Los abogados tenemos esa pequeña virtud de defender con igual encomio a cualquiera de las partes de una relación contractual. Esta cualidad nos permite ser espectadores privilegiados de la dramática situación que estamos viviendo estos días en los contratos de arrendamiento de local de negocio, siendo perfectamente conscientes del sufrimiento de unos y otros, consecuencia de los efectos devastadores que el COVID-19 está provocando en este tipo de contratos.
Era indudablemente necesario un Real Decreto que marcase a arrendadores y arrendatarios el camino a seguir en una situación tan extraordinaria como la actual y ante una legislación como la española que a diferencia de la de otros países de nuestro entorno, no dispone de un marco legislativo que permita regular sus efectos, sin necesidad de tener que acudir a la consabida Cláusula rebus sic stantibus, de elaboración en nuestro caso puramente jurisprudencial. El Real Decreto, en absoluto tiene por qué suponer una intromisión en las relaciones jurídicas entre los particulares como en algún caso se ha apuntado, máxime si va acompañada de un conjunto de ayudas y no impide el acuerdo entre los partes, se trataba, además, de evitar la avalancha de procedimientos judiciales y el colapso de los Tribunales de Justicia que lamentablemente se avecina. Estos debían ser lo objetivos, sin embargo, mucho me temo que esto no ha sido así.
Haber tenido la oportunidad de examinar alguno de los borradores que supuestamente se han manejado para la elaboración del Real Decreto, revela dudas y cambios, comprensibles, salvo que vayan en líneas diametralmente opuestas. Se puede sostener un sistema de carencia en el pago de la renta o un sistema de simple moratoria, pero quizá habría sido mucho más adecuado buscar un sistema mixto y parcial y, siempre, acompañado de las imprescindibles ayudas como las que se están ofreciendo a otros afectados por el COVID-19. Sin embargo, el RD-ley 15/2020 ha optado las moratorias de modo muy limitado, pues afecta a unos pocos arrendatarios, y sin ayudas específicas como las arbitradas por ejemplo para los arrendatarios de vivienda.
Sin ánimo de profundizar sobre el contenido del Real Decreto, lo que haremos con más pausa en otro momento, y de analizar aspectos importantes como el de la aplicación por ejemplo de las fianzas, la cuestión de fondo no es tanto que se haya optado por un sistema de carencia o moratoria, sino por los arrendatarios que han quedado fuera de su ámbito regulatorio y las consecuencias de ello. Es decir, es más importante lo que no regula que lo que regula. De este modo es necesario constatar que el repetido Real Decreto solamente afecta a los arrendatarios que sean “pymes o autónomos” y cuyos arrendadores sean “grandes tenedores” de bienes inmuebles. Esto significa que todos aquellos arrendatarios de locales cuyos propietarios no sean grandes tenedores, la mayor parte, o todos aquellos arrendatarios que no sean pymes o autónomos, muchísimas empresas que sostienen la economía de este país, dado que sus arrendadores no tienen ninguna obligación de aceptar la posible moratoria solicitada, en realidad, quedan fuera.
La pregunta que inmediatamente surge es ¿qué ocurre entonces con todos aquellos arrendatarios, probablemente la mayoría, que han quedado fuera del marco regulatorio del Real Decreto?, pues como enuncia el titulo de este comentario, que su situación es hoy mucho más compleja que lo era ayer sin la norma publicada. ¿Pueden realmente “suspender” ahora los arrendatarios unilateralmente el pago de la renta? Si pensamos que un Real Decreto está justificando moratorias y no carencias en el pago de la renta y que su propio preámbulo justifica esta regulación esta “en línea con la cláusula rebus sic stantibus”, es indudable que la defensa de los intereses de los mismos ha quedado muy debilitada, máxime si los propietarios tienen la habilidad suficiente de proponer, aun en los casos que no estén obligados a ello, moratorias o quitas parciales.
Se anuncia, difícil es aventurar si efectivamente se llevará finalmente a efecto, la reforma del Art. 444.1 de la LEC que va a permitir oponer en los juicios de desahucio por falta de pago “la imposibilidad de cumplimiento o desequilibrio sobrevenido de prestaciones contractuales, siempre que tales circunstancias vengan motivadas por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19”. Se trata sin duda de un punto importante para la defensa de los intereses de los arrendatarios, pero sin embargo no creo que resulte lo más recomendable dejar la suerte del futuro de un negocio y de sus empleados, al cara y cruz, que es un juicio de desahucio, especialmente en el caso de que se haya producido un posicionamiento radical en la “suspensión” del contrato de arrendamiento y el arrendador haya hecho mínimamente sus deberes.
¿Qué pueden hacer entonces todos estos arrendatarios?, el acuerdo extrajudicial es sin duda la mejor solución, partiendo de la premisa de que el primer interesado en alcanzar el mismo va a ser siempre el propio propietario que no se puede permitir dejar de cobrar la renta durante todo el tiempo de duración del procedimiento judicial hasta el lanzamiento, que a partir de ahora va a ser más prolongado todavía, añadido a la dificultad que se avecina por la crisis para encontrar nuevos arrendatarios. ¿Y si este acuerdo resulta imposible? Pues ya podemos ir pensando en demandas de juicios declarativos ordinarios en las que en aplicación de la Cláusula rebus sic stantibus se solicite la rebaja de la renta adaptada a la nueva situación o, llegado el caso, su suspensión temporal, junto con la medida cautelar de su aplicación inmediata en aras a la sostenibilidad de la actividad económica. Eso sí, esperando varios años a que los Tribunales resuelvan.
En definitiva, sintetizando lo expuesto, los arrendatarios lo tienen hoy más complicado que ayer, el acuerdo entre las partes es más necesario que nunca y la cláusula rebus sic stantibus está totalmente vigente.