La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo, ha modificado aspectos fundamentales en los arrendamientos de vivienda, uno de ellos, sin duda, es la limitación extraordinaria en la actualización de la renta durante los años 2023, 2024 y 2025.
La Disposición Final Sexta de la citada Ley modifica el art. 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, precepto que ya indicaba en su Preámbulo: " Teniendo en cuenta la evolución reciente del Índice de Precios al Consumo, se hace preciso adoptar medidas para evitar, en el marco de un mismo contrato, un excesivo impacto en las personas y hogares arrendatarios de vivienda, al utilizar de referencia para actualizar anualmente la renta un índice cuya evolución obedece a elementos del contexto nacional e internacional que son ajenos al ámbito de la vivienda, por lo que se considera necesario establecer una limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, regulada en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…"
Así, atendiendo a este precepto, que le mostramos en el siguiente cuadro, modificado recientemente por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la revisión de la renta continuará realizándose al 2% del índice de garantía de competitividad -IGC- durante el año 2023, posteriormente en 2024, al 3% y a partir de 2025 se creará un nuevo índice, tal como establece la nueva Disposición adicional undécima de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, añadida igualmente por la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, que indica que el Instituto Nacional de Estadística definirá, antes del 31 de diciembre de 2024, un índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda que se fijará como límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la LAU, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
|
Artículo 46 RDL 6/2022: Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda 1. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre la entrada en vigor de este real decreto-ley y el 31 de diciembre de 2023, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones: a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. 2. La persona arrendataria de un contrato de alquiler de vivienda sujeto a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, cuya renta deba ser actualizada porque se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, podrá negociar con el arrendador el incremento que se aplicará en esa actualización anual de la renta, con sujeción a las siguientes condiciones: a) En el caso de que el arrendador sea un gran tenedor en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta misma limitación. b) En el caso de que el arrendador no sea un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento. |
Ahora bien, antes de responder a la pregunta objeto de este post, debemos considerar dos premisas básicas:
- El art. 46 del RDL 6/2022, curiosamente no modifica el art. 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que regula la actualización de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda, sino que el Gobierno acude a una medida extraordinaria y temporal incluida en un Real Decreto, uno más de los utilizados desde el comienzo de la pandemia en marzo de 2020, y que todavía hoy continúan vigentes, como la suspensión de los desahucios y lanzamientos y compensaciones a los arrendadores y propietarios. Por tanto, la revisión según IPC se puede seguir pactando en un contrato, aunque deba estarse a las limitaciones para este año y los siguientes.
- La actualización de la renta debe encontrarse pactada expresamente en el contrato, ya que en caso contrario no cabe dicho aumento. La Ley 2/2015, de 30 de marzo, de Desindexación de la Economía Española, en su Disposición Final Primera, modificó el art. 18 de la LAU, y desde entonces la renta solo podría ser revisada por el arrendador o el arrendatario en los términos pactados por las partes. Estableció: "En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos”. Además, añadió, para estos contratos posteriores al 1 de abril de 2015, si las partes pactan la revisión, pero no establecen el índice o metodología de referencia, la renta se revisaría para cada anualidad por referencia a la variación anual del IGC. Lo cierto es que, en casi todos los contratos, las partes pactan la revisión tomando como base el índice de IPC, y no el IGC.
Dicho esto, el precepto plantea bastantes dudas que ya hemos comentado en otras ocasiones, cuáles son los contratos a los que afecta, que tipo de arrendadores, cuál es el periodo de aplicación, su índice y porcentaje aplicable, pero últimamente la cuestión que suscita polémica es qué sucede si el dato del IPC comienza a dar resultados inferiores al propio IGC señalado en el citado Real Decreto-Ley. ¿Cabría entender que los índices del IGC actúan como topes o limitaciones, pero no implican que pueda utilizarse el IPC pactado si resulta inferior? O bien ¿Esos porcentajes señalados en el art. 46 del RDL se aplicarán siempre, sin tener en cuenta el dato del IPC?
Partimos de la base de que la redacción por parte del legislador del art. 46 del Real Decreto-ley no ha sido muy acertada. Por una parte, la norma establece: "…. el incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato. ", es decir, ¿cabría interpretar que corresponde “el último dato publicado por el INE” o será el 2%? Para resolver esta cuestión, debemos acudir a la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la Economía Española, y la explicación señalada por el INE, el IGC se trata de una tasa de revisión de precios que tiene en cuenta la evolución de precios, pero también la evolución de la competitividad de España en relación con sus socios europeos, teniendo la característica de contar con unos topes entre el 0% y el 2%. Indica expresamente: "Este índice establece una tasa de revisión de precios consistente con la recuperación de competitividad frente a la zona euro. Esa tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999. Cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2 por ciento), se tomará este valor como referencia. De esta forma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo." En consecuencia, a la vista de exposición, nuestro criterio es que el porcentaje aplicable en la actualización de renta en 2023 será el 2%, sin que fluctúe por el dato del INE.
Despejada tal cuestión, ¿Qué ocurre si resulta que el IPC es inferior al 2 %, límite fijado del IGC?, cuestión estudiada en la sección de encuesta jurídica de esta Editorial, por distintos juristas de prestigio.
Pues bien, existen dos criterios:
- El primero entiende que dicho índice de IGC actúa únicamente como tope, por lo que, si en el contrato de arrendamiento de vivienda se ha pactado la revisión conforme al IPC y este resulta inferior al establecido en el citado art.46, se estará a éste, si no supera el porcentaje del 2 % de IGC. (Cómo ocurrió en junio donde el IPC fue menor, 1,9%).
- El segundo considera que la actualización será siempre conforme al 2 % como tope legalmente establecido, pues el art. 46 del RD-ley 6/2022 ha sustituido a la actualización de la renta contemplada en el art.18 de la LAU, y no cabe aplicar ya el IPC.
Nuestro criterio, con todas las cautelas, está a favor de la primera postura, pues no hay que olvidar que el art.18 de la LAU no ha sido ni suprimido ni modificado, ni por el art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, ni por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, el IPC no es un índice desaparecido, como al parecer han entendido y hemos comprobado en muchos medios de prensa y comunicación, de ahí que si en el contrato se ha pactado la actualización de la renta conforme al IPC, podrá aplicarse este índice siempre que resulte inferior a la limitación extraordinaria del 2% de IGC. Además, mantener lo contrario, supondría un claro perjuicio para el arrendatario, y, desde luego no es el espíritu del art. 46 del Real Decreto-Ley, que lo que pretende precisamente es beneficiarlo de los aumentos. En conclusión, entendemos que siempre habrá que estar al incremento más bajo producido.