprudencial, sino ante la interpretación de un concreto precepto legal, a los efectos de dilucidar si la nueva redacción del art. 17.12 LPH permite a la comunidad de vecinos adoptar un acuerdo, por las mayorías explicitadas, que vede el uso de alquiler turístico”.
3) Este apartado 12 del art. 17 otorga “preeminencia al espíritu y finalidad pretendida por la norma, que se identifica con la ratio o razón de ser que la justifica, lo que conduce a que el intérprete no deba detenerse en la mera exégesis gramatical, sino prestar atención a los otros criterios del art. 3.1 del CC, entre los que destaca la prevalencia del teleológico o fin de la norma; es decir, el «por qué» y «para qué» fue dictada”.
4) Desde un punto de vista semántico, la expresión contenida en dicho apartado “limitar o condicionar” contempla “dos supuestos distintos y alternativos, uno de menor intensidad (el condicionamiento) y otro de mayor "alcance (la limitación), y dentro de esta última nada impide que la limitación pueda llegar a la prohibición de la actividad”.
Añaden que “según el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, «limitar» no solo significa «poner límites a algo», sino también, «fijar la extensión que pueden tener la autoridad o los derechos y facultades de alguien». Es decir, la posibilidad de limitación conferida legalmente a las comunidades de propietarios de limitar la actividad de pisos turísticos en el inmueble puede suponer también su completa prohibición, que sería el máximo del límite.
Interpretación gramatical que queda reforzada por el significado de «límite» en el Diccionario Panhispánico del Español Jurídico: «Delimitación de un territorio, de un derecho o del ámbito de las competencias administrativas o jurisdiccionales». Lo que ha hecho el legislador es permitir que las comunidades puedan delimitar el ejercicio de la actividad de pisos turísticos, lo que, en su caso, incluye la posibilidad de su prohibición”.
5) En cuanto a la interpretación teleológica, el preámbulo del RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler “justifica precisamente la urgencia de su aprobación con fundamento en las dificultades de los ciudadanos de acceso a la vivienda en régimen de alquiler, así como por haberse generado, en los últimos tiempos, un notorio incremento de las rentas y, consecuentemente, de los porcentajes de esfuerzo de los ingresos familiares para cubrir las necesidades de habitación”.
Conforme a ello, añaden que “el espíritu y finalidad de la norma no es contrario, sino que propicia precisamente la interpretación de que la limitación de la actividad del alquiler turístico comprenda su prohibición. La voluntad del legislador es proclive a favor del arrendamiento residencial frente al alquiler turístico, que se pretende restringir con la finalidad de incrementar el parque de viviendas para la venta y arrendamiento, con la natural repercusión sobre los precios y correlativa reducción del esfuerzo de las economías familiares. Condicionar o restringir el ejercicio de aquella actividad no soluciona, al menos, en la misma medida, la problemática de las dificultades de acceso a la vivienda, que se pretenden corregir por medio de tal disposición normativa”.
6) Atribuir tales facultades a los propietarios “encuentra su fundamento en la consideración de que el desarrollo de una actividad de tal clase puede generar molestias y perjuicios –de ahí la posibilidad de condicionarla o restringirla que nadie cuestiona, puesto que si se tratase de una actividad meramente inocua la modificación carecería de sentido- que la realidad social constata, especialmente en zonas de mayor incidencia turística, en las que el ocio difícilmente se concilia con el descanso de los ocupantes de las viviendas con fines residenciales, que son, en su caso, quienes adoptarán el acuerdo limitativo, siempre que reúnan la mayoría cualificada de los 3/5 del número de propietarios y cuotas de participación impuesta por la ley, que respeta la regla de la proporcionalidad de la medida en cuanto a los intereses en conflicto”.
7) Las únicas posibilidades que el art. 17.12 LPH oferta a los propietarios con respecto a las molestias y perjuicios derivados del alquiler turístico no es la acción de cesación por actividades molestas del art. 7.2 LPH, que solo permiten “una vez producidos, reaccionar frente a ellos a través de lo dispuesto en este precepto, cuando las propias normas estatutarias posibilitan vedar de antemano determinadas actividades que permitan delimitar a los copropietarios la finalidad fundamentalmente residencial de sus inmuebles, sin que la vida vecinal se vea alterada por actividades económicas que la experiencia demuestra introducen un elemento perturbador en la convivencia comunitaria”.
En este sentido, consideran que “los intereses de la colectividad expuestos en el RDL 7/2019, y los generales de los propietarios de los pisos y locales, convergen en cuanto a la problemática derivada del alquiler turístico, siempre que concurran los presupuestos del art. 17.12 LPH, que operan como excepción al régimen de la unanimidad”.
8) Finalmente, el art. 17.12 LPH constituye una excepción a la unanimidad “por lo que sería contradictorio someter la prohibición de los alquileres turísticos al régimen de unanimidad, puesto que ello sería tanto como hacerla imposible, ya que bastaría el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedirlo”.
En este sentido, añade la sentencia nº 1233 que “tampoco entendemos que limitar el uso turístico no permita su prohibición, que no deja de ser una limitación, en este caso máxima, en un concreto aspecto de las facultades dominicales que corresponden a los propietarios sobre sus inmuebles, y, además, bajo el contorno delimitado por el art. 5 e) de la LAU y con las mayorías legalmente exigibles”, para concluir que “sinónimo de limitar es también condicionar. No tiene sentido que cuando el legislador emplea ambos términos lo haga de forma redundante, y no para ampliar los contornos de las posibilidades que ofrece el art. 17.12 de LPH. Este precepto constituye precisamente una excepción al régimen de la unanimidad para conseguir que el acuerdo comunitario de veto al alquiler turístico sea posible en derecho. Si no, bastaría con la oposición de quien quiera destinar el inmueble a tal actividad para que el uso turístico deba tolerarse, generándose entonces la problemática derivada de la imposición de condiciones que lo hiciesen inviable en la práctica con la rica problemática judicial e incremento de la litigiosidad que generaría”.
5. Conclusiones
I. El art. 17.12 incluye la prohibición del ejercicio de la actividad de alquiler vacacional, pues limitar es sinónimo de prohibir.
II. El acuerdo de la junta de propietarios de prohibición del ejercicio de dicha actividad no necesita unanimidad del art. 17.6, sino que para su aprobación es suficiente la doble mayoría de tres quintos del art. 17.12.
III. No será suficiente el voto en contra del propietario afectado para impedir la prohibición, pues ahora necesitará el voto favorable de al menos el 41% de propietarios y de cuotas de participación del total de los propietarios, presentes con derecho a voto y ausentes a la junta, pudiendo la comunidad de propietarios añadir al acuerdo aprobatorio los de estos últimos que no hayan manifestado su discrepancia con su aprobación por vía del mecanismo del voto presunto del art. 17.8.
Aurelio Puche, autor de este post, analizará al detalle junto a Alberto Torres esta jurisprudencia relevante y sus consecuencias prácticas en una Mesa redonda online el jueves 24 de octubre a las 17:00