En primer lugar, debemos conocer los antecedentesanteriores a la aprobación del Plan RESIDE, ¿en qué situación se encontraban las viviendas de uso turístico en la ciudad de Madrid?
El Ayuntamiento, ante la ineficacia del Plan Especial de Hospedaje de 2019, activó con fecha 25 de abril de 2024, un plan de acciones para ordenar las viviendas de uso turístico en la ciudad, que contemplaba la suspensión temporal de las licencias municipales con carácter inmediato, una medida cautelar adoptada antes de que se definiese la futura ordenación, de conformidad con el artículo 70 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo, de la Comunidad de Madrid (LSCM). Así, quedaban suspendidas las licencias para viviendas turísticas dispersas y las licencias para la transformación de local a vivienda en los ejes comerciales del distrito de Centro, y también las licencias en edificaciones distintas al ámbito residencial en planta baja.
Además, otras acciones consistieron en el endurecimiento del régimen sancionador para aquellos propietarios cuyos inmuebles operasen como vivienda de uso turístico sin contar con autorización municipal, al amparo del artículo 204 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSCM). La legislación autonómica tipifica como infracción grave la implantación de uso incompatible con la ordenación urbanística, y el procedimiento consiste en un primer aviso de orden de cese y restablecimiento de la legalidad, en caso de incumplimiento, sanción firme de 30.001 euros. Si continúa la actividad irregular, segunda sanción firme de 60.001 euros, y si persiste, tercera sanción firme de 100.001 euros.
Igualmente, se reforzaba la inspección, aumentando la plantilla en un 15% y, por otra parte, se publicaba un listado oficial de las viviendas con licencia.
Sin embargo, lo cierto es que esperábamos desde hacía varios meses la aprobación definitiva del Plan RESIDE de Madrid, siendo necesaria para ello la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOU) de 1997. La tramitación de esta modificación del PGOU se llevó a cabo a iniciativa del Ayuntamiento de Madrid, cuyo Pleno la aprobó inicialmente con fecha 12 de diciembre de 2024 y provisionalmente con fecha 21 de mayo de 2025, en el que se adoptaban medidas de gran calado ya que prohibían las viviendas turísticas en edificios residenciales, apostando por bloques destinados íntegramente a la actividad turística y descentralizando esta actividad económica, con el fin de incrementar el parque de vivienda como uso residencial habitual en la zona central.
El texto del Plan RESIDE se trasladó a la Comunidad de Madrid para su revisión, aprobación definitiva y publicación en el Boletín Oficial de la Comunidad, y por Acuerdo de 27 de agosto de 2025, del Consejo de Gobierno del Ayuntamiento de Madrid, se aprueba definitivamente la modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid para la protección y mejora del uso residencial, publicado por el B.O.C.M. el 4 de septiembre de 2025, y con entrada en vigor el 22 de septiembre de 2025.
Esta modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid tiene por objeto la actualización de la normativa urbanística para el adecuado desarrollo y fomento del uso residencial en el centro histórico de la ciudad, para conseguir una relación más armónica entre dicho uso residencial y el resto de los usos existentes en el entorno, tal como señala su Preámbulo, y conlleva la necesidad de modificar diecinueve artículos de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid: artículos 3.2.7, 4.3.8, 4.3.20, 4.11.2, 6.6.18, 7.1.4, 7.2.8, 7.3.12, 7.5.4, 7.6.3, 7.6.3bis, 7.10.4, 8.1.30, 8.1.31, 8.1.32, 8.3.12, 8.4.15, 8.5.15, 8.10.2, así como la disposición derogatoria única.
A continuación, mostramos una síntesis de las nuevas medidas adoptadas por el Ayuntamiento, que simplifica la regulación del Plan Especial de Hospedaje de 2019, que regulaba sobre tres anillos, y que ahora el nuevo Plan RESIDE sitúa en dos ámbitos, centro histórico y resto de la ciudad. Son las siguientes:
- Protección del uso residencial
- Centro histórico:
– En edificios residenciales, se prohíben los pisos turísticos dispersos, incluso en planta baja.
– En edificios que no sean de uso residencial, se admiten los pisos turísticos sin limitaciones.
– En edificio residencial no ubicados en calles comerciales, sólo podrá cambiarse el uso a pisos turísticos en edificio exclusivo durante 15 años, con licencia directa ligada a la rehabilitación y restauración del edificio. Posteriormente, volverá a tener uso residencial.
- Exterior del centro histórico:
– Se permite la implantación de pisos turísticos en edificios completos y en viviendas dispersas que convivan con uso residencial, siempre que dispongan de acceso independiente en primera planta y planta baja.
Las vías o calles sometidas a estas obligaciones puede localizarlas en el propio Acuerdo de 27 de agosto de 2025.
- Recuperación del uso residencial
– Conversión de edificios de uso terciario en uso residencial con incentivos como el incremento de la edificabilidad existente.
– Transformación de equipamientos dotacionales privados, catalogados y obsoletos en uso residencial para viviendas de alquiler asequible y/o coliving. Este cambio sólo se permitirá en edificios catalogados, mediante un plan especial de protección que asegure su restauración y rehabilitación.
3. Protección de locales comerciales
– Centro histórico: no se permite la transformación de locales comerciales en pisos turísticos y la transformación de locales en viviendas en las principales vías terciarias.
– Exterior del centro histórico: se prohíbe la transformación de locales en viviendas y pisos turísticos en determinadas vías comerciales.
Las vías o calles sometidas a estas obligaciones puede localizarlas en el Acuerdo de 27 de agosto de 2025, antes citado.
