Hace poco nos plantearon a través del servicio de consultas una cuestión muy interesante relacionada con la posibilidad de invocar el art. 1.124 CC para solicitar la resolución por incumplimiento del contrato de préstamo hipotecario ante el impago de las cuotas.
El incumplimiento de las obligaciones recíprocas faculta a la contraparte para ejercitar la acción resolutoria, derecho que el Código Civil reconoce a cualquier obligado que cumpla o esté dispuesto a cumplir lo que le incumbe cuando la otra parte falta a su compromiso.
El art. 1.124 del referido texto legal dispone que «la facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo «.
¿Qué requisitos son necesarios para que pueda ser aplicado el citado precepto?
El éxito y viabilidad de la acción resolutoria precisa de la concurrencia de una serie de presupuestos que exponemos a continuación:
- La existencia de un vínculo contractual vigente entre quienes lo concertaron.
- La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad.
- Que la parte demandada haya incumplido de forma grave las que le incumbían.
- Que el ejercitante de la acción no incumpla las obligaciones que le concernían.
De lo anterior se deduce que, frente a la solicitud de la resolución del préstamo por parte del banco, el deudor podrá defenderse argumentando que no se cumplen los anteriores requisitos, bien porque ha existido un incumplimiento previo por parte de la entidad financiera, o que el incumplimiento del prestatario no es ni grave ni esencial, o el de la falta de reciprocidad, por derivar del préstamo hipotecario obligaciones sólo para el consumidor. Sobre este último argumento, el de la reciprocidad, se ha pronunciado el TS en su sentencia de 11-07-2018 (SP/SENT/961239) que hace referencia a la «Doctrina de la Sala sobre la aplicación del artículo 1.124 CC a los contratos de préstamo« y en la que establece que es posible aplicar el art. 1.124 CC si se da un incumplimiento en un contrato de préstamo con interés, pues en el cabe apreciar la existencia de dos prestaciones recíprocas ya que el simple hecho de que el contrato devengue intereses es un indicio de que el mismo se perfeccionó por el consentimiento. Así, quien asume el compromiso de entregar el dinero lo hace porque la otra parte asume el compromiso de pagar intereses, y quien entregó el dinero y cumplió su obligación puede resolver el contrato conforme al art. 1.124 CC si la otra parte no cumple su obligación de pagar intereses.
Consecuencias de la aplicación del art. 1.124 CC
Una vez producido el incumplimiento, se otorga al perjudicado la posibilidad de escoger entre exigir el cumplimiento forzoso o la resolución de la obligación, aunque si opta inicialmente por el cumplimiento y este no es posible, podrá interesar la resolución posteriormente. En ambos casos, si se hubieren producido daños y perjuicios, procederá su resarcimiento.
Con respecto a la eficacia retroactiva, hay que decir que la resolución contractual produce sus efectos no desde que se produce la extinción de la relación obligatoria, sino retroactivamente desde su celebración, con efectos ex tunc.
¿Cuántos impagos son necesarios para considerar que existe un evidente y reiterado impago que permite a la prestamista la resolución contractual?
Es al juez al que le corresponde ponderar las circunstancias concurrentes a la hora de determinar la existencia de un incumplimiento grave, esencial, reiterado y contumaz.
A continuación veremos como se pronuncia la jurisprudencia consultada:
No se considera incumplimiento grave de los suscriptores el impago de 7 cuotas de 360. No procede el vencimiento anticipado del préstamo hipotecario pretendido por BBVA, pero los suscriptores deberán hacer frente al pago de las cuotas vencidas
AP Álava, Sec. 1.ª, 757/2018, de 20 de diciembre (SP/SENT/993083).
Procede la resolución del préstamo hipotecario por incumplimiento esencial por parte del prestatario cuando ha dejado de pagar nueve cuotas consecutivas
AP Girona, Sec. 1.ª, 463/2018, de 18 de octubre (SP/SENT/977616).
El impago de 18 cuotas mensuales produce la frustración de las legítimas expectativas e integra un incumplimiento grave y esencial que da lugar a la resolución del contrato de préstamo hipotecario por aplicación del art. 1.124 CC
AP Girona, Sec. 2.ª, 122/2019, de 27 de marzo (SP/SENT/998630).
Requisitos de la acción resolutoria reconocida en el art. 1.124 CC
