María José Polo Portilla
Directora de Sepín Propiedad Horizontal. Abogada
*NOTA: Alberto Torres, Director Jurídico de Sepín, impartirá dos formaciones online: una sobre «Los arrendamientos de locales de negocio tras el RD-ley 15/2020 de 21 de abril«, el 13 de mayo a las 12:00 (Inscripciones pinchando aquí); y otra sobre «Efectos jurídicos del COVID-19 en los contratos de arrendamiento de vivienda» el 11 de mayo a las 12:00 (Inscripciones pinchando aquí).
Durante estos casi dos meses en los que estamos viviendo bajo el Estado de Alarma, han sido numerosas las dudas, incertidumbres, esperas, interpretaciones de los Reales Decretos u Ordenes que, establecían algo distinto de lo que se había dicho en rueda de prensa el día anterior, pero, todo ello, según las palabras del Presidente o los Ministros, estaba justificado, primero por la situación de alarma sanitaria y luego porque no querían desoír a los posibles implicados, el último ejemplo puede ser el tema de la restauración y las terrazas.
Cuando una situación es tan excepcional como la que estamos viviendo, necesitamos al menos algo de seguridad, si bien, no es fácil y no es el objeto de estas líneas hacer una crítica sobre una gestión que, sin duda, no deja de ser muy delicada.
Llevamos más de 50 días confinados en nuestras viviendas, residencias que pertenecen en un alto porcentaje a una Comunidad de Propietarios, una pequeña sociedad a la que ahora más que nunca estamos prestando más atención porque es nuestro refugio, una extensión de ese, en la mayoría de las ocasiones, pequeño habitáculo al que hemos reducido nuestro día a día y que en definitiva forma parte de nuestro espacio vital, pero, teniendo en cuenta que su capacidad de actuación ha quedado limitada aunque continúan en funcionamiento, ¿algunas de las medidas adoptadas han estado dirigidas a ellas?
Efectos del COVID-19 en el ámbito inmobiliario: Arrendamientos Urbanos, Propiedad Horizontal y Compraventa
En absoluto, salvo en Cataluña y, desde mi punto de vista con escasas posibilidades de repercusiones prácticas, en el resto del estado español han sido las grandes olvidadas. La respuesta parece haber sido “que lo regulen las propias Comunidades” pero ¿se han preguntado cómo hacerlo? Obviamente no, pues, en el régimen de propiedad horizontal, todas las decisiones han de pasar por la adopción de los acuerdos comunitarios que en estos momentos son imposibles de adoptar pues no se puede convocar, notificar y lo más importante, está prohibido reunirse de forma presencial. Luego, nada se puede consensuar.
En Cataluña nos obstante, como hemos expuesto, al menos el Decreto Ley 10/2020, de 27 de marzo, por el que se establecen nuevas medidas extraordinarias para hacer frente al impacto sanitario, económico y social del COVID-19. – Diario Oficial de Cataluña de 28-03-2020, señaló en su artículo 4.4 que las reuniones ya convocadas que debían celebrarse durante la vigencia de este estado quedaban suspendidas y se tenían que volver a convocar dentro del mes siguiente a su levantamiento, a menos que fuera posible llevarlas a cabo por los medios establecidos en el artículo 312-5.2 del Código civil de Cataluña, es decir, podían reunirse por medio de videoconferencia o de otros medios de comunicación, siempre que quedase garantizada la identificación de los asistentes, la continuidad de la comunicación, la posibilidad de intervenir en las deliberaciones y la emisión del voto. Además, según este artículo, durante la vigencia del estado de alarma queda admitida también la posibilidad de adoptar acuerdos sin reunión a instancia de la persona que preside la junta, si se cumplen los requisitos establecidos en el artículo 312-7 del Código civil de Cataluña, es decir, mediante la emisión del voto por correspondencia postal, comunicación telemática o cualquier otro medio, siempre que queden garantizados los derechos de información y de voto, que quede constancia de la recepción del voto y que se garantice su autenticidad. Todo ello está muy bien en teoría, pero hemos de ser conscientes de que, todavía, nuestras Comunidades no están adaptadas a estos medios, si bien Cataluña ya regula la posibilidad de realizar la convocatoria y remitir las actas, por correo electrónico.
Repetimos nada se ha previsto en el régimen estatal. Esta medida solo será aplicable en Cataluña. En el resto de España, no vemos la posibilidad legal de poderlas celebrar por estos medios, siendo nuestro criterio que el art. 15 de la LPH señala que la asistencia a las Juntas será de forma personal o mediante representación, lo que parece imposible si se hiciese por ejemplo telemáticamente. No obstante, esta sería una de las posibles reformas o medidas a adoptar por las Comunidades tras el levantamiento del Estado de Alarma, ya que, incluso en esos primeros momentos, será complicado poder tener una normalidad en las reuniones o Juntas, recordemos que las medidas de distanciamiento social, por ejemplo, seguirán existiendo. (SP/DOCT/104375).
Sin que sea el objeto de este post toda esta problemática que desde luego daría para varios artículos y una modificación de la LPH, (SP/DOCT/75970), lo que hemos de tener en cuenta es que las Comunidades no se pueden reunir y, por tanto, no pueden adoptar acuerdos como tales, aunque está claro que sí se podrá y se deberá decidir, pues habrá asuntos que no se pueden demorar hasta que se puedan celebrar Juntas. (SP/CONS/91612) es, lo que a la falta de medidas determinadas, se está haciendo.
Luego, en estos momentos, todo queda en manos del Presidente y Administrador de Fincas, entonces, ¿quién decide? Está claro que cada Comunidad ha tenido que ir solucionando su día a día, con la problemática de las notificaciones comunitarias, (SP/CONS/91605 ) pero salvo los servicios esenciales, porteros, conserjes, etc., el resto de las cuestiones generales y que podían haber tenido una solución conjunta, han debido ser objeto de interpretación, es decir, a la gran cantidad de trabajo con el que se han visto los profesionales que administran nuestras Comunidades, se ha sumado una nueva ocupación, la interpretativa, pero no ha podido ser un estudio de fondo, ha debido ser algo rápido, tanto que, en un breve espacio de tiempo desde la publicación en el BOE del Real Decreto o la Orden correspondiente, los Administradores de Fincas Colegiados han decido consensuar un criterio para poderlo transmitir a todas las Comunidades Administradas, ha sido sin duda una carrera contrarreloj.
Veamos algunos de estos hechos y la problemática generada:
Limitación de la libre circulación por las vías o espacios públicos
El 14 de diciembre de 2020 se decreta el Estado de Alarma y el art. 7 del Real Decreto 463/2020 limitaba la libertad de circulación de las personas, por las vías de uso público y aunque el 17 de marzo, fue modificado por el Real Decreto 465/2020), ampliando el ámbito «territorial» también a espacios de uso público, nada señaló con respecto a los de “uso privado”
¿Cómo se debía interpretar esta limitación en las Comunidades de Propietarios? Si la prohibición lo es solo para las vías o espacios de «uso público», ¿podrán utilizarse los espacios comunes; gimnasios, jardines, columpios, bancos, etc.?
Pues, aunque ello pudo dar lugar a distintas interpretaciones, no era el momento de dudar, había que dar una respuesta a las Comunidades de tal modo que, si las autoridades señalaron una finalidad para las medidas de confinamiento, estás deberían también extenderse a las zonas comunes privadas porque si lo pretendido era evitar el contacto entre personas, estaba claro que, si todos utilizábamos los elementos comunes esta finalidad no tendría sentido. El Consejo General de Colegio de Administradores de Fincas de España (CGCAFE) y los Colegios de Administradores reaccionaron con rapidez haciendo comunicados en los que señalaban la prohibición de utilizar las zonas comunes tales como jardines, parques infantiles, bancos, aparatos deportivos, zonas de recreo, piscinas, solárium, así como los recintos o espacios cerrados destinados a reuniones en las Comunidades, con la recomendación de clausurar estas áreas.
La posibilidad de desplazamiento de la población infantil menor de 14 años
La Orden SND/370/2020, de 25 de abril, sobre las condiciones en las que deben desarrollarse los desplazamientos por parte de la población infantil durante la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, señala en el art. 4 que se podrá circular por cualquier vía o espacio de uso público, incluidos los espacios naturales y zonas verdes autorizadas, siempre que se respete el límite máximo de un kilómetro con respecto al domicilio del menor. No estará permitido el acceso a espacios recreativos infantiles al aire libre, así como a instalaciones deportivas.
¿Se han olvidado de las zonas comunes de las Comunidades? ¿Se podrán utilizar?
Si como he expuesto no se había prohibido, tampoco se podían permitir, en eso han sido coherentes. Aunque transcurrido más de mes y medio de Estado de Alarma, el fallo inicial podía haber sido subsanado, pero no, no ha sido así, nada se especifica en la citada ORDEN, y pese a que todos habíamos escuchado las palabras de Iglesias señalando que serían las propias Comunidades de Propietarios las que tenían que regular la utilización de las zonas comunes, esta medida es imposible de llevar a cabo, repetimos, no se puede convocar ni celebrar Juntas precisamente por las medidas derivadas del Real Decreto 463/2020.
Así, lo único que queda claro es que no estará permitido el acceso a espacios recreativos infantiles al aire libre, así como a instalaciones deportivas y, aunque queda confuso, parece que tampoco se puedan utilizar las zonas comunes.
¿Se pudo considerar que el Gobierno admitió la propuesta de los Administradores de Fincas colegiados para que no fuesen las Comunidades las que regulasen el uso de las zonas comunes por parte de los menores de 14 años de tal modo que no se pudieran utilizar?
Puede ser, pero nada quedó claro, por eso de nuevo, tras la citada publicación, fue necesario una rápida interpretación y un consenso para poder determinar si se podía o no pasear por las zonas comunes.
Mi criterio, sin perjuicio de que existan otras interpretaciones, es que como nada se señaló, seguimos en el mismo estado en el que nos encontrábamos, nada ha cambiado con respecto al no uso de estas zonas comunes, es decir, aunque la limitación de circulación de las personas, art. 7 del Real Decreto 463/2020 modificado por el Real Decreto 465/2020, lo era solo para las vías o espacios de «uso público», la correcta interpretación que se dio desde el primer momento, por el Consejo de Administradores de Fincas, es que se extendiera la prohibición de libertad de circulación también a estas zonas comunes, incluso clausurando, como sucedía con los parques públicos, estos servicios comunes que no eran necesarios, la razón era la emergencia sanitaria, pues lo pretendido con estas medidas era y sigue siendo evitar el contacto entre personas y la propagación del Coronavirus por todos los medios, lo que desde luego parece que no se conseguirá si se utilizan las zonas comunes por todos los propietarios. Esta emergencia sanitaria sigue existiendo y si no se permitió entonces el uso de las zonas comunes, tampoco parece permitirse ahora, aunque solo sea para la salida de los menores, pues en muchos casos no se podrán cumplir estas medidas de distanciamiento y no se puede regular como hacerlo, dado que ésta debería ser una cuestión consensuada, lo que ya hemos visto es imposible de llevar a cabo.
Fase “0” de la desescalada
ORDEN SND/380/2020, de 30 de abril, sobre las condiciones en las que se puede realizar actividad física no profesional al aire libre durante la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, con efectos desde las 00:00 horas del día 2 de mayo de 2020.
Tampoco especifica nada sobre los espacios comunes de uso privado, si bien en su artículo 4 señala los lugares permitidos, “1. Se podrá circular por cualquier vía o espacio de uso público, incluidos los espacios naturales y zonas verdes autorizadas, siempre que se respeten los límites establecidos en esta orden. 2. No estará permitido el acceso a instalaciones deportivas cerradas para la práctica de las actividades previstas en esta orden”.
¿Qué se puede deducir? No volvemos a repetir la polémica entre uso público o privado, es decir, si no admitimos los paseos a menores tampoco lo hacemos ahora para el resto de la población, pero, y esto es lo que parece ha generado polémica ¿ no podrán utilizarse las piscinas comunitarias?
Nada ha cambiado a este respecto, si son instalaciones deportivas cerradas, está claro, en caso contrario no ha existido modificación alguna al respecto, no se podrán utilizar como cualquier otra zona común.
Esperamos que cuando llegue el momento de la apertura, fase “x” de la citada desescalada, sean conscientes de la enorme problemática que esto puede generar.
Desde luego y por lo expuesto, ¿se podría decir que, el Gobierno ha hecho dejación de funciones con respecto a las Comunidades de Propietarios?
Cómo nos iban a tener en cuenta con todo lo que está pasando, al fin y al cabo tan solo es el régimen en el que vivimos la mayoría de la población de este país, en el que también reside un alto porcentaje de la población mayor de 70 años y de los cuales un gran número de ellos no tienen acceso a las nuevas tecnologías, pero que aun en el supuesto en el que lo tuviesen, tampoco nuestra Ley de Propiedad Horizontal está adoptada a ellas.
La consigna parece haber sido, “hagan ustedes lo que quieran” pues solo soy dueño de lo público, lo privado no lo regulo, y es ahí donde los Administradores de Fincas Colegiados han tenido que estar trabajando para organizar lo que no tenía repuesta por parte del Gobierno y que, como no, ya había sido interpretado por la prensa. La lucha ha sido tremenda, lo sé, por eso creo que se merecen, ahora que ya estamos acostumbrados a esta forma de agradecimiento, un gran aplauso, gracias por evitar la propagación tanto del virus como de multitud de problemas comunitarios, poniendo un poco de coherencia a esta falta de regulación y teniendo en cuenta que el día a día que tampoco ha quedado paralizado y que se enfrentan a situaciones tales como la forma de permiten las obras de acuerdo con lo dispuesto en la Orden SND/ 340/2020, de 12 de abril, por la que se suspenden determinadas actividades relacionadas con obras de intervención en edificios existentes en las que exista riesgo de contagio por el COVID-19 para personas no relacionadas con dicha actividad, porque, nuevamente, ¿quién decide si las actividades que se reanudan están cumpliendo lo dispuesto en la citada Orden?
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