Partimos de la base de que a la firma del contrato de arrendamiento urbano existe obligación de constituir fianza en metálico, como señala el art. 105 del Texto Refundido de 1964 para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 y el art. 36 LAU 29/1994 para los posteriores, estableciendo un mes de renta para las viviendas y dos para los arrendamientos de uso distinto. Esto sin perjuicio de que las partes, además, puedan pactar otro tipo de garantías adicionales, conforme al apdo. 5 de este último precepto.
El objetivo es garantizar el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario y que la devolución del inmueble se realice en las mismas condiciones en que se recibió. El art. 1.561 CCl indica: “el arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal y como la recibió, salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”.
En la práctica es bastante habitual que el arrendatario que no desea continuar con la prórroga del contrato o que pretenda resolverlo anticipadamente al plazo establecido, de forma unilateral, no espere de ningún modo a la liquidación de la fianza, dejando de pagar el último mes de renta para así forzar al arrendador a compensarlo con tal cantidad. Según nuestro criterio, tal actuación no es correcta resultando un claro abuso, pues, por un lado, el arrendatario debe cumplir su obligación de pago, por otro, el importe de la fianza todavía no es una cantidad líquida, vencida ni exigible a tenor del art. 1.196 CC, hasta que transcurra un mes desde la entrega del inmueble, y, por último, porque habrá que determinar si el inmueble se devuelve con desperfectos o daños para aplicar este importe. La sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 13.ª, 19 de septiembre de 2008, señala que, si al tiempo de interponer la demanda no está resuelto el contrato de arrendamiento, las rentas debidas no pueden compensarse con la fianza por no ser todavía exigible.
Desde luego, la fianza no puede servir de pretexto para el impago de la renta, ni cabe su compensación con las rentas debidas cuando todavía no se ha entregado la posesión, pues al arrendador se le dejaría sin garantía en cuanto a la posible cobertura de daños en el inmueble arrendado. Mientras este no haya tenido oportunidad de ver en qué estado devuelve el inmueble el arrendatario, sea vivienda o sea local de negocio, no tiene por qué destinar dicho importe al pago de rentas adeudadas. En ese sentido, las Sentencias de la Audiencia Provincial de Las Palmas, Sec. 5.ª, de 25 de marzo de 2013; de Cantabria, Sec. 4.ª, de 30 de octubre de 2012; de Madrid, Sec. 13.ª, de 13 de julio de 2012 y de Barcelona, Sec. 13.ª, de 20 de abril de 2010 establecen que el arrendador puede aplicar la fianza al pago de las facturas debidas a los desperfectos o reparaciones necesarias para que el inmueble esté en las mismas condiciones para alquilar. La resolución de la Audiencia Provincial de Baleares, Sec. 3.ª, de 21 de diciembre de 2009, a sensu contrario, indica la imposibilidad de compensar la fianza por estar pendiente la determinación de los daños de la vivienda.
Ahora bien, una vez devuelta la posesión, si no existiesen daños en el inmueble arrendado, la cuestión ya es diferente, el arrendatario podrá exigir que se compense la fianza con las rentas u otras cantidades que pueda adeudar. Señala la Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias, de 11 de noviembre de 2013: «La fianza prestada en metálico en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU es una garantía real calificada como prenda irregular llamada a asegurar el cumplimiento del deber del arrendatario de pagar la renta y devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, salvo el menoscabo inherente al paso del tiempo, de manera que, una vez recuperada la posesión por el arrendador, procede la restitución del saldo que corresponda”. La resolución de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 5.ª, 24 de junio de 2013 establece que, “finalizado el alquiler” y reconocido por el arrendador que la propiedad se entrega en buen estado, puede la fianza prestada utilizarse para compensar lo debido por el inquilino. En la misma línea, las Audiencias Provinciales de Barcelona, Sec. 4.ª, de 18 de junio de 2012; de Madrid, Sec. 10.ª, de 7 de marzo de 2005; de Córdoba, Sec. 3.ª, de 19 de mayo de 2003; de Madrid, Sec. 10.ª, de 7 de marzo de 2005 y de Granada, Sec. 3.ª, de 8 de febrero de 2003.
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