Muchos arrendadores y arrendatarios esperaban otras medidas más amplias del Gobierno para solucionar el problema de sus contratos de arrendamiento, originado por la crisis del coronavirus, que ha dejado a miles y miles de personas en situación de vulnerabilidad social o económica. ¿Cuántos arrendatarios no podrá pagar la cantidad que satisfacían hasta ahora de renta, a consecuencia del COVID-19? y ¿Cuántos arrendadores viven de los ingresos de unas rentas mensuales de un piso o local, como forma de ayuda en su economía, ya sea parcial o total? Estas preguntas no tienen fácil respuesta, porque desgraciadamente los Reales Decretos-leyes 11/2020, de 31 de marzo y 15/2020, de 21 de abril, aprobados “en teoría” para ayudar al arrendamiento de viviendas y locales, difícil lo han puesto, como manifiesta Alberto Torres, Director Jurídico de Sepín.
Los requisitos en los arrendamientos de vivienda, de los que ya hablamos en otro post, son innumerables, y además concurrentes, de tal forma que no solo debe cumplirse la condición en el límite de ingresos de renta por la unidad familiar, sino que habrá que unir el dato del porcentaje de la renta mensual que paga el arrendatario. La casuística es infinita, pero serán muy pocos los contratos que se encuentren en esta situación, y, algunos aun estando, los que puedan acreditarlo debidamente como indican los preceptos legales antes citados, con demasiada exigencia burocrática. En el caso de los arrendamientos de local igualmente se exigen ciertos requisitos y acreditación de documentos, lo que, desde luego, no supone tarea fácil en estos momentos de confinamiento, donde nada se desarrolla dentro de la normalidad que requiere, como sería poder acudir a un Organismo a solicitar documentación y asesoramiento.
Pero si resulta, por suerte, que somos de los arrendatarios que logramos cumplir con todas las reglas y condiciones que señala el artículos 5 y 6 del RDL 11/2020, para el arrendamiento de vivienda, y los artículos 3 y 4 del RDL 15/2020, para el de local de negocio, debemos tener muy presente el dato más relevante y es el plazo para solicitar por parte del arrendatario al arrendador las medidas adoptadas como la moratoria o el aplazamiento en el pago de la renta.
El plazo que establecía el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, para solicitud del arrendatario de vivienda era de un mes desde la entrada en vigor del RDL, por tanto, hasta el 2 de mayo, ya fuese el arrendador una empresa o entidad pública o gran tenedor, o bien pequeño propietario. Pues bien, este plazo ha sido modificado por el Real Decreto-ley 16/2020, de 28 de abril, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, con entrada en vigor el 30 de abril de 2020, señalando en la Disposición Final Cuarta, la modificación del art. 4.1 y art. 8.1 del RDL 11/2020, que literalmente indicaba: «en el plazo de tres meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta,…».
Pues bien, el Gobierno aprueba una segunda modificación de este plazo, en el reciente Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, de medidas de reactivación económica para hacer frente al impacto del COVID-19 en los ámbitos de transportes y vivienda, con entrada en vigor el 9 de julio. La Disposición Final Novena extiende hasta el 30 de septiembre la posibilidad de solicitar la moratoria o la condonación parcial de la renta, cuando el arrendador de la vivienda sea un gran tenedor o entidad pública, en los términos establecidos en el Real Decreto-Ley 11/2020. Esta vez no afecta la ampliación del plazo en el caso que los arrendadores no sean grandes tenedores, es decir, al pequeño propietario.
Por tanto, en el caso del arrendamiento de viviendas, el artículo 4 del RDL 11/2020, al establecer la aplicación automática de la moratoria de la deuda arrendaticia en caso de grandes tenedores y empresas o entidades públicas de vivienda, señalan que el arrendatario de una vivienda habitual suscrito al amparo de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y social sobrevenida, podrá solicitar del arrendador, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, hasta el 30 de septiembre, especificando que esta nueva medida se aplicará únicamente a los “grandes tenedores”. Establece el nuevo precepto: “… la persona arrendadora cuando esta sea una empresa o entidad pública de vivienda o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, hasta el 30 de septiembre de 2020, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.”
En el caso de los arrendadores «no grandes tenedores», no se amplía el plazo por lo que la solicitud del arrendatario estaba sujeto al plazo de tres meses del RDL 16/2020, para notificar su solicitud de aplazamiento temporal o reducción parcial de la renta que comenzó a contar el 2 de abril de 2020 y ha finalizado tal posibilidad de solicitar la moratoria al arrendador el 2 de julio de 2020.
En los arrendamientos de local de negocio, el art. 1.del RDL 15/2020, que contempla los arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores o empresas o entidades públicas, así como el art. 2 , referido a otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda cuando el arrendador sea distinto de los definidos en el citado artículo 1 (no grandes tenedores), el arrendatario, siempre que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, puede solicitar del arrendador, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley. El mismo entró en vigor el 23 de abril de 2020, de ahí que el plazo para los arrendatarios sea hasta el 23 de mayo de 2020. En el caso de los locales de negocio, el Real Decreto-Ley 16/2020, de 28 de abril y el Real Decreto 26/2020, de 7 de julio, no modifica el plazo, lo que si hace para los arrendamientos de viviendas.
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Dentro de estos plazos señalados, el arrendatario debe presentar, junto con la solicitud, la acreditación de los infinitos requisitos, que antes he mencionado, pero surge la pregunta, ¿Cuántos cumplirán los trámites y conseguirán aportar toda la documentación al arrendador? Sinceramente, demasiado camino en poco espacio de tiempo, para encontrarnos en muchas de las ocasiones con defectos formales, que acabarán en el mejor de los casos en un acuerdo voluntario de las partes, quienes libremente hubiesen pactado desde un principio un sistema de rentas de reducción temporal o de condonación. Nos consta que en el caso de las viviendas el porcentaje de solicitudes está siendo ínfima.
Es cierto que, en los arrendamientos de vivienda, el RDL 11/2020, en el artículo 6, apartado 2 permite al solicitante de la moratoria que no pudiese aportar alguno de los documentos requeridos en el apartado 1, hacer una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos, relacionados con las consecuencias de la crisis del COVID-19, que le impiden tal aportación. Y una vez que finalice el Estado de alarma y sus prórrogas, dispone de un mes para su aportación. En los arrendamientos de local de negocio, el RDL 15/2020, ninguna medida tan específica se señala en este sentido. El artículo 4 exige para cumplir los requisitos la acreditación de unos determinados documentos, en los que la declaración responsable servirá para la demostración de la reducción de actividad, mientras que, para demostrar la suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado. En este caso, nada establece sobre la imposibilidad de aportar estos documentos.
Por último, si además del esfuerzo del arrendatario en presentar en plazo toda la documentación, que la misma sea válida y se reúnan todos los requisitos, no debemos olvidar que el arrendador puede contestar negativamente en caso de ser un no gran tenedor o empresa o entidad pública de la vivienda, tal como establece el artículo 8 del RDL 11/2020 en caso del arrendamiento de viviendas, pudiendo entonces acogerse el arrendatario a las ayudas que ofrece el Estado, avales o programas de ayudas recientemente aprobados. Pero en situación mucho más compleja quedaran los arrendatarios de local de negocio, ya que el artículo 2 del RDL 15/2020 no resuelve que sucede ante la falta de contestación del arrendador, algo totalmente incomprensible, cuando, por el contrario, si prevé que ocurre ante la aplicación automática de la moratoria en el caso de tratarse de un arrendador gran tenedor, empresa o entidad pública.
Dicho esto, considero que tal como nos insisten los dos Reales Decretos-leyes en varios de sus preceptos, en viviendas y en locales, que literalmente indican: “… siempre que dicho aplazamiento o la condonación total o parcial de la misma no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.” el arrendatario y el arrendador deben acudir a un pacto, basado en la solidaridad que la situación requiere, firmando un anexo al contrato de arrendamiento con la suspensión temporal de la renta durante un concreto periodo o la reducción de la misma, teniendo en cuentas las difíciles situaciones de arrendatarios y también de arrendadores.