Los antecedentes de la regulación del nuevo Decreto-Ley se encuentran en el Decreto-ley 6/2024, de 24 de abril, que añadía un nuevo artículo, el 66 bis, a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña sobre “Arrendamientos para uso de vivienda”, precepto que fue dejado sin efecto por el Acuerdo de la Diputación Permanente del Parlamento de Cataluña, 23/05/2024 (D.O.G.C. núm. 9170 – 27/05/2024).
Este fallido Decreto-Ley 6/2024 equiparaba la calificación de arrendamiento de vivienda a otros arrendamientos, de temporada y de habitación, cambios que fueron analizados en otro post publicado en el Blog de Sepín “Limitaciones de renta en los arrendamientos de temporada y habitación de Cataluña. Decreto Ley 6/2024, de 24 de abril”.
Pues bien, el Diario Oficial de la Generalitat de Cataluña, publica el 31 de diciembre de 2025, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, con entrada en vigor, el 1 de enero de 2026. Esta Ley, en el capítulo III, sobre “medidas en materia de urbanismo y vivienda”, en su artículo 5, modifica la Ley 18/2007, del derecho a la vivienda, y añade:
– Nuevo artículo 66 bis para regular el arrendamiento de viviendas con carácter temporal
– Nuevo artículo 66 ter, para el arrendamiento de habitaciones
El principal objetivo de esta reforma es evitar la huida de los propietarios-arrendadores al control de precios en el alquiler mediante el Índice de Referencia y otras medidas restrictivas, que tan solo se aplican hasta ahora a los arrendamientos de vivienda, pero no a aquellos contratos denominados temporales o por habitaciones.
Analizamos las principales novedades respecto a los arrendamientos de temporada y de habitaciones.
I. Arrendamientos de temporada
– Definición de arrendamiento de vivienda permanente (Apdo.1): el destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración.
Excepción: las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, ya sea temporada de verano o cualquier otra temporada. El requisito es que estos usos deben hacerse constar específicamente en el contrato.
– Tipos de arrendamientos temporales sometidos a normas de arrendamientos de vivienda (Apdo.2):
1.- Arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda.
2.- Arrendamientos de vivienda en los que se establezca la duración, pero no la finalidad de carácter temporal.
– Consecuencias de los arrendamientos de temporada: Se le aplicarán las normas de los arrendamientos de vivienda relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales.
a) Quedan sometidos estos arrendamientos de temporada, igualmente que los de vivienda residencial, a las limitaciones del precio de la renta aplicables a las viviendas situadas en zonas de mercado de residencial tensionado, reguladas en el art. 17, apartado 6, arrendador no gran tenedor y apartado 7, arrendador gran tenedor, de la LAU 29/1994, reformado por la Ley por el derecho a la vivienda.
b) Quedan obligados a cumplir con los límites en la revisión de renta conforme al nuevo índice IRAV (Índice de Referencia de la actualización de los arrendamientos de vivienda), aprobado por el Instituto Nacional de Estadística, a tenor de la Disposición Adicional Undécima de la LAU 29/1994, añadida por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que se utiliza como límite de referencia a los efectos del art.18 de la citada LAU.
c) Se extiende la prohibición del arrendador de cobrar gastos de gestión inmobiliaria y formalización de contrato al arrendatario, tal como señala el artículo 20.1 de la LAU, en estos contratos de temporada.
d) Se limita la exigencia de garantías adicionales del art. 36 de la LAU junto a la fianza para evitar abusos.
– Acreditación de la temporalidad (Apdo. 3): En estos contratos de arrendamiento debe dejarse constancia de la finalidad y su acreditación documental de acuerdo con el artículo 66 de la Ley 18/2007.
Esta documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente. Si en el registro no consta acreditado un uso distinto al de vivienda, se presume que el arrendamiento tiene una finalidad de vivienda permanente.
– Viviendas con finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio (Apdo. 4): se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda.
– Esta finalidad debe hacerse constar en el contrato con aportación de la documentación específica conforme a la ley y debe acreditarse debidamente.
– También debe hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria.
– La documentación acreditativa debe depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente.
– Prórroga de los arrendamientos temporales (Apdo.5): Se encuentra restringida. Tan solo cabe si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar. En este caso, se considera sometido a lo dispuesto por la legislación en materia de arrendamientos urbanos para vivienda permanente (art. 2 LAU) y se aplica su régimen jurídico, incluida la duración legal mínima, y el régimen de prórrogas a contar desde la fecha en qué se formalizó el contrato inicial.
– Formalización de nuevo contrato con mismo arrendatario y vivienda (Apdo.6): El nuevo contrato queda sujeto a las normas del arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.
II. Arrendamiento de habitaciones
– Definición (Apdo.1): Es el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
– Requisitos (Apdo.2): Debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
– Límites renta (Apdo.3): La suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
El arrendamiento de vivienda por habitaciones no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias.
En definitiva, y tal como ya hemos señalado, la Generalitat de Cataluña trata de que determinados arrendamientos de vivienda no escapen de las normas y limitaciones establecidas en la Ley por derecho a la vivienda, acudiendo a este tipo de arrendamientos de temporada o de habitación. En el mismo sentido, debemos recordar que como ya hacíamos constar en otro post, ¿Próxima normativa estatal en alquileres de temporada y de habitaciones?, el Boletín Oficial del Congreso de los Diputados publicó con fecha 2 de diciembre de 2025 el Informe de la ponencia de la Proposición de Ley para la regulación de los contratos de alquiler temporales y alquiler de habitaciones, planteando la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 en varios preceptos, donde también analizamos las principales medidas propuestas respecto a estos contratos. Ahora bien, a nivel estatal, todavía no existe aprobación definitiva de esta Ley, de ahí que, desde la Editorial Jurídica Sepín, estaremos pendientes de cualquier cambio.
