La entrada en vigor de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, el pasado 3 de abril de 2025, con claras restricciones a la actividad de las viviendas turísticas en las Comunidades de propietarios ("Se prohíbe el uso de viviendas turísticas en las Comunidades de propietarios: la reforma de la LPH"), ha dado lugar a que muchos propietarios comiencen a plantearse el cambio en el tipo de alquiler y opten por el arrendamiento de temporada.
Son bastantes las dudas que llegan a nuestra Editorial a cerca de estos dos tipos de arrendamiento, turístico y de temporada ¿Qué normativa se aplica en cada caso? ¿Cuáles son sus diferencias? ¿El cambio de uno a otro se puede realizar sin más trámite? Planteamos en este post unos breves apuntes para diferenciar los distintos tipos de alquiler.
I. Arrendamiento de temporada
-Normativa: Este contrato de arrendamiento, aunque el objeto sea una vivienda y con uso residencial, aparece regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, en su artículo 3, apartado 2, y su calificación será de "arrendamiento de uso distinto al de vivienda", cuya regulación contempla el Título III, sin regirse por las normas del Título II de las viviendas.
-Requisitos: Nos encontramos ante el arrendamiento de una vivienda por temporada “escolar o traslado laboral, o bien verano/vacaciones invernales en estación de esquiar”, equipado con los elementos necesarios para la habitabilidad del inmueble, tal como cocina y baño, pero en el que no se ofrecen servicios complementarios de hostelería como recepción, limpieza etc., no cuenta con declaración responsable de actividad turística, ni se encuentra canalizado en plataformas turísticas de alquiler. Estos requisitos son los que, si se dieran, haría que nos encontrásemos ante una vivienda de uso turístico, conforme el artículo 5, letra e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por poner un ejemplo, la vivienda alquilada en verano en la playa por una semana o quincena, que no cuenta con otros servicios complementarios de limpieza, cambio de sábanas o centralita telefónica, ni es promocionada en canales de oferta turística de ningún tipo, sino que se conocen a través del boca a boca de un amigo o familiar será un arrendamiento de temporada sometido a la LAU 29/1994.
Por tanto, aun tratándose objetivamente de una vivienda que cumple su funcionalidad, este arrendamiento no tiene carácter permanente, tal como especifica el artículo 2 de la LAU para el arrendamiento de vivienda, de ahí que se regirá por la voluntad de las partes y no quedará sometido a las normas imperativas del Título II, como sucede, entre otros muchos preceptos, con el periodo mínimo del art. 9, ni la prórroga legal del art. 10, sino que la duración será la que se establezca en el contrato, sin que exista un plazo mínimo de determinados meses indicado en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Por la misma razón, tampoco se aplicará la actualización de la renta del artículo 18 y otras normas tasadas para el arrendamiento de vivienda residencial.
-Exclusión de las medidas aprobadas por la Ley por el derecho a la vivienda. El arrendamiento de temporada no queda regulado por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, pues esta normativa hace referencia a la "vivienda habitual", por lo que es claro el carácter de permanencia o habitualidad que debe tener el mismo, lo que no se da en un arrendamiento de temporada. En consecuencia, no le resultará aplicable ninguna de las nuevas medidas controvertidas:
- Prórrogas extraordinarias, añadidas en los apartados 2 y 3 del artículo 10 LAU. No serán de aplicación ninguna de las dos prórrogas, de uno o tres años dependiendo de las circunstancias del inmueble y del arrendador, sino que la duración será la que se establezca en el contrato, sin que exista ni plazo mínimo de cinco o siete años, si el arrendador es persona física o jurídica, del artículo 9, ni tampoco prórroga legal de tres años del artículo 10. Se podrá fijar la temporada universitaria, de septiembre a junio, o bien cuatro meses por un erasmus o por un traslado laboral.
- Limitación de renta, de los apartados 6 y 7 del artículo 17 LAU. No procede la aplicación de estos nuevos apartados, sino que en el arrendamiento de temporada no habrá limitación en la fijación del importe de la renta, ya se encuentre o no la vivienda en zona de mercado residencial tensionado, o sea el arrendador gran tenedor o no. Este importe de la renta será libre.
- Tampoco quedarán sometidos al pago por medios electrónicos, y a los gastos de inmobiliaria o formalización a cargo del arrendador.
II. Arrendamiento de vivienda turística
-Normativa: Partimos, a la vista de lo indicado en los párrafos anteriores, que igualmente se trata de un arrendamiento con la característica de la “temporalidad” pero en este caso, ya no se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, que expresamente los excluyó en su artículo 5 letra e) desde la reforma por Ley 4/2013, de 4 de junio, de ahí que se aplicará la normativa autonómica, o incluso, la municipal correspondiente.
Desde entonces, junio de 2013, comenzaron a aprobarse numerosas normativas para regular los apartamentos y viviendas de uso turístico dentro de cada Comunidad Autónoma, pero esto no implicaba la desaparición de los arrendamientos de "temporada". La Ley 4/2013, que reformó la LAU, al final del Preámbulo 2.º indicaba expresamente que "(...) de ahí que la reforma de la Ley propuesta los excluya específicamente para que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada, que no sufre modificación".
-Requisitos: El artículo 5 e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece: "Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley: (...) e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial turística."
A la vista de tal definición, podemos concluir que las características de una vivienda turística son:
-Cesión temporal de la totalidad de la vivienda amueblada, para uso inmediato.
-Comercialización en canales de oferta turística o cualquier otro modo de promoción
-Fin lucrativo
-Regulación según normativa sectorial turística
Por tanto, será cada Comunidad Autónoma, en su propia legislación, la que definirá que se entiende por vivienda turística y señale los requisitos de la declaración responsable de inicio de actividad, así como los límites en cuanto a la duración de este alquiler. A modo de ejemplo, la Comunidad de Madrid, según Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, establece que el tiempo máximo de alquiler turístico, o estancia en una vivienda de uso turístico, es de 31 días. Si se supera este plazo, se considera un contrato de alquiler de temporada. Y en las Islas Canarias, según el Decreto 113/2015, de 22 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias, la propiedad debe alquilarse al menos dos veces al año o, en su defecto, una vez al año de forma recurrente durante varios años seguidos.
-Cambio de uso a arrendamiento de temporada
Tal como venimos comentando, muchos propietarios antes las excesivas trabas impuestas a la actividad de viviendas turísticas, que culminan con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, y que exige el acuerdo de autorización expresa para el desarrollo de esta actividad dentro de la comunidad de propietarios, en el nuevo párrafo 3 del artículo 7 de la citada LPH, están optando por volver a otro tipo de alquileres, cambiar el destino de sus viviendas de uso turístico al de temporada o incluso residencial, ambos sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, o incluso al alquiler por habitaciones reguladas por el Código Civil.
Ahora bien, ¿Qué consecuencias tiene tal cambio? ¿Se puede modificar sin ninguna condición? La respuesta es negativa, debemos tener sumo cuidado y consultar la normativa aplicable en cada Comunidad Autónoma o ciudad, pues no puede modificarse sin más, tal actuación debe tener en cuenta la importante condición de darse de baja en su actividad turística y comunicar el cese al organismo correspondiente, ya que de lo contrario se incurre en infracción con la consiguiente sanción.
Tomemos, como ejemplo, la Comunidad Autónoma de Madrid, donde el Decreto 79/2014, de 10 de julio, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid, modificado por Decreto 29/2019, de 9 de abril, exige en el art.17, apdo.4, que cualquier modificación de las condiciones contenidas en la declaración responsable inicial deberá comunicarse a la dirección general competente en materia de Turismo. Por tanto, si no se va a destinar a tal actividad turística, pero si a otra distinta, deberá comunicarse tal cese. Y, por otra parte, el art. 6 del citado Decreto establece: "Los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico, en cuanto modalidades de alojamiento turístico, no podrán utilizarse por los usuarios como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico.", es decir, existe una clara prohibición de cambio de destino a otra finalidad no turística. La cuestión está en determinar ¿Qué sanción tendrá tal incumplimiento?
Pues bien, en la Comunidad de Madrid, el régimen sancionador aplicable a los apartamentos turísticos y a las viviendas de uso turístico, se rige por la Ley 1/1999, Título IV, capítulo II, de la disciplina turística, señalando en su artículo 59 d) como infracción muy grave, "La utilización de los establecimientos de alojamiento turístico como residencia permanente, o cualquier otra finalidad distinta al uso turístico.", estableciendo una sanción entre 30.001 y 300.000 €, con suspensión o cierre por un plazo de hasta cinco años, la anulación de inscripción en el Registro de Empresas Turísticas y la clausura definitiva del establecimiento. Por tanto, debemos tener mucha precaución al realizar cualquier modificación en la finalidad de la vivienda.
Además, independientemente de las posibles sanciones, dejamos de someternos a la normativa específica autonómica, y desde el momento que firmamos un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda por temporada, el régimen jurídico aplicable será el de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, y su calificación como “arrendamiento de uso distinto al de vivienda”, conforme el artículo 3.2.
Insistimos, si realmente el destino de la vivienda va a cambiar, aconsejamos siempre la consulta al organismo de cada Comunidad Autónoma a efectos de la notificación del cese o suspensión de la actividad para evitar posibles incumplimientos y sanciones.
III. Registro Único de Alquileres de Corta Duración: Arrendamiento de Temporada y Vivienda turística
En este tercer punto, abordamos un importante tema, que será objeto de otro post, que es común a ambos tipos de alquileres, arrendamiento de temporada o actividad de vivienda turística.
La Disposición Adicional Quinta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda ya estableció entonces que "se crearía un grupo de trabajo para una propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, y, en particular, los contratos celebrados por temporada", con el fin de establecer mecanismos para no burlar la Ley de Arrendamientos Urbanos y salvaguardar los alquileres de temporada que realmente lo son, de tal forma que tendrá que existir una causalidad para poder proceder a este tipo de contratos. Se trata de cumplir con el Reglamento de la Unión Europea (Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024, sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, y con el posterior Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre que lo desarrolla, por el que se regula el procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración.
Esta normativa europea, con entrada en vigor el próximo 1 de julio de 2025, incluye un registro único para este tipo de arrendamientos de temporada o turísticos, obligatorio para determinados casos. Estarán obligadas las “plataformas en línea de alquiler de corta duración”, definidas en el artículo 3 del Reglamento (UE) 2024/1028, que permite a los huéspedes celebrar contratos a distancia con anfitriones para la prestación de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración. Por el contrario, se encuentran excluidas de esta obligación en el apartado 2 del artículo 3: “…los servicios de alquiler de alojamientos que no lleven asociada una remuneración. A estos efectos, por remuneración se entiende cualquier forma de compensación económica, independientemente de su valor o de la forma que adopte.”
En el marco de la Ventanilla Única Digital, el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha creado un registro para que los arrendadores puedan obtener este número de registro ofrecido por el Colegio de Registradores, https://sede.registradores.org/sede/sede-corpme-web/registro-de-la-propiedad/publicidad/propiedad-nra, que resulta obligatorio desde el 1 de julio de 2025. Desde el Blog de Sepin, nos comprometemos a que esta última cuestión con su problemática será objeto de otros comentarios en breve.
Novedades de las viviendas turísticas: reformas legislativas y criterios del Tribunal Supremo