El drama del alquiler de una vivienda residencial no cesa, se reduce el mercado ante la inexistencia de viviendas, y los precios van al alza. La realidad y los datos revelan otra situación muy distinta a los mensajes insistentes del gobierno sobre la reducción de los precios del alquiler, que señalaba al cierre del curso político en julio de este año, una bajada de hasta un 9 %, lo que, sin duda alguna, sería más que deseable para toda la sociedad, sin embargo, por mucho que nos pese, el arrendamiento de vivienda residencial solo ha ido a peor en los últimos años. Y es que las medidas introducidas en la Ley por el derecho a la vivienda 12/2023, de 24 de mayo, hace ya más de dos años, no han dejado las positivas consecuencias previstas.
Por una parte, muchos arrendadores de vivienda residencial han abandonado este mercado ante las limitaciones introducidas por la citada Ley y otras normas recientes, respecto a la renta, duración, actualización de renta, buscando otros sistemas más permisivos, como sucede en el arrendamiento de temporada o en el alquiler de vivienda turística, límites que han originado la desmotivación de los propietarios que escapan a los controles establecidos, y que ya hicimos constar en otro post “¿Qué arrendamientos de vivienda quedan excluidos de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda?".
Por otro lado, se establecieron límites de la renta en el apartado 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, modificado por la Ley por el derecho a la vivienda, que establecían: “6. En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior. (…)”, y el apartado 7, “7. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación. (…)”, y podemos comprobar que en aquellas Comunidades Autónomas que han establecido una renta limitada por situarse las viviendas arrendadas en zonas declaradas tensionadas, la disminución del precio del alquiler tampoco se ha producido, sino que ha aumentado en las tres Comunidades Autónomas que han aplicado estos límites.
Así, en Cataluña, que ha declarado desde la entrada en vigor de la Ley por el derecho a la vivienda, zonas de mercado residencial tensionado, donde el metro cuadrado en mayo de 2023 se situaba en 14,9 euros, en julio de 2025 se encuentra en 18,7€/m2, según datos de Idealista, cuyos informes puede consultar en Idealista, y donde la evolución en el último año, de julio de 2024 a julio de 2025 ha sido de un incremento del 11,8 %. Estos aumentos se producen igualmente en las otras dos Comunidades que acogieron las medidas aprobadas en la Ley por el derecho a la vivienda de 2023, y que han declarado zonas tensionadas, Navarra y el País Vasco. Y a nivel estatal, el precio del m2 en España en julio 2025 se sitúa en la media de 14,6 €/m2, situando la subida de este último año, de julio de 2024 a 2025, en un + 10,9 %.
Ante lo expuesto, el alquiler de una vivienda se encuentra en un momento crítico, que necesita de forma urgente una revisión de las políticas a aplicar, un análisis del comportamiento del mercado, controlar la oferta y la demanda ante la falta de viviendas para el alquiler de uso residencial y los precios al alza.
Mientras tanto, sin embargo, debemos tener en cuenta todavía las numerosas medidas vigentes durante 2025, que fueron aprobadas a finales de diciembre de 2024 y principios de enero de 2025 que afectan a los arrendamientos de viviendas, que puede localizar en la Biblioteca On Line de la editorial jurídica Sepín.
El Consejo de ministros tras la derogación del Real Decreto-ley 9/2024, de 23 de diciembre, por el que se prorrogan determinadas medidas para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social (Resolución de 22 de enero de 2025, del Congreso de los Diputados), ha aprobado otro Real Decreto-Ley 1/2025, de 28 de enero, que señala que el plazo para solicitar la suspensión de los desahucios y lanzamientos será hasta el 31 de diciembre de 2025 y la compensación a arrendadores hasta el 31 de enero de 2026.
La LAU 29/1994 regula la actualización de la renta para los arrendamientos de vivienda posteriores al 1 de enero de 1995, en su artículo 18, precepto que ha sido reformado en sucesivas ocasiones por la Ley 4/2013, Ley 2/2015, RDL 7/2019 y Ley 12/2023, de 24 de mayo, dando lugar a la posibilidad de aplicación de varios índices previstos legalmente, IPC (Índice de Precios al Consumo) e IGC (Índice de Garantía de Competitividad). A esta enumeración se añade el IRAV (Índice de Referencia de la Actualización de los arrendamientos de Vivienda), aprobado por el Instituto Nacional de Estadística en Resolución de 18 de diciembre de 2024. Esta cuestión ha sido objeto de análisis en otro post.
Dando cumplimiento a lo señalado en la Disposición Adicional Quinta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, de propuesta normativa de regulación de los contratos de arrendamiento de uso distinto al de vivienda, y, en particular, los contratos celebrados por temporada, y por otra parte, ante la proliferación de este tipo de arrendamientos, el Gobierno ha creado un registro único de Alquileres de Corta Duración, cumpliendo con el Reglamento 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024. Puede ampliar información en otro post.
Existen estas ayudas directas estatales fueron aprobadas mediante el Real Decreto 42/2022, de 18 de enero, por el que se regula el Bono Alquiler Joven y el Plan Estatal para el Acceso a la Vivienda 2022-2025, con entrada en vigor el 20 de enero de 2022, y que sustituyó al Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. En breve, será aprobado el siguiente Plan Estatal 2026-2029, ya que el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha expuesto a las comunidades autónomas los cinco objetivos que vertebrarán el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 consecuente del Acuerdo por la Vivienda que planteó el presidente del Gobierno, en la XXVIII Conferencia de Presidentes de Barcelona: construir más vivienda pública, mejorar el parque de vivienda ya existente desde el punto de vista de la eficiencia energética y la accesibilidad, adelantar la edad de emancipación de los y las jóvenes, reducir la tasa de esfuerzo para el pago de la vivienda por parte de la ciudadanía y revertir las zonas de mercado tensionado de vivienda.
El Plan Estatal actual 2022-2025 comprende varios programas (analizados por la Editorial Sepín), señalando específicamente aquellos de los que se podrán beneficiar los arrendatarios personas físicas:
1.- Programa para arrendatarios de vivienda o habitación con escasos medios económicos
2.- Programa para víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables
3.- Programa para personas arrendatarias en situación de vulnerabilidad sobrevenida
4.- Personas jóvenes y para contribuir al reto demográfico
Además, diversas modificaciones se han llevado a cabo por la reforma relevante de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que ha afectado a los juicios verbales y ordinarios en materia arrendaticia, señalando que la exigencia de los MASC en los Juicios de desahucio va a suponer con casi toda seguridad una dilación en este tipo de procedimientos ya de por sí castigados en los últimos años.
Desde nuestra Editorial jurídica, dedicada desde hace más de 40 años al estudio del intenso y laberíntico mundo de los arrendamientos urbanos, estaremos atentos a las nuevas propuestas y medidas del Gobierno o bien las prórrogas de las existentes, deseando que aporten un soplo de aire que despeje tanta incertidumbre e inseguridad en el mercado del alquiler.