Una de las medidas más impactantes en el ámbito de los arrendamientos urbanos aprobada por el Gobierno en los últimos años ha sido la limitación extraordinaria en las actualizaciones de renta, introducida en el Real Decreto-Ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania (SP/LEG/37052).
Estos límites, dos años después, continúan aplicándose, ya que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, reformó el art. 46 del citado Real Decreto-Ley en su Disposición Final Sexta, estableciendo los porcentajes aplicables. En el apartado 1, la actualización de la renta para el año 2023 conforme al 2% del Índice de Garantía de Competitividad (IGC) y posteriormente, al 3% durante el año 2024, a tenor del apartado 2. Debiendo tener en cuenta que este porcentaje del 3% se aplicaría cuando se cumpliese la anualidad del contrato, sin que la limitación corresponda imputarla por años naturales.
A partir del año 2025, a efectos de revisión de la renta, tal como establece la nueva Disposición adicional undécima de la LAU, añadida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, se creará un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda, que será definido por el INE, antes del 31 de diciembre de 2024, y que se utilizará como límite de referencia a los efectos del art.18 de esta ley, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento.
Pues bien, la Presidencia del Instituto Nacional de Estadística, ha dictado una Resolución de 18 de diciembre de 2024, por la que se define el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda (SP/LEG/44020), publicada en el BOE el día 20 de diciembre, y con entrada en vigor el 1 de enero de 2025, señalando que, para conseguir la finalidad de la disposición final primera de la Ley 12/2023, deben considerarse conjuntamente el Índice de Precios de Consumo, el Índice de Precios de Consumo subyacente y las diferencias entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y dos parámetros: uno que guarde relación con el crecimiento esperado a largo plazo de dicho índice, y otro que será un coeficiente moderador de dichas diferencias, definidos a propuesta conjunta de la Dirección General de Vivienda y Suelo del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana y de la Dirección General de Política Económica del Ministerio de Economía, Comercio y Empresa, formulada con fecha 17 de diciembre de 2024, en consideración a las circunstancias del mercado del alquiler de vivienda.
En su definición, establece que a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, “el índice de referencia que se utilizará como límite para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda será el mínimo valor entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo, la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y la tasa de variación anual media ajustada, elaborada según lo previsto en el anexo de esta resolución.”
Respecto a la publicación de este índice, indica la citada Resolución que el Instituto Nacional de Estadística publicará mensualmente el índice de referencia definido en la cláusula anterior, expresado con dos decimales, utilizando los últimos datos mensuales disponibles.
En consecuencia, ya tenemos información de la laberíntica fórmula (TVAMAmt = min (β + α × (TVIPCmt − β), β + α × (TVIPCSmt − β)), de difícil comprensión para juristas o no juristas, habrá que esperar al índice específico que publique el INE, llevamos meses atentos a esta publicación para poder revisar la renta de un contrato de arrendamiento de vivienda a partir de 1 de enero de 2025. Con todos los respetos, dadas las fechas, y sabiendo que la revisión siempre estará limitada, sin tener en cuenta la voluntad de las partes, ¿no cabría haber optado por indicar un índice, como así hicieron en los años 2023 y 2024?, donde entonces no hubo definición alguna en el artículo 46 del RDL 6/2022, y no tener a la espera a miles de propietarios, arrendadores y profesionales del sector para notificar la revisión de renta…. Toca esperar, pues falta el dato específico y concreto.
Y todo ello sin olvidar que, si realmente el índice señalado en el art.18 de la LAU para las actualizaciones de renta “IPC” va a desaparecer, habrá que estar atentos a una posible modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Hasta el momento, con las limitaciones extraordinarias de los años 2023 y 2024, no ha sido ni suprimido ni modificado el citado artículo, ni por el art. 46 del Real Decreto-Ley 6/2022, ni tampoco por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda.
Otros índices de renta diferentes en los arrendamientos de vivienda.
Cuestión totalmente distinta a la publicación de estos índices de referencia para la actualización anual, son los índices de precios de referencia de precios de alquiler. Recordamos que la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, con entrada en vigor el 26 de mayo de 2023, introdujo importantes modificaciones en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, entre ellas, los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 que contemplan la limitación de la renta en zonas de mercado residencial tensionado y si el arrendador reúne la condición de gran tenedor.
El Ministerio de Vivienda y Agenda urbana (MIVAU), con fecha 27 de febrero de 2024 [BOE n.º 66, de 15 de marzo de 2024 (SP/LEG/42309)] presentó el Índice de Precios de Referencia, a efectos de controlar el incremento de los precios del alquiler. Ahora bien, como ya hemos señalado en otras ocasiones, hay que comprobar la efectividad práctica de estos índices de referencia, cuestiones que fueron analizadas en el post “Nuevos índices de referencia para limitar el precio del alquiler de vivienda: ¿cómo, cuándo y a quien se aplican?. Y donde ya indicábamos que no existe obligación de aplicar estos índices de referencia en todas las Comunidades Autónomas, sino solo en aquellas que soliciten ser declaradas zona de mercado residencial tensionado. Actualmente, Cataluña, País Vasco y Aragón. En el resto de CCAA, tan solo tendrán carácter informativo. A estos efectos, el MIVAU, con carácter trimestral, publicará una resolución en la que se recogerá la relación de zonas de mercado residencial tensionado que hayan sido declaradas de acuerdo con el procedimiento, donde también se recogerá el periodo de vigencia, así como la definición particularizada a cada zona del concepto de gran tenedor de vivienda. Para la comprobación de si la vivienda se encuentra en zona de mercado residencial tensionado, https://serpavi.mivau.gob.es/.
Y por último, no debemos confundir tampoco este nuevo servicio para conocer los índices de referencia para el alquiler de una vivienda, con el "Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda", ya creado en junio de 2022 por el Ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana, en la que solo se mostró la información muy detallada del alquiler en España, bajando hasta niveles de municipios y distritos, donde se puede acceder a cinco mapas distintos en función del nivel territorial objeto de su consulta: sección censal, distrito, municipio, provincia y comunidad autónoma, y que fue comentado en nuestro post “Creación de los índices de referencia de alquiler de vivienda: primera fase hacia la limitación de rentas”.
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