Subrogación en el arrendamiento de vivienda sin cumplir los requisitos

El derecho a continuar en el contrato de arrendamiento de vivienda al fallecimiento del arrendatario, conocido como el “derecho de subrogación mortis causa”, no se trata de una cuestión tan sencilla como pueda parecer, pues exige, para la persona que se subroga en los mismos derechos y obligaciones, la concurrencia de varios requisitos fundamentales establecidos en el artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, para los contratos posteriores al 1 de enero de 1995, así como en las Disposiciones Transitorias para los anteriores a dicha fecha, condiciones que, en muchos casos, no se cumplen, dando lugar a la resolución del contrato por el arrendador.

Nos encontramos, por una parte, que cualquier persona no va a poder ejercitar este derecho a subrogarse, existiendo un listado de sujetos con orden de preferencia según determina la Ley en caso de muerte del arrendatario, pero por otra, que deberán cumplirse otras condiciones como el periodo mínimo de convivencia previa y la notificación en determinado plazo conforme señala el apartado 3 del citado artículo 16.

¿Qué sucede ante el incumplimiento de estos requisitos? ¿Cuál será el juicio procedente para que el arrendador recupere su propiedad? ¿En qué situación queda la persona sin derecho a permanecer en la vivienda, su calificación será de precarista?

Se trata de un tema realmente controvertido que ha dado lugar a numerosa jurisprudencia, y que debemos diferenciar, ya que dependiendo de la cuestión que fundamente la no subrogación así será el proceso judicial adecuado, juicio verbal de desahucio por precario o bien juicio ordinario por razón de la materia, pues tampoco es lo mismo la falta de cumplimiento de los requisitos de convivencia previa y notificación, que la extinción del plazo de duración de la subrogación.

1. Falta de cumplimiento de requisitos de la subrogación

Para ello, debemos partir de la definición de la jurisprudencia en el concepto de precario, siendo aquella situación que se produce cuando un tercero ocupa un bien ajeno, sin tener título válido por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor, y sin pagar ninguna renta o merced, debido a una mera tolerancia del propietario. En consecuencia, las personas sin derecho a subrogación, o porque no cumplan los requisitos, se encontrarían en consideración de precaristas. En este sentido lo han considerado distintas Audiencias Provinciales en recientes resoluciones, por falta de notificación: la Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sec. 1.ª, 592/2022, de 10 de junio, que estima el desahucio por precario al no haber notificado la apelante su voluntad de subrogación, tras fallecer su madre. En esta misma línea, la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 14.ª, 90/2022, de 2 de marzo, determina adecuado el proceso de desahucio por precario al discutirse si el contrato está vigente o extinguido por fallecer el arrendatario y si la posesión es con justo título o no. Y la Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo, Sec. 6.ª, 406/2021, de 22 de noviembre, señala que no habiéndose comunicado fehacientemente la subrogación de la hija tras el fallecimiento de su padre y madre en el contrato de arrendamiento procede el desahucio por precario.

En cuanto a la falta del requisito de convivencia, la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 175/2017, de 31 de marzo, estima el desahucio por precario pues la demandada no cumplía con los requisitos del DT segunda para la subrogación al no haber convivido dos años con el arrendatario al ser su pareja de hecho.

Arrendamientos Urbanos: Comentarios, legislación y jurisprudencia

Sin embargo, no se trata de un criterio unánime de los Tribunales, ya que existen muchas otras resoluciones judiciales que consideran inadecuado el procedimiento de desahucio. Así la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, 296/2022, de 16 de junio, indica que procede la acción de resolución contractual y no la de desahucio por precario puesto que la relación arrendaticia existía siendo el objeto del proceso que los familiares del arrendatario no practicaron subrogación tras su muerte en tiempo y forma. De la misma forma, si existe consentimiento tácito para la subrogación con abono de la renta y giro de los recibos a nombre de la subrogada, se entiende no existe posesión en precario, tal como indica la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 388/2021, de 9 de junio, o la Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 11.ª, 182/2021, de 13 de mayo, que desestima la demanda desahucio por precario, cuando la cuestión del proceso versa sobre la concurrencia de los requisitos para la subrogación mortis causa, que es algo impropio de la acción de precario.

En definitiva, la postura que mantienen estas resoluciones, entre otras, es que no cabe acudir al juicio de desahucio por precario cuando existe discusión entre las partes sobre la concurrencia o no de los requisitos de la subrogación, si no a la acción pertinente para obtener la declaración de la extinción de dicha relación, en el juicio ordinario por razón de la materia.

2. Fin del plazo de duración de la subrogación

La cuestión es totalmente distinta, aquí no se discute si existe o no derecho a la subrogación por las partes ni el incumplimiento de los requisitos, sino que la demanda se basa en que el plazo de duración para la persona subrogada ha finalizado.

En este sentido, se han dictado recientes sentencias que se muestran a favor de este juicio, la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, 245/2022, de 26 de mayo, resuelve el contrato al transcurrir el plazo de dos años desde la subrogación de la arrendataria tras el fallecimiento de su madre, en el juicio de desahucio por expiración del término. Al igual que en la resolución de la misma Audiencia y sección, 700/2021, de 2 de diciembre, que establece que subrogada la hija del inicial arrendatario, tras primera subrogación a favor de la madre cuando enviudó, procede la extinción del arrendamiento al alcanzarse el límite temporal de la segunda subrogación. La Audiencia Provincial de Madrid, Sec. 20.ª, 157/2022, de 28 de abril, señala, en el caso del subrogado, menor de 65 años y no incapacitado, tras el fallecimiento de su progenitora arrendataria, la prórroga legal y la extraordinaria de normativa Covid-19, que había expirado el plazo y estima el desahucio, y de la misma Audiencia y sección, 51/2010, de 25 de enero, indica que el juicio desahucio es el procedimiento adecuado para resolver sobre la extinción del arrendamiento por el transcurso de dos años desde la subrogación.

No todos los Tribunales consideran adecuado el juicio de desahucio para dar por finalizado el contrato, la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 4.ª, 173/2011, de 17 de mayo, estima procedente el juicio ordinario para resolver el contrato del hijo subrogado mayor de 25 años. Y en la misma línea la Audiencia de Sevilla, Sec. 6.ª, 112/2011, de 25 de marzo, admite el juicio ordinario para la extinción del contrato por finalización del plazo de subrogación de 2 años.

C) Nuestro criterio, en estos casos, es que el juicio verbal de desahucio por expiración del plazo es un procedimiento de mayor sencillez y agilidad, aunque el art. 250.1.1.º LEC señale únicamente “la expiración del plazo fijado contractualmente" y que entendemos puede asimilarse a cualquier expiración del plazo, como sucede en caso de la subrogación de un hijo mayor de 25 años por fallecimiento del arrendatario después del 1 de enero de 1995 que solo tiene una vigencia de dos años, conforme al apdo. 4 de la Disposición Transitoria Segunda de la LAU 29/1994. Incluso, cabría plantear en juicio verbal los supuestos de la Disposición Transitoria Segunda, apdos. 4 y 5 que no fijan plazo, pero difieren la duración del arrendamiento al fallecimiento del subrogado, pues realmente el mismo existe, aunque su término sea incierto.

En conclusión, a la vista de estos comentarios, no existe postura unánime de la jurisprudencia hasta el momento sobre el procedimiento adecuado, por lo que sería de gran ayuda que el Tribunal Supremo fuera dictando resoluciones sobre estas cuestiones.