Usucapión: análisis de los requisitos de la posesión

Iciar Bertolá Navarro

Directora de Sepín Derechos Reales. Abogada

La posesión desempeña un papel fundamental en la usucapión, pues es uno de los presupuestos exigidos en el Código Civil para que la misma pueda ser apreciada.

Recordemos que la prescripción adquisitiva o usucapión es un modo originario de adquirir la propiedad de las cosas y demás derechos reales que se encuentra regulada en los arts. 1.930 y ss. CC. Es una institución que contempla la posibilidad, por parte de quien posee un bien, de ser finalmente su dueño, siempre que se cumplan una serie de exigencias legales que varían según se trate de la prescripción ordinaria o extraordinaria.

El art. 1941 CC precisa los requisitos que la posesión debe reunir para ser apta para adquirir el dominio por el uso de una cosa: ha de ser en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida y en este espacio vamos a analizar cada uno de estos supuestos, exponiendo la interpretación que la jurisprudencia hace de cada uno de ellos.

Posesión en concepto de dueño

De acuerdo con la Sentencia del TS de 27 de octubre de 2014 (SP/SENT/783115) supone la tenencia de una cosa por una persona, o el disfrute de un derecho unidos a la intención de haber la cosa o derecho como propios.

Es preciso, por tanto, que el poseedor se comporte como dueño de la cosa o titular del derecho real, actuando como tal frente a la colectividad, siendo necesario que nadie cuestione dicha situación, ya que si el poseedor que pretende usucapir actúa por mera tolerancia del dueño de la cosa, sus actos posesorios serán irrelevantes a los efectos de la usucapión, lo mismo ocurre si posee en otro concepto distinto de propietario (usufructuario, depositario, precarista, arrendatario..), esa posesión no aprovecha para adquirir el dominio por usucapión.

Esta actitud externa de titularidad es lo que se conoce como el concepto posesorio, y una vez más es a la jurisprudencia a quien corresponde delimitar qué actos revelan posesión en concepto de dueño, sin embargo, no hay una línea jurisprudencial única a este respecto y depende de las circunstancias concretas de cada caso que un acto se considere revelador de titularidad o no.

Actos reveladores de titularidad en concepto de dueño:

Actos insuficientes para apreciar la posesión en concepto de dueño:

Posesión pública

O no clandestina, es decir, reconocida por todo el mundo. El poseedor ha de exteriorizar por actos ostensibles que posee la cosa con una razonable y permanente publicidad, requisito que resulta imprescindible, porque de otra forma los interesados no podrían tener conocimiento de los hechos que les perjudican.

Así lo reconoce el TS, sentencia de 11-7-2012 (SP/SENT/692668) cuando establece que la adquisición de la posesión llevada a cabo de forma oculta y sin conocimiento de los anteriores poseedores, constituye un vicio insubsanable de la posesión que le hace inhábil para la usucapión, mientras dicho vicio subsista. 

Posesión pacífica

Debe entenderse como contraria a la violenta, es decir, que no se mantiene por la fuerza. El art. 444 CC establece que los actos meramente tolerados, y los ejecutados clandestinamente y sin conocimiento del poseedor de una cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.

Como posesión violenta podemos entender aquella que es discutida judicialmente mediante un procedimiento civil.

Posesión ininterrumpida

La posesión no debe interrumpirse por alguna de las causas recogidas en los arts. 1943 y ss. del CC, que son las siguientes:

1.-Interrupción natural: cuando se cesa en ella durante más de un año (art. 1944 CC).

La posesión debe de ser continuada, de manera que, si se interrumpe antes de su consumación, la usucapión no puede tener lugar, debiendo volver a contar el tiempo necesario por entero. AP Pontevedra, Sec. 1.ª, 18-6-2010 (SP/SENT/521498).

La posesión natural también cesa por la pérdida de los requisitos que señala el art. 1.941 CC (posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida), pues en este caso se habrá invertido el concepto posesorio, pasando a tener una posesión natural o mera tenencia no apta para adquirir por usucapión.

2.-Interrupción civil: se produce por la citación judicial hecha a poseedor, aunque sea por mandato de Juez incompetente. (art. 1945).

Deja de producir interrupción la citación judicial en estos supuestos:

  • Si fuese nula por falta de solemnidades legales
  • Si el actor desiste de la demanda o deja caducar la instancia
  • Si el poseedor es absuelto de la demanda

También produce la interrupción civil el acto de conciliación, siempre que dentro de los dos meses de celebrado se presente ante el Juez la demanda sobre posesión o dominio de la cosa cuestionada.

Carecen de eficacia interruptiva los actos no enumerados por las leyes como pueden ser las reclamaciones extrajudiciales (AP Ourense, Sec. 1.ª, de 29-5-2015. SP/SENT/815405) o los requerimientos notariales.

3.-Por último, interrumpe la posesión cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hiciera del derecho del dueño (art. 1948 CC).

Este reconocimiento presupone una importante mutación en el “animus posesorio, en la medida en que el poseedor reconoce el dominio de la cosa en otra persona, deja de poseer en concepto de dueño, con lo que pierde uno de los elementos esenciales para la usucapión, al producirse la llamada degradación posesoria.

El reconocimiento es un acto dispositivo por lo que el poseedor, para poder efectuarlo válidamente, deberá reunir la capacidad jurídica suficiente, así el menor de edad y los incapacitados deberán hacerla con la asistencia de sus representantes legales.

 

Para un estudio detallado de este tema, os recomendamos nuestra Guía Temática titulada «Requisitos de la posesión para poder adquirir bienes por usucapión», que cuenta con Doctrina, Consultas, Esquemas, Formularios y la Jurisprudencia más relevante

4 comentarios en “Usucapión: análisis de los requisitos de la posesión

  1. Tengo recién terminado un artículo que pone en tela de juicio todo lo que dices en este artículo, Iciar. Espero que no te moleste porque, al fin y al cabo, lo que dices es común a la mayoría de los civilistas de hoy en día. Son muchos los extremos que toco: Para empezar, porque la pose-sión, como acción (todas las acciones terminan en -ción, -sión, -tión o -xión)), es una invención de alrededor del Siglo I d.C. La única acción que realmente recoge ese fenómeno de control de una cosa es la tentio (acción de tener), mientras que la palabra possidendi (que no pose-sión) se refiere a uno de los animus del tenedor cuando el mismo no es dueño. Porque possidendi viene de apo-sedere (sentarse aparte: que es lo que hace el no dueño públicamente -apo, sentándose para esperar el tiempo necesario para la usucapión). Si es un dueño, el tenedor, evidentemente, no puede tener animus possidendi (porque ya es dueño) y lo que tiene es animus proficiendi.
    Aparte de todo, se confunden animus e intención, se habla de tenencia de derechos reales cuando eso es imposible. En fin, infinidad de cosas.
    Si tuvierais interés en publicarme el artículo, no tenéis más que decírmelo. Lo están viendo en otra editorial pero yo trabajo muy a gusto con vosotros. No tenéis más que decírmelo.
    Un abrazo y, aún así, te felicito por tu artículo. Es corto y claro, como debe ser un artículo científico.

  2. «La inscripción de un inmueble en un catastro».
    En el Catastro se definen las características físicas, económicas y jurídicas de un inmueble.Siendo la juridica, la relación entre el titular y el propietario, fiscalizada.
    Si el titular declara una nuda propiedad, y el Estado de Derecho, reconoce la relación jurídica declarada, como tal le exigirá unos impuestos, si se fiscaliza otra relación por ejemplo usufructo o propiedad, el titular tributará de forma diferente.
    En el Catastro no «se inscriben inmuebles», sino que se declara el derecho que se ejerce sobre el patrimonio inmobiliario, es tan básico que ignorar esto solo puede deberse a intereses de profesionales dedicados a la publicidad de los derechos ejercidos sobre bienes inmuebles a terceros, y a la alineación de los mismos.

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