Soluciones concretas respecto a todas las cuestiones que surgen sobre el derecho a continuar en el arrendamiento de un local de negocio en los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, regulados en la Disposición Transitoria Tercera, apartado 3 de la LAU 29/94.
¿En qué consiste el derecho de subrogación? Se trata del derecho para continuar en la mima actividad de negocio desarrollada en el local arrendado por parte de los familiares del arrendatario a su fallecimiento o jubilación, asumiendo todos sus derechos y obligaciones.
¿Qué normativa resulta aplicable? Para establecer el régimen de la subrogación aplicable a cada contrato, será determinante la fecha de su celebración.
La Disposición Transitoria Tercera de la LAU 29/1994 se ocupa de regular la subrogación en los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985. En los posteriores a dicha fecha, se regirán por la Disposición Transitoria Primera, apartado 2.
¿Quiénes tienen derecho? La LAU 29/1994 se vuelve restrictiva en cuanto a las personas con derecho a subrogarse, ahora mismo tan solo procede por el cónyuge con el requisito de continuar en la misma actividad desarrollada en el local. Entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de Toledo, Sección 1.ª, de 8 de marzo 2010 , Pontevedra, Sección 6.ª, de 30 de junio de 2011 , de Valencia, Sección 7.ª, de 17 de septiembre de 2014 y Pontevedra, Sec. 3.ª, 15 de octubre de 2015 .
¿Y si el cónyuge se encuentra ya jubilado? No cabe la subrogación si dicho cónyuge del fallecido se encuentra ya jubilado con posterioridad al 1 de enero de 1995, aunque si esto es conocido y la propietaria del local diera su conformidad estaríamos ante «actos propios» que le vincularían.
¿Cabe la subrogación de la pareja de hecho? Hay que resaltar que no hay reconocimiento de este derecho en el citado apartado 3 a favor de las «parejas de hecho con independencia de la orientación sexual», lo que permite entender, por lo menos desde nuestro punto de vista, que están excluidos del derecho de subrogación, pues así lo ha considerado la LAU de forma clara, así lo ha manifestado la sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba, Sec. 1.ª, 31 de enero de 2005.
¿Podría subrogarse el descendiente? La LAU indica cónyuge “o en su defecto el descendiente”, pero tal posibilidad no puede tener lugar, pues la opción de subrogarse este tenía una duración establecida de 20 años desde la entrada en vigor de la LAU el 1 de enero de 1995 y por tanto dicho periodo ya venció el 1 de enero de 2015.
¿Y los herederos o socios? Tampoco cabe la subrogación a favor de «herederos» o «socios» como sucedía en el art. 60 TR de la LAU 1964, solo cabe a favor del cónyuge, que es el único que ahora puede sustituirle.
¿Si el arrendatario fuese una Comunidad de Bienes? Una Comunidad de bienes no puede equipararse bajo ningún concepto a «persona jurídica», por lo que si el 1 de enero de 1995, cuando entra en vigor la LAU 29/1994, los arrendatarios eran varios (personas físicas, aunque organizadas como comunidad de bienes), hay que esperar al fallecimiento o jubilación de todos, pues los derechos de uno (que fallezca o se jubile) acrecientan los de los demás. Así hay que interpretar la Disposición Transitoria Tercera, apdo. 3. Esto ha sido resuelto por la sentencia del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 30 de julio de 2010, donde se establece que el fallecimiento de uno de los coarrendatarios no supone una cesión inconsentida, pues se produce una subrogación automática del resto de arrendatarios solidarios.
¿Qué requisitos debe cumplir la persona que ejerce este derecho de subrogación? El subrogado deberá mantener la misma actividad, aunque el apartado 3 no establezca por cuánto tiempo, pero nuestro criterio es que no existe posibilidad de cambio de negocio, en contra de la situación del primitivo que sí podía hacerlo y lo podría hacer todavía, pues no es causa de resolución al no estar previsto en el art. 114 TR 1964 para los contratos anteriores al 1 de enero de 1995.
¿Cúales son las causas por las que procede esta subrogación? Tendrá lugar al fallecimiento o jubilación del arrendatario (Disposición Transitoria Tercera, apartado 3 LAU) En relación a esta pregunta se plantean dos interesantes cuestiones ¿qué se entiende por jubilación? ¿cabe equipar la invalidez?
¿Qué se entiende por jubilación? Sólo puede entenderse cuando el arrendatario lo hace en la misma actividad que suponía la dirección del negocio, pero no si es consecuencia de otra función laboral o administrativa distinta.
La sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2013 estableció que “La jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato aunque continúe al frente de la actividad empresarial”, pero el Real Decreto-Ley 5/2013, de 15 de marzo, de medidas para favorecer la continuidad de la vida laboral de los trabajadores de mayor edad y promover el envejecimiento activo establece que «el disfrute de la pensión de jubilación en su modalidad contributiva, será compatible con la realización de cualquier trabajo por cuenta ajena o por cuenta propia del pensionista». Es decir, podrá mantenerse el arrendamiento de local de negocio si se continúa al frente del negocio, siempre que la jubilación no sea completa. Para ello se exigen unas determinadas condiciones:
– Se tiene que haber cumplido la edad reglamentaria de jubilación.
– El porcentaje sobre la base reguladora que se reconozca a la pensión deberá alcanzar el 100 %.
– La cuantía de la pensión será el 50 % de la que corresponde.
– Se reconoce la condición de pensionista a todos los efectos.
Una vez se produzca el cese definitivo de la actividad por cuenta propia, se restablecerá el percibo íntegro de la pensión de jubilación.
¿Cabe equiparar invalidez a jubilación? La cuestión es si cabe equipararla a efectos de subrogación, siempre que impida al arrendatario estar al frente del negocio. Nuestro criterio es favorable, porque no se trata de su propia voluntad, sino que la normativa laboral le impide seguir trabajando, con independencia de que sus condiciones físicas tampoco le permitan hacerlo. Lo que busca el precepto (D. T. Tercera, apdo. 3) es que el arrendatario pueda subrogarse cuando haya llegado al fin de su actividad laboral, que es lo que ocurre tanto con la jubilación como con la invalidez permanente y absoluta. En consecuencia, el cónyuge goza de los mismos derechos para seguir con la actividad comercial. Entre otras, las Sentencias de las Audiencias Provinciales de de Santa Cruz de Tenerife, Sección 4.ª, de 7 de julio de 2003 y de Valencia, Sección 8.ª, de 17 de diciembre de 2012.
Ahora bien el Tribunal Supremo en sentencia de 15 de junio de 2016 ha indicado que «La jubilación en 2005 del arrendatario de local produce la extinción de la relación arrendaticia, aunque anteriormente, en 1990 se haya declarado su invalidez» , es decir son distintas situaciones.
¿Cual es el plazo para notificar esta subrogación? La falta de concreción en la Ley respecto a este tema da lugar a que puedan existir varias teorías diferentes:
Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han sentado doctrina en el sentido de que no hay necesidad de notificación, precisamente porque no se señala en la norma y hay que acudir al citado art. 60 TR 1964. Así, las Sentencias del Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, de 29 de enero de 2009 , que fija doctrina jurisprudencial, y de 10 de junio de 2009 , de 13 de enero de 2010 y de 30 de noviembre de 2011 .
¿ Cómo afecta a la renta esta acción de subrogación en el contrato? Si se trata de un local, las Disposiciones Transitorias de la LAU establecen que se sigue aplicando el Texto Refundido de 1964, salvo lo que expresamente se reforma, de ahí que, a los efectos de la subrogación contemplada en el apdo. 3 de la Disposición Transitoria Tercera, entendemos aplicable el art. 60.4 del citado TR 1964, es decir, el derecho del arrendador para aumentar la renta en un 15 % cuando tiene lugar la subrogación a favor del cónyuge. Así lo señalan las sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, 18 de octubre de 2011 y de Vizcaya, Sec.5ª de 12 de septiembre de 2008.