Usucapión ordinaria: análisis del requisito del justo título

Iciar Bertolá Navarro

Directora de Sepín Derechos Reales

El tiempo tiene una gran influencia en el ámbito de las relaciones jurídicas, hay que tener en cuenta que el mundo jurídico es un mundo de plazos, de días de término y de expiración.

Desde este punto de vista la prescripción es una institución que tiene una enorme importancia, teórica y práctica ya que su finalidad primordial es la de dar seguridad jurídica al sistema, evitando que situaciones inciertas o dudosas se mantengan indefinidamente.

La prescripción adquisitiva o usucapión ya fue objeto de estudio, en este post vamos a centrarnos en uno de los presupuestos de la usucapión ordinaria – el justo título– en el que veremos los diferentes actos o contratos que pueden tener esta consideración, así como la interpretación que hace la jurisprudencia de este requisito.

El art. 1952 CC lo define como aquel que legalmente basta para transferir el dominio o derecho real de cuya prescripción se trate. Título que ha de ser verdadero y válido (art. 1953 CC).

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Como señala la sentencia de la AP Ciudad Real de 18-06-2009 (SP/SENT/478409) el sujeto que invoca la usucapión a su favor debe haber adquirido en virtud de un título que tenga virtualidad suficiente para producir ese efecto, título que puede ser un contrato de compraventa por ejemplo, si bien, la adquisición no ha llegado a producirse por concurrir alguna circunstancia impeditiva, solo se ha dado la posesión.

De acuerdo con lo anterior un título será apto para producir la prescripción aunque exista algún defecto o vicio originario, pues para subsanar tales vicios o defectos existe la prescripción que, de otro modo, sería una institución inútil  (STS de 23-4-2012. SP/SENT/674274).

Así pues, pueden comprenderse los contratos anulables, rescindibles, revocables o resolubles, cuyos respectivos vicios o defectos vienen a quedar subsanados por el transcurso del tiempo necesario para que se produzca la usucapión, ahora bien, es importante saber que quedan excluidos los títulos nulos de pleno derecho y los inexistentes. De igual manera nos pronunciamos respecto de los negocios simulados, por ejemplo, una compraventa en la que no ha mediado pago del precio, en este caso no operaría la usucapión ordinaria al faltar el justo título (AP Málaga, Sec. 4.ª, de 21-4-2014. SP/SENT/782387).

A diferencia de lo que sucede con la buena fe, que de acuerdo con el art. 434 CC se presume siempre y su apreciación se realiza de oficio por el juzgador, el justo título que ha de probarse, no se presume NUNCA (art. 1.954).

A continuación enumeramos títulos válidos a efectos de la usucapión ordinaria:

Contratos y escrituras:

El contrato de compraventa por el que se vendió una parcela que contenía una franja de terreno que no era propiedad de los vendedores constituye justo título para usucapir

TS, Sala Primera, de lo Civil, 17-6-2008. SP/SENT/169156

La escritura de compraventa es justo título idóneo para transmitir la propiedad, pero adolece de un defecto (no hace referencia al hórreo y vivienda) que es subsanado por la usucapión

AP Asturias, Oviedo, Sec. 4.ª, 31-1-2017. SP/SENT/896478

Partición hereditaria:

La partición por sí sola no es título bastante para acreditar el dominio si no va acompañada de una cumplida prueba de que el bien adjudicado al heredero correspondía efectivamente al causante.

AP Burgos, Sec. 3.ª, 30-7-2010. SP/SENT/521499

Testamento:

El testamento, título hereditario del esposo, es justo y hábil a los efectos de la prescripción adquisitiva extraordinaria.

AP A Coruña, Santiago de Compostela, Sec. 6.ª, 27-5-2009. SP/SENT/462727

Por último, cabría preguntarse si un contrato formalizado verbalmente puede constituir título idóneo. En nuestra opinión el hecho de que un contrato no conste por escrito no es problema, ya que en nuestro derecho rige el principio espiritualista, que no exige forma alguna para la validez de los contratos, que serán obligatorios cualquiera que sea la forma que se hayan celebrado, según el art. 1278 CC. El principal inconveniente que nos encontraríamos sería lógicamente el de la prueba.

 

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3 comentarios en “Usucapión ordinaria: análisis del requisito del justo título

  1. Artículo muy interesante para los profesionales que tengan que interponer una demanda por usucapión en especial para probar la existencia del justo título, que casi nunca es fácil.

  2. El artículo es muy interesante y agradecería alguna ampliacion en relación con las inmatriculaciones eclesiásticas. ¿Se puede considerar esa inmatriculacion justo título obtenido mediante una potestad concedida a una religion excluyendo a tods las demás confesiones igualmente legalizadas?
    Su inconstitucionalidad, con referencia al art. 14 CE78 esté servida.
    La mala fe, por la ocultacion con la que fueron llevadas cabo todas ellas, art. 7 CC, convertiría todo en un fraude de ley – usar una ley para violar otra – con lo que terminaría por remacharse la nulidad.
    La rapidez con las que se han vendido algunas, para amartillar la uen fe del comprador, seía otro acto de mala fe. Y no cabría olvidar el que el carácter religioso no existe en muchas de ellas y que en otras la autorizacion de uso no se puede convertir en propiedad.

  3. Existe usucapión en un punto de luz.

    He estado utilizando un punto de luz que me cedieron 15 años , pagando yo obviamente tanto mantenimiento como los recibos y siendo conocedores los titulares de la luz.

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