En primer lugar, hay que tener en cuenta que la cuota marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria, por ejemplo, del jardín de los bajos o de las terrazas de los áticos.
¿Quién fija esta cuota?
Lo más habitual es que lo haga el propietario único, el promotor redacta y otorga la Escritura de División Horizontal, asignando el coeficiente de cada piso, local o de cualquier finca independiente del edificio.
Pueden atribuirla, también, todos los propietarios en conjunto, por acuerdo unánime, pero este sistema es más complicado.
Por último, un sistema subsidiario, el laudo o la resolución judicial. En este caso, cuando no lo ha hecho el dueño único y luego los propietarios no se ponen de acuerdo por unanimidad, habrá que llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, teniendo en cuenta los módulos o parámetros del art. 5.2 LPH, que veremos más adelante.
Pero, una vez fijada, ¿por qué mi cuota es mayor que la de mi vecino cuando, aparentemente, las propiedades son iguales? Esta pregunta es una constante en nuestro servicio de consultas; y, ante la indignación del comunero supuestamente afectado, el siguiente interrogante es, ¿cómo puede cambiarse?
Hay que tener en cuenta los citados parámetros para su fijación, para lo que nos remitimos a lo dispuesto en el citado art. 5.2 LPH, donde se establece: “en el Título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes”.
De este modo, puede darse el caso en el que, aunque el vecino tenga los mismos metros de vivienda, la ubicación sea diferente, por ejemplo, uno es exterior y el otro es interior y por esa razón la cuota es distinta.
Dicho coeficiente servirá de módulo para la determinación de cargas y beneficios, que es la regla general.
Si, pese a lo expuesto, realmente no existe diferencia alguna, ¿cómo actuar?
Para el cambio no vale la decisión privativa, es requisito necesario que se den las circunstancias que establece el 17.6 LPH, es decir, el acuerdo unánime, como establece la Sentencia de la AP Madrid, Sección 13.ª, 408/2010, de 17 de septiembre (SP/SENT/538874), pues siempre habrá que mantener las 100 centésimas con el conjunto de la finca, como señala el art. 3 b), de tal manera que, si se rebaja o se aumenta una cuota, hace falta que otras sean modificadas para seguir con el mismo total.
Si se consigue la unanimidad, algo bastante improbable, habrá que acreditar ante notario que así ha sido y hacer llegar la notificación fehaciente a los ausentes, facultando al Presidente para el otorgamiento de la escritura nueva, luego se llevará al notario para rectificar la actual.
Si no se pudiese alcanzar este quorum para conseguir este acuerdo, no existe otra salida que acudir a la vía judicial, llevar a cabo el correspondiente juicio ordinario, facilitando al Juzgado los datos técnicos oportunos, y así lo han declarado nuestros colaboradores en la Encuesta Jurídica publicada por Sepín (SP/DOCT/785).
Esta demanda deberá dirigirse por los actores contra el resto de los propietarios y todos tienen que comparecer activa o pasivamente, como señala la DGRN, de 9 de abril de 2014 (SP/SENT/767593) y la Sentencia de la AP Baleares, Sección 5.ª, 197/2012, de 27 de abril (SP/SENT/678729), pues, en otro caso, no estarían obligados a aceptar un pronunciamiento judicial del que no han sido parte y que incide en su derecho dominical, además de poder alegar indefensión.
Estas son, por lo tanto, las opciones que el afectado tiene para el cambio de coeficientes. Sin embargo, lo que nunca puede hacer es dejar de pagar los gastos comunes o, cuando la forma de repartirlos es conforme a las cuotas, pagar solo lo que considera que le corresponde. Los acuerdos de la Junta únicamente se pueden incumplir si se acude a la impugnación judicial del art. 18, pero, en este caso, no cabe posibilidad de éxito si la Junta se ha limitado a repartir según el coeficiente actual, aceptado, por otra parte, en el momento de la firma de las escrituras, aunque luego quepa la rectificación si se considera que no se ajusta a la Ley, por la vía antes mencionada y acreditando los motivos del error.
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