Es muy habitual que el concursado tenga una vivienda en copropiedad, bien con su cónyuge o con familiares que han resultado adjudicatarios de algún bien heredado, y ante esta situación surgen dos preguntas esenciales: ¿Cómo se liquida el bien común? ¿Qué destino debe darse al precio obtenido con la venta?

A continuación, pasamos a dar respuesta a ambas preguntas que tienen un denominador común: va a depender del régimen existente entre los copropietarios del bien.

Veamos.

En aquellos supuestos en los que el deudor se encuentre casado bajo el régimen económico de gananciales -comunidad germánica- y el cónyuge no haya solicitado la liquidación previa de la sociedad de gananciales para adjudicarse su parte ni haya optado por adquirir la totalidad del inmueble, el 100% del inmueble se integrará en la masa activa del concursado y será liquidado en sede concursal, conforme a las reglas especiales de liquidación que hayan sido aprobadas por el Juzgado de lo Mercantil que conoce del concurso.

En estos casos, el 100% del precio obtenido con la enajenación del bien común se integrará en la masa activa del concurso y se destinará, para el supuesto de que el bien se encuentre hipotecado, a pagar al titular de la referida garantía que ostenta un privilegio especial, salvo que el Juez del concurso acuerde la transmisión del inmueble con subsistencia del gravamen, en cuyo caso el precio se destinará al pago de otro tipo de créditos.

Si el bien se encuentra libre de cargas o existe sobrante tras cancelar el privilegio especial, el precio obtenido se destinará al pago de las deudas gananciales conforme a la prelación de créditos del TRLC.

Solución diferente se plantea en aquellos casos en los que el concursado se encuentra casado en separación de bienes o, simplemente, es copropietario de un inmueble con terceros -comunidad romana-: única y exclusivamente se integrará en la masa activa el porcentaje del bien que sea titularidad del concursado y se procederá a su liquidación conforme a las referidas reglas de liquidación.

Por lo que respecta al precio obtenido con la venta del inmueble, sólo se integrará en la masa del concurso la parte o porcentaje del precio correspondiente con la cuota titularidad del concursado y cualquier pago que se realice, en los términos expuestos en los párrafos anteriores, se limitará a dicho porcentaje.

Ahora bien, no puede perderse de vista que, en supuestos de bienes hipotecados y copropiedad romana, entra en colisión el artículo 122 del Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, que impone el principio de indivisibilidad de la hipoteca, con el artículo 225 TRLC, que establece -con carácter general- que los bienes de la masa se transmitirán libre de cargas.

En la actualidad hay dos posiciones enfrentadas:

Preferencia del principio de indivisibilidad de la hipoteca: aunque el importe obtenido se destine a pagar el crédito con privilegio especial en los términos indicados en el apartado anterior, la transmisión del activo se realizará con subsistencia de la carga hipotecaria, que no puede ser cancelada registralmente a prorrata.

En el encuentro de Magistrados de lo Mercantil de Andalucía que tuvo lugar en Córdoba en el mes de octubre de 2024 se abordó la posibilidad de dar prevalencia al artículo 225 TRLC sobre el principio de indivisibilidad de la hipoteca ex. artículo 122 LH. Según este posicionamiento, la transmisión del porcentaje del activo se realizaría libre de la carga hipotecaria, que se cancelaría en el Registro de la Propiedad parcialmente. El criterio mayoritario es el primero de ellos, esto es, la mayoría de profesionales abogan por el principio de indivisibilidad de hipoteca frente a la posibilidad de “trocear” la hipoteca.

La transmisión de la unidad productiva en el concurso de acreedores