¡¿Todos los gastos de la hipoteca para el prestatario?!

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Adela del Olmo

Directora de Sepín Mercantil

Aunque el Tribunal Supremo no se ha pronunciado todavía, la sentencia del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción Benidorm Sección, 1ª de 5 de junio de 2017 (SP/SENT/906929) declara la nulidad de una cláusula que imponía toda una serie de gastos al prestatario, de una forma tan abusiva que solo faltaría incluir que el prestatario tuviera que pasar la mopa en la sucursal bancaria.

Esta cláusula impone los gastos de escritura, Registro de la propiedad, tributos, contribuciones, impuestos, arbitrios, y exacciones de todo orden por la constitución, modificación, distribución o cancelación de la hipoteca, los de seguro de la finca, y todos los que se deriven del contrato de préstamo hipotecario o se mencionen en él. Así mismo, serán de cuenta del prestatario, cuantos gastos tengan su origen en la tramitación de los procedimientos judicial o extrajudicial, con inclusión de los intereses pactados que se devenguen desde la fecha de la reclamación, honorarios profesionales, gastos fiscales, etc. Idéntica norma se seguirá con los gastos, costas y perjuicios que origine la parte deudora por incumplimiento de contrato, con inclusión de los honorarios de Letrado y Procurador, si kutxa, aunque fuere voluntariamente, utilizara su intervención. El argumento de la entidad prestamista, de que la cláusula fue negociada, de que las cantidades pagadas se hallan en la gestoría y de que la cancelación del préstamo impide cuestionar la validez de la cláusula litigiosa, no son acogidos por el Juzgado.

La STS de 23 de diciembre de 2015 (SP/SENT/837195) razonó que el art 89 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, la transmisión al consumidor de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables y la imposición de gastos de documentación y tramitación que por ley correspondan al empresario. También serán abusivas las cláusulas que imponen bienes y servicios complementarios o accesorios no solicitados y los incrementos de precio por servicios accesorios, financiación, aplazamientos, recargos, indemnización o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales susceptibles de ser aceptados o rechazados en cada caso expresados con la debida claridad o separación.

En cuanto a los gastos de formalización de escrituras notariales e inscripción, tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio o a aquel a cuyo favor se inscriba el derecho o se solicite una certificación. Y no cabe duda de que es el prestamista quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye una garantía real y adquiere, además, la posibilidad de ejecución especial.

La cláusula no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos notariales y registrales, porque los hace recaer exclusivamente sobre el prestatario, generando un desequilibrio relevante. Por otro lado, no cabe duda de que no hubiera sido aceptada en el marco de una negociación individual con el prestatario.

En cuanto al pago de los tributos, el art 8 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dispone que está obligado al pago del impuesto como contribuyente, en la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario. Y el art 15.1 señala que la constitución de las fianzas y de los derechos de hipoteca, prenda y anticresis, en garantía de un préstamo, tributaran exclusivamente, a los efectos de transmisiones patrimoniales, por el concepto de préstamo. Pero el art. 27.1 sujeta al impuesto de actos jurídicos documentados los documentos notariales y el art. 28 indica que será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.

En cuanto a los gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza, derivados del incumplimiento de la obligación de pago, y a los derechos de procurador y honorarios de abogado contratados por la entidad prestamista, la sentencia recuerda que los gastos del proceso de ejecución están totalmente regulados en la LEC y por ello, la cláusula de atribución al prestatario de las costas y de los honorarios de abogado y procurador, al infringir normas procesales de orden público, es nula ex art 86 TRLCU y art 8 LCGC.

Sobre los denominados gastos preparatorios, la cláusula impugnada imputa al prestatario los denominados gastos preparatorios, como los de estudio y todos aquellos derivados del contrato o mencionados en él. Esta previsión se opone abiertamente a la normativa de consumidores porque estos gastos corresponden al prestamista y porque además, se emplea una fórmula abierta que permite cargar cualquier gasto al prestatario.

El Juzgado afirma que la nulidad de la cláusula es flagrante y encaja de lleno en la definición del art 82 LGDCU, es abusiva toda estipulación no negociada individualmente que, en contra de las exigencias de la buena fe cause, en perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.

También precisa que el hecho de que contrato esté cancelado no impide la interposición de reclamaciones por parte del prestatario, puesto que la acción de nulidad no está prescrita.

En materia de intereses, se aplica el interés legal del dinero a la cantidad que se reclama que se computará desde la fecha de interposición de la demanda.

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6 comentarios en “¡¿Todos los gastos de la hipoteca para el prestatario?!

    • El retraso en el pago de las cuotas hipotecarias daría lugar a la aplicación del interés de demora pactado en el contrato, pero no puede motivar una subida general del tipo al que se concertó el préstamo hipotecario

  1. El retraso en el pago de una cuota del préstamo hipotecario daría lugar al cobro de los denominados intereses de demora, pero no puede suponer un incremento permanente del tipo de interés al que se suscribió el contrato

  2. Buenos días.
    Yo voy a subrogarme como deudor en un préstamo con garantía hipotecaria y me han endosado todos los gastos de gestoría, notaría, registro, etc. ¿Es ajustado a Derecho?

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