La situación de precario carece de regulación normativa concreta, si bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia la definen como aquella situación que se produce cuando un tercero ocupa un bien ajeno, sin tener título válido para ello, ya sea por carecer de él o por haber dejado de estar en vigor el que tenía, y sin pagar ninguna renta o merced, debido a una mera tolerancia del propietario, que puede, en cualquier momento, proceder a reclamar su devolución.
Precisamente, nuestro Tribunal Supremo, en relación con el concepto de precario, en su Sentencia de 29 de junio de 2012 (SP/SENT/844300), declaró como doctrina jurisprudencial que la posesión de un bien inmueble a título de arrendamiento exige la prueba por el poseedor de que existe una renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos, cuando se ignora la finalidad y periodicidad de los mismos.
En este sentido, es importante que tanto el dueño como el precarista acrediten el título.
En el caso del propietario, se puede probar de muy diversas formas, como pueden ser la herencia, el usufructo, el arrendamiento, la compraventa, la usucapión, el comodato, o, incluso, la subasta pública.
En relación a la figura del precarista, debemos analizar la falta de pago de la renta, pues el mero hecho de habitar la vivienda durante muchos años o pagar los gastos de agua y basura no suponen actuar en concepto de dueño, y, del mismo modo, realizar determinadas obras no permite afirmar ser propietario. A esta cuestión se ha referido exactamente la Audiencia Provincial de Las Palmas en su Sentencia de 6 de febrero de 2015 (SP/SENT/811494).
Otro ejemplo lo tenemos en la Sentencia de 11 de febrero de 2016 de la Audiencia Provincial de Alicante (SP/SENT/860679) al señalar que, aunque se hayan abonado durante cierto tiempo los gastos relativos a los suministros de la vivienda, la ocupación del demandado se debe a la liberalidad del propietario, sin que exista ningún título.
Ante esta situación, cabe plantearse los medios de que dispone el propietario para recuperar la posesión.
El dueño puede interponer la acción de desahucio por precario, que pertenece al ámbito del juicio verbal delimitado en el art. 250.1.2.ª LEC y que establece que se decidirán en este juicio las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, el usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
Es importante indicar que desde la LEC 1/2000, el juicio de precario ha pasado a ser un procedimiento plenario y no sumario como lo era anteriormente. Ello no obstante, no ha evitado que sea muy discutido su ámbito de aplicación, siendo la jurisprudencia en general favorable a la ampliación del mismo. De este modo, si bien es cierto que pueda ser discutible discernir en dicho proceso sobre cuestiones que afecten a la validez o nulidad del título posesorio, sí deben admitirse todos aquellos referentes a la insuficiencia del mismo. Como consecuencia de ello, nuestro Tribunal Supremo ha admitido el juicio de precario contra el coheredereo, así lo manifiesta en su Sentencia de 14 de febrero de 2014 (SP/SENT/753439), doctrina que deberá igualmente ser aplicable al copropietario que ocupa el inmueble con oposición del resto.
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Por último, es importante que analicemos las diferencias con la figura que se presta a más confusión:
Diferencias con el comodato
A menudo se confunde el precario con la figura del comodato, qué al contrario que el primero, se encuentra regulado en el art. 1.741 y siguientes del Código Civil. El Alto Tribunal, en su Sentencia de 3 de diciembre de 2014 (SP/SENT/788111), lo ha definido como un contrato de uso por el que una parte entrega a la otra una cosa para que la use, durante un tiempo o para un uso concreto. Son dos partes, comodante y comodatario, donde solo nacen obligaciones para el comodatario, que debe conservar y servirse de la cosa, y, devolverla cuando llegue el plazo pactado o concluya el uso para el que se prestó, aparte del caso de que el comodante tuviese urgente necesidad de ello, conforme al art. 1.749 CC y, como añade el 1.750 CC, si no consta plazo ni el uso, el comodante o su causahabiente puede reclamarla a su voluntad.
Aquí podemos observar que, mientras en el precario no existe plazo ni uso determinado, en el comodato se entrega la cosa durante un tiempo determinado o para destinarlo a un uso concreto.
El pasado mes de noviembre elaboramos una recopilación jurisprudencial dedicada a la figura del precario.